品牌房企住宅小区设计中建筑师的职责探讨

刘彭昊

(太原市建筑设计研究院，山西太原 030002)

0 引言

随着我国城市化水平的不断提高，房地产开发集中度及品牌认可度越来越高，品牌房企内部分工越来越细，已经形成了自己内部一套完整的管控流程，内部分工明确通常都设有开发部，成本预算部，设计部，工程部，销售部等职能部门，建筑设计师已经不仅仅是一名画图匠，既扮演设计师的角色，也扮演着房地产开发不同阶段与上述部门沟通协调的作用参与到项目的全过程中，以下就建筑设计师在住宅小区设计各个阶段职责及工作心得总结如下。

1 方案阶段

这个阶段建筑师主要职责就是配合开发部完成方案报批。

品牌房企户型及方案基本都由专门的方案设计公司完成，同样的户型在全国统一推出，但是我国各个省区都有自己的地方规范，这就会造成同样的户型在某一地区不满足要求常见的问题如:北方地区住宅逆十二层需设置太阳能热水系统，北方地区洗衣机放到阳台需要采暖。这个阶段建筑设计师就需要将户型各个专业存在的问题汇总并以方案定案会的形式形成文件。并将规委会专家所提出的关于方案设计日照，退距等意见修改，顺利拿到方案批复。

2 报建阶段

这个阶段建筑师的主要职责是配合开发部及设计部将报建图上报规划主管部门并取得《建筑工程规划许证》。

报建图主要是建筑专业将总平面图、平面图、立面图、剖面图及技术指标以蓝图的形式上报规划主管部门，这个阶段建筑设计师需要将给排水、暖通、电气各专业的设备用房落实到报建图并完成地下车库人防方案的布置及一系列的建筑指标核算如:建筑高度，建筑面积，航空限高，并按照当地《建筑工程规划管理办法》中的要求核算小区配套用房如医务室、菜市场、商业、公厕、幼儿园、小学等配建面积以及绿化率，停车位等指标。

太原市覆土有效折算绿地面积和绿地率如表1所示。

表1 太原市覆土厚度及有效系数表

太原市建筑物车位配建指标见表2。

《建筑工程规划许证》作为项目开发五证中最关键的一证规划主管部门通常设有专门部门负责审核设计中的各种指标，建筑师还需要对主管部门提出的疑问及存在的问题答疑解决，在开发部及设计部共同协作下取得《建筑工程规划许证》。

表2 太原市建筑物车位配建指标

3 施工图设计阶段

这个阶段建筑师的主要职责就是完成建筑施工图设计并取得图纸审查合格书配合房企取得《建设工程施工许可证》。

施工图设计繁琐而且周期短，建筑师在这个阶段主要工作分为两部分:一是对内完成工程施工图蓝图设计;二是配合地产设计部对外完成一系列审核工作。

第一阶段工作流程如下:专业间互提条件图→设计→校对→审核→审定→晒图→外部图审→归档，住宅小区开发的“高周转”决定了设计工作必须高效，精确。像万科一个项目从拿地到精装修交房周期控制在两年。设计时间压缩的基本在两个月内，设计院往往有时间不够的感觉，这个阶段建筑师可以主动组织各专业以小型会议室的形式协调解决工作中遇到的困难，并做好日计划周计划，按照规范要求和房地产内部《施工图设计指南》完成设计工作，完成各专业间做好图纸交圈。并配合完成《节能备案》《人防备案》《绿建备案》等一系列工作，并取得《建设工程施工许可证》。

第二阶段工作:全国布局的品牌房企设计的“标准化”是其基于企业管理的一种方式，比如恒大，雅居乐，设计院完成图纸设计仅仅完成了设计的一部分，其标准化设计还需要满足公司的许多要求，包括:1)方案优化公司优化设计;2)公司内部审核;3)区域公司审核;4)集团公司审核打分，这个阶段也是设计师与地产设计部冲突最多的阶段，地产设计部成了“蛮横”“不够专业”的代名词，设计部通常会对含钢量，停车位指标(一个项目停车位平均面积不超某一个指标)等控制，卡着规范的极限做，来满足其企业利益最大化，这个阶段建筑师要负责收集整理好用于不同审核阶段的图纸并对设计部下发的每一版修改意见做好记录，并协调各个专业修改提出的意见，对符合规范的及时准确修改，对有争议的地方要多请教专家甚至规范编写组，保证图纸质量。并对边修改边施工的图纸及时下发施工单位，以免引起损失。

总之施工图设计阶段建筑师工作繁琐，重复工作多，建筑师要发挥好龙投主导作用，完成好设计任务。

4 后期服务阶段

这个阶段建筑师的主要职责是配合工程部及施工单位完成施工。

这个阶段设计师需要配合工程部完成设计交底会审工作，并将图纸中发现的问题以书面的形式反馈给工程部并协调处理设计中遇到的变更等有关技术问题，其他工作如配合成本部完成工程预算做好工程招投标工作，配合营销售部完成工程预测绘，配合完成消防审核意见等。

5 竣工验收阶段

这个阶段建筑师的主要职责是配合工程完成规划验收，完成竣工验收并取得验收合格书。

这个阶段建筑设计师主要配合建设主管部门完成各项验收工作，包括节能验收，消防验收，人防验收，规划验收，工程竣工验收并将验收时发现的施工与图纸不一致的地方及安全隐患，提出整改意见。

6 结语

黑格尔曾说，建筑是凝固的音乐。在品牌房企全国化布局的大背景下，使得设计工作标准化，高效化。建筑设计作为房地产开发的基础工作内容，建筑师要努力转变职责创新科学工作方式，努力设计出更好的作品。