从供给侧入手解决房租挑战

张林

一线和二线城市的房租价格在2018年经历了一轮不同寻常的上涨。据统计，2018年7月以来北京、上海、深圳、成都的房租同比涨幅分别为21.89%、16.46%、29.68%及30.98%。由于时值毕业生入职，从“买不起”到“租不起”直戳青年的痛处，房租上涨一时成为社会热点话题。此时，干预租房价格或抑制租房需求都不是好的政策选择。而从供给侧入手，一方面增加公租房的供应数量，一方面增加附着在房产之上的公共服务数量，双管齐下，不仅能缓解房租过快上涨，也能较好地协调多方利益。

房租价格上涨的原因

相对于房价波动的大起大落，房租价格的波动性较小，由于后者主要取决于城市就业机会和社会平均收入，因此一般会随着平均收入水平的线性上涨而平稳上升。房租价格的跳跃性上涨一定是短期之内出现了某种力量，大幅抬升了市场需求或大幅降低了市场供给。本轮房租上涨是由于两种力量提高了市场需求：

一是以长租公寓为代表的企业机构形成了垄断性的市场力量。资本逐利的现象本身无可厚非，甚至可以说是资本逐利的过程带来了经济繁荣，但是使用资本的机构和个人却可能不当地使用了垄断势力。在本轮房租上涨中，北京的房产中介机构为了争夺租房源份额，以超过市场价格20%的幅度从房东手上租下房子再进行转租，而市场上的垄断者能更容易地将中间成本转嫁给承租人。

房屋租赁市场是一个信息严重不对称的市场，中介机构即便不能垄断所有房源，却有可能垄断出租和承租信息，因而在定价能力上具有天然的优势。在所有房租涨幅超过20%的13个中心城市当中并没有包括上海，原因就在于上海的中介机构市场份额小而竞争充分，没有形成垄断性的力量，无法容易地将中间成本转嫁给承租人，也就没有能力去滥用资本。北京房租上涨正是来源于垄断性中介机构进行不理性的市场竞争，并将竞争成本转嫁。

二是租购同权、人才吸引等举措间接推高了房租市场的需求。自2017年以来，多个中心城市为了抑制房价过快上涨及其带来的人才流失，先后推出了租购同权及人才补贴政策。这些政策的出发点是很好的，却在无意中对租房需求起到了推波助澜的作用，结果按下葫芦浮起瓢，反而造成了租房市场的供需失衡。一些积极落实租购同权和人才流入政策的城市，也正是房租上涨幅度最大的城市。

为何难以在需求侧进行应对

既然是需求一端出现了短期的扰动因素，那么看上去似乎应当解铃还需系铃人，即要从需求侧进行房租上涨的治理。许多专业人士也是这么认为的，率先披露竞价争抢房源并因此从中介机构离职的胡景晖就认为，“应当迅速建立全国房租指导价”，建议政府对高于指导价的哄抬房租行为予以处罚。此外还有学者认为租购同权是在走计划经济的老路，应该予以废止。但是，以上两种观点在实际执行当中反而会引起更加糟糕的后果。

房租价格管制是强制性的、非市场化的干预方式，纽约、洛杉矶、香港都实行过，结果在实践中屡次被证明无效乃至有害。以香港1970年代开始实施的房租管制为例，为了让年轻人租房成本有所限制，香港政府在1973年出台了包括房租总价、房租上涨幅度在内的限制措施。

其结果先是造成了租房市场的萎缩，许多房东索性不再出租，但流入香港的人口却在不断增长，供需反而更加失衡。在这种状况下，一方面房东对租客挑三拣四，或收受租客的赠礼或其它费用。另一方面房东将房子分割成小间进行转租，并形成了绕过管制的黑市价格。最终香港租房市场成为了一种社会顽疾。由此对照北京、上海等一线城市，由于大城市的集聚效应和城市群发展的自然需求，人口流入是必然趨势，实施房租管制只能重蹈香港的覆辙。

也正是由于一二线城市人口流入的趋势，权利的平等才显得尤为重要，租购同权也是应当坚持的改革方向。相比东京、纽约等城市，中国的一线城市还有发展的充足空间。而公共治理理论表明，基本的公共服务实现均等化对于城市治理尤为重要，不仅有助于城市经济的发展，还有利于社会氛围的和谐稳定。

基本公共服务的均等化，意味着租房的人和买房的人理应享受均等的公共服务，尤其是租房人也为当地贡献了税收收入。租购同权政策也并非在走计划经济的老路，公共服务权利的平等是中央政府和地方政府积极努力的改革方向，市场经济本身要求逐渐消除身份性的权利歧视。

在供给侧应对的好处

需求侧的管制措施不能解决房租过快上涨的问题，房屋中介市场竞争也很难避免垄断机构的出现，因此在供给一侧提高公租房、廉租房的供给数量便成为恰当的政策选择。在这里需要注意的是，政府增加供应的一定是没有产权的公租房或廉租房，产权完整的保障房往往会带来新的市场扭曲。以经济适用房为例，正是由于其产权完整而价格低廉，不仅不能成为租房市场的有效供给，反而增加了寻租和腐败的空间，因此各地先后取消了经济适用房的建设和新增供应。

但是，公租房和廉租房的供给同样需要付出成本，政府能动用的收入和资源仍是有限的，这意味着政府提供大量低价甚至免费的出租房屋并不现实。同时，低价或免费公租房必然冲击市场价格，市场价格预期的超调甚至带来房地产市场的崩溃。香港房价在1990年代末的暴跌和政府意欲出台的大规模公屋计划有很大的关联。另一方面，公租房一般选择建在土地成本相对较低的郊区，如果公租房或廉租房参照市场价格定价或稍低于市场价格，虽然能够解决政府和社会资本的激励问题，却不能满足承租人的实际意愿。一些地方推出的政策性住房和租赁房屡次出现申请人弃选的现象。

这就是说，公租房的建设一方面需要解决激励问题，另一方面还要防止对市场价格的过度冲击。为了平衡这些问题，政府需要在提高公租房数量的同时，努力增加交通、医疗、教育等资源的供给，并优先将其配置在公租房的建设区域。由于公共服务的便利性，承租人进入市场的愿意便大大加强了，公租房的价格也不至于偏离市场价格太远。当然，供给侧的政策思维也并不局限于政府本身，医疗、教育、养老等公共服务的提供完全可以鼓励社会资本或与社会资本合作来提供。

公租房和附着在公租房上的公共服务同时增加供给，使得承租人获得了稳定而价格实惠的租房市场、获得了亟需的公共服务，使得社会上的资本投入方能够从租房市场上获得合理的回报，使得市场价格的冲击降到最低，也使得政府满足了社会的居住和公共物品需求。为了避免房租上涨现象的再次发生，政府和社会需要更多利用供给侧改革的思维，以最低的成本达到最好的政策和社会效果，而不应当简单的头痛医头、脚痛医脚。

（作者系中国奥地利经济学50人论坛研究助理）