高房价对商贸流通业发展效率的影响

王敏

中图分类号：F721   文獻标识码：A

内容摘要：房价高增长背景下，大量企业流向房地产行业会产生资金挤出效应，同时房贷产生的负债效应会对消费产生挤出效应，是否这两种效应会对商贸流通业发展效率产生影响？本文基于1997-2016年省级面板数据，利用面板随机前沿模型实证检验高房价对商贸流通业发展效率的影响，及其对商贸流通业发展效率的影响。本文结论表明，高房价显著增加了商贸流通业发展无效率，进而降低了商贸流通业发展效率。分地区估计结果表明，东中部地区高房价显著降低了商贸流通业发展效率，而西部地区高房价对商贸流通业发展效率的影响不显著，其主要原因在于区域房价增长幅度存在较大差异。

关键词：高房价   商贸流通业发展效率   面板随机前沿

引言

随着互联网等信息技术的快速发展，居民对线上消费的需求逐步增大。由此直接增加了对商贸流通业快速发展的需求，但另一方面受多种因素的制约，中国商贸流通业发展效率并不高。由于商贸流通业发展效率跟不上居民消费增长对商贸流通业发展的要求，有可能反过来制约居民消费的增长。因此，有必要研究商贸流通业发展效率的影响因素，从而为促进商贸流通业发展建言献策，发挥商贸流通业刺激经济增长的作用。与此同时，近十年中国经济增长的显著特征是不断增长的居民住房价格。高房价可能会对商贸流通业发展效率产生一定的负面影响，最直接的是大量企业和资金流向高回报的房地产行业，会挤压商贸流通业发展所需资金，进而制约商贸流通业发展和效率提高。同时，大量居民购买商品住宅，不仅会增加居民负债率减少居民消费，从而降低对商贸流通业发展的需要;另一方面，居民对自身财富增加的预期会在一定程度上提升，进而增加消费，会对商贸流通业发展产生刺激作用。最终高房价会对商贸流通业发展效率产生何种具体的影响，还需要运用计量实证方法来检验。本文的目的在于检验高房价对商贸流通业发展效率的影响，主要运用随机前沿方法。

高房价发展现状

1998年，中国实施了住房商品化改革，此后近二十年间，中国房价呈现整体性持续上涨趋势。全国商品房平均销售价格从1998年2063元/平方米上涨到2015年6793元/平方米，涨幅达到329.28%，2000年到2015年的年均增长率高达10.81%，尤其在2004到2007年全国商品房平均销售价格连续高涨，分别达到17.8%、14.0%、6.3%以及14.8%，远超城镇居民收入增长速度。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价涨幅更加迅猛，从2004开始，年均增幅均达到20%以上，2010到2015年仅五年时间，深圳、上海房价增幅分别达到77%和45.48%。除去一线中心城市，近年来一些沿海二线城市房价增长也非常迅速，比如厦门、宁波等二线城市房价年均增速在2001-2008年也都达到了20%。房价增幅远超城镇居民可支配收入增幅，导致我国房价收入比远高于学术界公认的合理区间（世界银行在1992年发布的研究报告中指出：发展中国家的房价收入比的合理范围在4-6之间）。房价增长的同时，过去十几年宏观经济运行中面临的另一个严峻形势是经济运行成本持续攀升。1998 -2015年，我国经济运行成本增长迅速，能源、原材料、土地及房屋、行政、税费、人工、人民币升值、物流、资金、环保等十大核心成本全线飙升。能源成本，金融危机之前，国内天然气价格和煤炭价格均攀升至1998年的3倍以上，金融危机以后才开始一定程度回落。原材料成本也不断上涨，比如2015年，有色金属材料类价格较2000年上涨70.8%，纺织原料类上涨31.8%，黑色金属材料类上涨41.2%。土地及房屋成本，2015年全国商品房平均销售价格相比1998年增长2.3倍，土地交易价格在2003-2007年持续高速增长，增速分别为10.1%、9.1%、5.8%和12.3%。行政成本，这一成本主要由行政管理费用、公务员工资以及办公楼等固定资产投资组成。1998年我国政府的行政管理费用占财政支出的比例为14.82%，到2005年已经接近20%。截至2015年底，中国的财政供养人员超过六千四百万，纳税人与财政供养人员的比例由1995年的40∶1上升到23∶1，政务办公面积也至少需要扩展2倍以上。税费成本，中国税收种类多、税率高，2015年宏观税负率是1998年的1.7倍，税收超额负担上升至1998年的22倍。人工成本，人工成本主要由职工工资构成，2015年城镇居民人均工资相比1998年增长了7.3倍，其中制造业、建筑业、采矿业等劳动密集型产业职工工资分别上涨6.8倍、5.5倍和6.9倍。人民币升值成本，自2005年人民币升值开始，到2015年相对美元累计升值达到30%。物流成本，发达国家物流成本占GDP的比重平均在10%左右，而在我国这一比值增长到接近20%，几乎是发达国家的2倍。资金成本，长期以来我国采取金融抑制政策，导致实际利息率偏低。但是自2013年以来中国经济增速放缓但实际利息率却不断上升，2013年中国贷款的加权平均利息率超过7%，中小企业民间借贷的年利率更是攀升至25%左右。

房价高速增长的另一个侧面是中国的商贸流通业发展迅速。2000-2015年，中国商贸流通业增加值由6161亿元增加到30364亿元，年均增长率高达11.22%，交通运输、仓储和邮政业投资占全社会投资比重一直维持在10%左右的高水平。同时，大数据、人工智能等新兴技术与商贸流通业不断融合，自动化立体仓库、自动分拣设备、智能物流设备等机械化、自动化、智能化装备进入快速发展期，物流效率不断提高，如京东商城“亚洲一号”分拣处理能力已达国际一流水平，每小时处理能力高达16000件。与房价增长造成的成本激增相对应，笔者发现，商贸流通业的发展效率提高会降低经济运行的成本，从而缓解高房价对经济增长的不利影响。但是，从另一个角度来看，房价又会对商贸流通业发展产生什么样的影响。

模型与数据说明

本文選取基于参数的随机前沿分析法分析高房价影响商贸流通业发展效率问题。随机前沿模型在实证研究中应用广泛。随机前沿模型的一般形式为：

yit=f（Xit，β）vit-uit                  （1）

本文的随机前沿模型为：

lnyit=α0+α1lnwkit+α2lnwlit+vit-uit               （2）

y为商贸流通业增加值，wk为商贸流通业固定资产投入，wl为商贸流通业劳动力投入，v为一般意义上的随机误差项，u为无效率项，用来衡量高房价对商贸流通业发展效率的影响。

如果u无效率方程系数显著为正，表明高房价增加了无效率，不利于商贸流通业发展效率的提高，如果系数显著为负，表明降低了无效率，促进了商贸流通业发展效率的提高。房价变量，本文用商品房销售价格（hp）、住宅商品房销售价格（zhp）和房价收入比（hc）衡量。本文数据均来自1998-2017年《中国统计年鉴》。

实证结果分析

（一）基本回归结果

本文重点分析高房价下商贸流通业发展效率的差异，估计结果如表1所示。模型一为商品房销售价格对商贸流通业发展效率的影响，无效率项系数显著为正，结果显示，商品房价格上涨显著增加了商贸流通业发展的无效率，对商贸流通业发展效率的提高具有显著的负向作用。模型二为住宅商品房销售价格对商贸流通业发展效率的影响，无效率项系数同样显著为正，结果表明，住宅商品房销售价格的上涨显著增加了商贸流通业发展无效率，也降低了该高房价下的商贸流通业发展效率。同时，商品房价格增加无效率的作用明显大于住宅商品房销售价格，系数大小将近6倍。模型三为房价收入比表示的房价上涨对商贸流通业发展效率的影响，无效率项系数显著为正，表明其增加了商贸流通业发展无效率，降低了商贸流通业发展效率。上述三个结果均表明，高房价显著降低了商贸流通业发展效率。这一结果主要在于，高房价一方面导致更多资金流向房地产行业，商贸流通业等实体经济发展面临较大融资约束，制约了其发展;另一方面居民购买住宅商品房对其更多地意味着负债，会通过削减当期消费来实现预算平衡，因而导致消费需求的降低，最终会降低对商贸流通业发展的需求，商贸流通业行业发展受限，从而商贸流通业发展效率提高将不可持续。

（二）商贸流通业发展效率估计

根据上述随机前沿模型，本文进一步估计各省商贸流通业发展效率及其排名，估计结果如表2所示，东部地区省份商贸流通业发展效率均值为0.6309，且大部分省份商贸流通业发展效率超过0.6，商贸流通业发展效率较高。中部地区省份效率均值为0.5665，所有省份效率均值均处于0.5-0.6之间。而西部地区省份效率均值为0.4194，所有省份效率均值均处于0.5之下，商贸流通业发展效率较低。从整体效率值来看，东中西部商贸流通业发展效率呈现东中西部递减的趋势。这一结果主要在于，东部地区经济发展水平较高，产业结构齐全，市场规模较大，市场需求较高，因而对商贸流通业发展具有较强的支撑作用。且由于东部地区市场化水平较高，金融体系健全完善，能够为商贸流通业发展提供足够的资金支持。加上东部地区基础设施比较完善，商贸流通业发展所需的硬件基础较强，能够为商贸流通业发展提供保障。而中西部地区在上述方面相较东部地区较差，尤其是西部地区，其地形地势复杂，国土面积较大地广人稀，导致商贸流通业发展并不具备足够的市场需求。因此，商贸流通业发展效率呈现东中西递减的趋势。

（三）区域差异结果分析

为进一步验证高房价对商贸流通业发展效率的影响，同时考察高房价的区域差异，本节将样本分为东中西三部分，以考察不同区域高房价下商贸流通业发展效率的差异，估计结果如表3所示。

从三种高房价度量的估计结果来看，只有东中部地区显著增加了商贸流通业发展效率的无效率，降低了东中部商贸流通业发展效率，且东中部地区高房价估计结果呈现递减的趋势，表明东部地区高房价降低商贸流通业发展效率的作用要高于中部地区。同时，三个模型中西部地区无效率估计结果不显著为正，表明高房价降低商贸流通业发展效率的作用不显著。对于这一结果的解释在于，由于房价快速上涨的区域主要集中在东中部地区，而西部地区房价上涨的幅度远小于东中部地区。因此，上文所提到的挤出资金和降低消费的效应较东中部地区不显著，从而导致高房价影响商贸流通业发展效率的作用不显著。虽然西部地区房价上涨幅度较东中部地区小，但受全国房地产市场发展的影响，西部地区房价还是有波动的，尽管没有东中部地区大，但是西部地区房价还是会对商贸流通业发展效率产生影响，只是降低商贸流通业发展效率的作用不是非常显著。

结论

本文基于1997-2016年31省面板数据，利用面板随机前沿模型实证检验了高房价下商贸流通业发展效率的差异，结论表明，房价越高商贸流通业发展效率越低，房价低商贸流通业发展效率相应越高。分地区结果表明，东中部表现出高房价对商贸流通业发展效率的降低作用，并且这种影响较为显著，但是高房价对商贸流通业发展效率的作用表现出边际递减的趋势，而西部地区高房价影响流通业发展效率的作用不显著。

因此，基于以上结论，本文认为，为提高商贸流通业的发展效率，一方面需加大对商贸流通业发展的投入力度，提升对商贸流通业资金和人员投入力度的重视程度;另一方面完善现有的基础设施平台和金融系统，为商贸流通业发展提供必要的基础设施支撑和资金融资渠道保障。

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