长租公寓未来运营方面的思考

文/张思飞

一、前言

房地产市场自上世纪九十年代以来逐步进入快速发展期，为经济社会良好发展提供了重要贡献。然而经过前期快速上涨，房价较之人均可支配收入已经出现明显背离，造成房价收入比不断扩大，城市住房问题日益凸显。高企房价会导致高水平人才外流，城市吸引力和竞争力出现下滑。在这样的现实情况下，如何扩大特定人群的住房保障力度，就成为社会各界广泛关注的热点问题。在这其中，通过提供更多优质价廉的租赁房就成为解决基本居住需求的较好方案，大力发展租赁市场刻不容缓。党的“十九大报告”明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。由此可见，国家层面对于住房租赁市场规划了良好的政策环境，也提出了具体的发展路径。住有所居是民生所需，大力发展租赁住房不仅对社会发展有着现实意义，也肩负着消费者对于美好居住生活的期盼。

与此同时，长租公寓近年来得到了社会各界的广泛关注，不少企业纷纷涉足长租公寓市场，政府层面也相继出台促进长租公寓行业发展的政策措施，众多品牌企业开始大范围布局和扩张。在当前国家大力培育和发展住房租赁市场的背景下，上海作为人口总体保持净流入的一线特大城市，随着科创中心等创新发展工作的持续推进，创业就业群体将会逐年增多，住房租赁市场会日趋繁荣，长租公寓行业也会步入更加良好的发展阶段。本文研究主要针对相关企业机构在提升住房租赁市场及做好长租公寓租赁服务方面进行相关分析，并且围绕长租公寓行业发展相关问题，提出具体对策及建议。

二、长租公寓的基本介绍

长租公寓是住房租赁服务企业通过购买、租赁、新建等不同方式,对运营的房源进行标准化装修改造，同时配备必要的生活设施，具备拎包入住的条件，同时以单间形式出租给租客群体的长租房源。长租公寓相对于短期公寓而言,租期一般不少于半年。长租公寓的房源多以居家装修风格为主，更注重居住的延伸服务以及社交氛围的营造,主要服务群体为大学毕业生、外来就业人员等群体。

长租公寓依照不同划分标准，可以划分为如下不同类别，具体来说按照房源分布状态的不同，可区分为分散式和集中式。按照资金来源不同，可区分为社会资本和国有资本。按照是否持有物业，可区分为轻资产或重资产模式。

就主要特征而言，长租公寓主要具有如下相关方面：第一，租赁关系相对稳定。目前介入长租公寓行业市场的的主要为品牌住房租赁服务企业，这类企业信用普遍良好，履约严格，无论是自有房源还是租赁房源，与业主及租客合作较为规范，违约问题发生概率较低。第二，房屋质量及居住体验品质较好。长租公寓大多经过标准化装修改造，室内布局合理宜居，配备相应的硬件设施再辅以良好的软件服务能够进一步保障房屋居住品质。第三，居住生活体验较好。长租公寓大多采用管家服务模式，对房屋公共空间进行定期清理保洁，第一时间处理维修保养事宜，租客居住体验能够得到显著提升。第四，延伸服务多样化。长租公寓紧紧围绕租客生活需求，通过提供物业水电煤代缴、快递代收发、生活用品团购等多种形式的延伸服务，方便租客生活服务。

三、实现长租公寓未来更好发展的具体建议

（一）多元化融资，拓展资金支持渠道

2016年以来，随着去杠杆及房地产调控政策的陆续实施，金融机构开始收紧对房地产相关行业的信贷支持力度，公司债市场也暂缓发行房地产企业债券，房地产行业企业通过传统渠道融资那里受到较大约束，由于目前长租公寓市场主要由房地产企业介入，因此在一定程度上也对长租公寓市场的发展带来一定影响。长租公寓行业的发展离不开金融的大力支持，融资环境的变化也影响着这一行业的扩张和运营，如何降低融资成本及拓宽融资渠道就显得尤为重要。

一方面，资产证券化为房地产企业提供了填补融资资金缺口的新融资渠道。房地产企业（项目）开展资产证券化可以帮助企业实现轻资产、盘活存量，加速资金回笼等重要经营目的。因此，房地产企业（项目）资产证券化的潜在市场需求十分充足。同时，面对初期房源的投入积累、租金的低回报，通过融资策略创新来选择轻资产方式，比如房地产投资信托转向计划也是较好选择，除此之外，还可以通过 VC（风险投资）、新三板、二级市场上市等直接融资方式，逐步实行规模化，进而为企业未来发展壮大提供更多资金支持来储备更多优质房源。针对特定优质项目，则可以由风险投资基金领投，由机构投资者和合格投资人跟投的合作融资方式，进行资产并购。另一方面，相关部门应牵头研究制定并实施长租公寓产业发展金融支持政策，通过实现差异化政策导向，稳步推进针对长租公寓发展需求的资产证券化、信托基金等融资扶持政策，同时引导商业银行创新金融服务产品,实现向参与新建或改造租赁住房的运营方提供专项贷款，以及向租客提供房租分期等金融产品，有效减轻运营方及租客的融资压力。

（二）借助信息化技术，实现品牌化经营

目前长租公寓市场良莠不齐，相关方往往看重短期利益,对于后续的服务维护较为忽视，运营效率低下。其实对于长租公寓运营方而言，除了为租客提供基本的舒适便捷的居住环境外，租后生活服务也是创造附加价值和提升租客吸引力的有效手段。现阶段各个运营商都在积极寻找和建立行业运营规范标准，探索建立租前、租中和租后服务的一体化服务体验。因此如果对于这一服务模式进行有效创新，可以向租户提供标准化的租房服务体验，自然就会具有显著的竞争优势，在带动租赁市场的整体水平进一步提升的同时，也能够在行业中形成独具特色的品牌效应。

目前长租公寓租客中青年群体相对较大，因此就应该尝试在一些新的项目活动方面，给予这类群体人更多支持。针对青年群体互联网及智能手机的普及率较高以及群体个性需求，借助信息技术建立智能管理系统来实现公寓运营场景化、智能化和金融化，帮助公寓方提供管理效能、获得流量和金融产品。比如，可以通过智能提醒进行日常管理，提前提醒到期的账单和合同，并且通过备忘录及时提醒其他事项。同时，建立线上房源发布系统，实现房源自动上下架，一键发房到各大租房平台，闪电出房。此外，通过与商业银行等金融机构合作，实现租客享信用积分、租金增值、租金分期等个性化金融服务。

四、结语

长租公寓是住房租赁市场近年新兴的细分业态，在今后发展过程中借助品牌的个性化产品和资本导入产生的规模优势，再将房屋运营管理与互联网、相关增值服务加以结合，进而为房屋业主和租客提供优质的资产管理和住房租赁服务，即通过实现优良的服务输出，解决了住房租赁关系相关方之间的诸多不足来提升行业更好发展。

当然也要看到，长租公寓运营模式的完善是一项全面系统的工作,不仅需要政府的支持,还需要社会相关各方的积极互动，同时还需要研究者对其进行分析论证。由于自身能力有限，对长租公寓运营问题的研究仍然存在诸多不足。在今后的学习过程中,仍会不断地深入探寻，也希望更多人员加入到长租公寓的研究和实践中，促进长租公寓的良好发展。