我国个人房地产税税制要素解析

李莲

[摘 要]个人房地产税改革是近年来税收体制改革中社会高度关注的一个热点，本文通过分析现行房产税和重庆上海两地试点的房产税税制要素，从征税范围、计税依据、税率设计和征税环节四个方面进行阐述，围绕个人房地产税改革的重点和难点进行了分析。

[关键词]个人房地产税;税制要素;改革

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A

2010 年国务院常务会议出台了《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出“逐步推进房地产税改革”的指导意见，这是我国实行商品房制度以来，首次提出房地产税改革的概念。2011年上海和重庆率先开展了个人住房房地产税改革试点。最近的2019年十三届全国人大二次会议上，李克强总理又提出了要“稳步推进房地产税立法”。房地产税改革已然成为目前税制体系改革的一个重要方向。

房产税和房地产税虽然只有一字之差，但两者是完全不同的税法概念。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税则是一个综合的概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国主要包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

对一项税种进行改革，首要目的是明确此税种的功能定位，即目的。在经济转型、“房住不炒”的大环境背景下，开征个人房地产税的目的主要有三个：第一，成为地方税种的主要构成，增加地方政府收入。自2016年5月营改增全面推行以后，地方财政彻底失去了营业税这一重要税收来源。同时占地方政府收入半壁江山的土地出让金又是一种难以持续的收入，种种压力导致地方政府亟需新的收入来源。第二，抑制房地产投机需求。通过增加在持有环节的成本，压缩房地产投机收益，减少投机者获利机会。第三，调节收入分配。通过对持有房产多的高收入群体征税，缩小贫富差距。由此看来，开征个人房地产税意义重大，势在必行，下面就从房地产税的税制要素进行分析，讨论我国在个人房地产税改革实践中需要解决的一些问题，以期能完善我国个人房地产税制度，实现资源的合理配置，助推经济转型和升級。

1 个人房地产税征税范围

目前我国房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房产。房产税的征收范围不包括农村房屋和土地，这主要是为了减轻农民负担。因为农村的房屋大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，当时的考虑是有利于农业发展，繁荣农村经济，促进社会稳定。同时，个人所有非营业用的房产免征房产税，无论个人持有房产的数量与金额多少。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

随着城镇化进程的开展，城市的不断扩张，城市和农村的边界越来越模糊，“城中村”遍布于城市新的中心，而这些房屋很多作为出租和经营获取经济利益。还有一些城乡接合部的土地也未用于农用目的，而是开设工厂或者建设“小产权房”私下流通，这样一来就有悖于房产税立法最初目的。小产权房作为一种在现行房地产体制之外的产物，法律不承认其合法产权，同时“小产权房”也并未列入不动产登记，即使开征个人房地产税，“小产权房”也不具备征收条件，成为“漏网之鱼”。所以，解决“小产权房”的房地产税征收将是改革中需要解决的一个难题。

国外的房地产税主要是对个人住房征税的，再用于所在区的基础设施建设，为居民提供更好的公共服务，而我国目前对于个人住房则是免税的。据2019年百城房价收入比报告显示，四大一线城市北上广深分别是31.23 、26.07、35.90、19.06，国内主要二线城市也集中在12到20之间，远远高于同期美国前四大城市9.3的平均水平。目前我国一二线城市的房产价格对于普通工薪阶层来说已经产生了较大负担，巨额的房价涨幅也催生了大量的投机性需求，进一步恶化了市场环境。因此合理增加个人住房房地产税，将会对社会住房消费起到一定的引导作用，遏制房地产投机行为，促使房地产市场回归理性，健康发展。

而从2011年1月正式开始试点的重庆和上海的房产税，重庆主要针对重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，上海则是试点之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。这次试点对还处于立法阶段的房地产税改革意义重大，将个人非营业住房纳入征税范围都将是未来改革的主要趋势。

2 个人房地产税计税依据

我国目前的房产税采用从价计征和从租计征两种方式，从价计征是指房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，扣除比例由各地政府在税法规定的减除幅度内自行确定，从租计征是指房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

由于房地产市场存在一定的波动性，采取从价计征的方式，需要有一套完善的房屋价值评估体系，这个构建和维护的成本都较高。同时房产作为人民群众的一项基本生活需求的大额开支，设计合理的免征额也非常重要。首先，全国各地房地产市场情况差异巨大，同样的面积，不同地区价值差距可能在几倍甚至几十倍。其次，不同家庭，人口结构不同，基本住房需求自然也不一样，是按户还是按人设计免征额也需要考量。所以，免征额的设计要考虑是按面积还是按金额，按户还是按人，不同地区也要分别制定。

采取从租计征的难度也较大，一方面是缺乏有效的监管，另一方面是租金的“阴阳合同”，真实的计税依据也难以把握。同时，不同地域，房价和租金价格都差异巨大，采取统一的计税依据标准，也不利于税负公平。

3 个人房地产税税率设计

目前适用的房产税率，对于从价计征是按年1.2%，对于从租计征是租金收入的12%。而试点的个人住房房产税，重庆是对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，按1%征税;4倍以上，按1.2%的税率征税。上海也实行差别化比例税率，一般适用税率为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

Marika Cabral 与 Caroline Hoxby（2016） 认为人们的心理承受能力是房地产税税负定制的一大标准，国外房地产税成熟市场税率平均一般在2.5%到3.8%。相较而言我国的税率水平并不高，甚至是偏低的。但是考虑到对于新建商品房来说，土地出让金已经占房价的一半以上，还有开发销售环节的土地增值税、企业所得税、契税、增值税、耕地占用税等，房产实际税负含量约在65%以上，房屋产权人已经支付了巨额土地使用权费用（含税）的基础上，“掏空了六个钱包”再制定较高的房产税率是否有双重课税的争议，且对低收入群体造成较大的经济负担和心理压力，所以，也要考虑前期已经支付了较高购买成本的这部分持有者的税负公平问题。

4 个人房地产税征税环节

在征税环节上，目前的房产税主要是从开发商拿地、开发、销售环节征税，名目繁多，占比较大，而在消费者购入后的持有环节的税负则很轻甚至于没有。对于高收入群体，持有多套住房，不仅能获得房产增值和出租经营等使用的收益，而且没有什么税收负担。对于低收入群体，可能都没有属于自己的住房，只能租房住，没有享受到经济增长的红利，却要为高企的房价买单。这无疑会加剧社会贫富分化，使阶层矛盾越发尖锐，成为影响社会和谐的一个不稳定因素，所以，征税环节的改革也同样重要。

总之，围绕个人房地产税改革，笔者认为最重要的是首先要解决征税范围中农村土地“小产权房”问题，计税依据中合理的免征额设计，因地制宜的多档分级税率以及征税环节中重流通轻持有的模式。从而为广大人民群众所接受认同，有序长久地开展下去。

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