我国一二线城市高房价问题研究

刘阳

[摘 要] 由于我国的政府行为，如对地产业过度征税以及房地产市场本身等原因，导致高房价这一问题持续升温，尤其是一二线城市的房价更是成为人们关注的焦点。这对对百姓以及市场经济带来危害。我国应通过调控房价、减少房屋空置率、加大保障房的建设、增加住房公积金的覆盖率等措施进行改善和解决。

[关键词] 一二线城市；高房价；问题研究

[中图分类号] F293.30 [文献标识码] B

一、引言

当前，我国在经济高速发展中面临着几大难题，住房问题便是其一。居民住房具有双重属性，房子能为百姓遮风避雨，提供基本的生存场所，是人权保障的体现，是百姓生活的必需品。同时，住房也是一种具有消费投资用途的商品。只有满足大部分社会居民的住房需求，社会才能健康稳定。根据国家统计局统计，近年我国城市商品住宅房同比涨幅最高的十个城市分别是：北京、广州、深圳、上海、南京、郑州、厦门、福州、沈阳和南充，其中全部为一二线城市。特别是“北上广深”四个一线城市，由于它们影响力和聚集力进一步增强，房价还会持续上涨。而绝大部分省会等一二线城市因劳动力不断流入，使房价下跌的可能性很小。相比于我国，美国人均居住面积为92平方米，是我国人均居住面积的3倍。且美国的住房单价折合成人民币大约6800元/平方米，所以在美国，购房的压力大大减小。在我国一二线城市买房，普通居民一般需要动用大量储蓄，除此之外还有向银行按揭贷款，一次性付清房款额的现象非常少见。所以人均购买力即房价收入比的低下造成了我国居民买房难，压力大的现象。由此高房价无论是给社会还是人民生活等都造成了很大影响。

二、高房价问题产生的原因

（一）政府行为

政府对地产业过度征税导致了高房价的形成，目前政府对其征税的项目数量达到几十项，包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税印花税、土地增值税等。部分项目的税费占房地产价格的30%左右。而相比于其他国家，即使是一些发达国家的房地产税收入仅占地方税收的8%左右，而我国却在70%以上。再有就是我国房地产相关法律的不健全也加速了各地房价的上涨。例如炒卖“房票”来牟利，一些人在“房票”出手时，通过与开发商、房管部门打个招呼，再去房管部门修改一下相关票据，由此造成了这条“利益链”的形成。还有我们通常所熟知的“炒楼花”，即买家在楼盘未落成之时只需交数量很少的订金，订下一套或多套单元，然后再转手卖给别人，从中套取高额订金，赚取差价。由于相关法律并没有明确对其规范和制裁，导致无法从根本上制止这种投机行为的产生。最后，导致我国一二线城市房价高的原因还有大城市聚集了先进的硬件、软件设施。各行业的优秀人才集中于大城市，通过这样循环，导致了全国的优质资源向大城市集中、集中、再集中。这就意味着，财富以货币和固定资产的形式向经济发达和居住环境较好的城市转移，也就是向着少数高收入特别是购房投机者以及房地产商转移。如此这般往复，大城市房价越来越高。同时，一二线城市银行信贷政策的放水也加剧了大量资金涌入房地产市场，推动其价格的上涨。

（二）房地产市场

首先，土地价格上升是近年一二线城市的土地价格上升原因。房价由土地成本、建筑成本、税费和利润组成。而土地作为不可再生资源，它的成本会逐渐增加。并且土地供应量减少与土地需求增加是导致土地价格上升的直接原因，而房地产市场供给方的弹性较低，所以土地价格主要是由需求方决定的。尤其是在2003年通过了土地承包法，使土地的市场竞争更加激烈。再加上建筑成本的增加、劳动力价格增加等因素加大了建房成本，而开发商成本的增加必定通过抬高房屋价格来转嫁给消费者才能从中获取利润。其次，国家对房地产市场的管辖不规范且缺少透明。普通居民对房屋价格了解的渠道有限，不能做到快速和深入地了解。同时，由于房地产的市场竞争不完全，大企业凭借其自身的品牌、资金和传媒优势造成了市场垄断。进而对房价市场价格具有一定的操控能力，通过囤地和捂盘造成房源供给小于需求，变相抬高房价。

三、高房价的严重危害

（一）对百姓的危害

首先，高房价减少居民可支配收入。普通百姓在买房过程中倾其积蓄，甚至大量贷款成为“房奴”。即使购买到住房，但是自用住房不能拿到市场上去做交易，因此自用住房只会增加其账面财富而不是实际财富。其次，居民幸福感下降。由于老百姓买不起房，他们对房地产商乃至房地产业以及富人阶层采取“仇富”态度，甚至还会引起一系列“社会排斥”的不良现象。高房价让百姓有了畏惧心理，抗拒了解房地产市场，也给房地产业造成了威胁。

（二）对市场经济的危害

高房价使很多房屋需求者不得不求助于银行贷款，事实上，目前我国有55%-70%的房屋投资来源于银行。而大量按揭贷款使整个银行体系面临着坏账风险，一旦这种房产泡沫破裂，房价就会下跌，没人接盘，银行就会出现大量坏账和呆账，接下去处理不好很可能就是萧条。因此，随着住房市场和信贷支持的过度需求，最后导致的整个房产泡沫的形成会使整个金融系统面临危险。所以任志强说，如果房价下跌，“要死也是先死银行”绝非戏言。

高房价还削弱了城市竞争力。随着房价的不断上涨，一些受过高等教育的人才无法承受大城市的高房价而选择离开大城市大企业，投向中小城市。举一个例子，即使是中上等收入水平的高新白领，每月1.5万元的税后月薪，每年收入18万，每年把所有收入用于储蓄，十年可储蓄180万，按照3万每平米的较低端的房价计算，十年才能买到60平，这还不算装修等后期费用。一个高薪白领尚且无法担负高额的房价，更何况那些低收入的人群。在企业需要政府给他们提供什么服务的调查中，很多企业表示需要政府提供更好的公共服务，假设一所公司提供了5000元的月薪，但是房价却是几万一平米，这样的薪资待遇无法吸引人才，削弱了城市的竞争能力。此外，由于房价的上涨，大量开发商涌入市场，房地产业的繁荣带动高消耗和高污染的钢铁业迅速发展，给我国生态环境造成了很大伤害，同时钢铁行业出现了过度臃肿，严重的产能、产量过剩问题。endprint

四、高房价的解决措施

（一）调控房价的基本前提

自2003年，我国政府就采取了很多抑制房价过快增长的政策。不过尽管经过了多轮调控，房价仍居高不下，甚至出现了房价越调控越增长的奇怪现象。之所以会出现这种奇怪的现象，有两方面原因。首先，因为房地产业已经成为我国的经济支柱，所以根据中央的宏观调控层面来讲，它面临着很强的约束。如果房地产业倒下了，危及了整个金融体系，我国的经济将会有硬着陆的危险，整个社会秩序等也会因此而混乱。基于这些原因，我国的宏观调控措施的目标并不是将房价压到最低，而是要维持房价的稳定和整个金融系统的安全和稳态，因此无法大力打压房价。所以我国政府应采取较为温和的方式使房价逐渐平缓下降，同时也保持了其他相关产业的稳定发展。第二个原因是中央的一些政策遭到地方政府、开发商、国有银行的联合抵制。原因是地方政府、开发商、国有银行是高房价的受益者。一旦楼市低迷，一些地方政府立即出台了相关使楼市回暖的措施，比如降低首付款、减免相关税赋等。例如西安甚至出台了相关购房补贴的政策，这样使购房需求量增加，抬高了楼价。

由此，想要治理我国的高房价，难度在于如何在保持整体经济稳定发展的情况下，使房价逐渐下调。但是这两者难以兼顾，所以每次调控之后，反而造成了房价的反弹现象。著名财经的评论员叶谭针对此现象发出评论，认为房地产价格的上升会使我国的制造业面临全军覆没的危险。房地产的健康有序发展关乎于我国的经济发展。所以如何温和地使房价的温度下降，同时保持其他相关产业所受打击最小是房价调控措施的前提。

（二）加大住房公积金的覆盖率

住房公积金是单位和在职职工缴存的长期住房储金，它是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有保障性、互助性和强制性。单位和职工个人有依法履行缴存住房公积金的义务。但是根据企业的产权性质不同，对待住房公积金的态度也不同。例如私企并不积极缴纳住房公积金，有些企业也并不提供此福利。另外，各个城市住房公积金的覆盖区域不平衡，一二线城市的覆盖率要高于三四线城市。为了提高住房公积金的覆盖率，应该进一步完善住房公积金制度，比如完善其相关条例，由原来支持基本住房的消费向支持基本住房消费和保障性住房的建设并重转型，增强住房公积金制度的公平性。同时，可以扩大缴存政策的辐射范围，将个体工商户、进城务工人员等各类劳动者纳入其覆盖范围，使每一个就业者都能享受到住房公积金政策。同时，加强立法保障，将公积金写入劳动法或者其他相关法律，以达到增加公积金的覆盖率。

（三）增加保障房的建设

经济适用房就是用于解决中低等收入人群的住房问题。经济适用房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格来解决低收入家庭居住问题而修建的保障性住房。但是由于经济适用房的利润较小，建设费用比较大，所以开发商并不愿意开发经济适用房。另外，政府应同时加大廉租房的建设。廉租房是指政府以租金进行补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供具有社会保障性质的住房。廉租房与商品房不同，它对地方政府的财政收入有很大的影响，因为廉租房并没有土地出让金，也不能带来财政收入，所以政府就得不到任何收入的回扣，政府当然不愿意推进廉租房的建设。所以针对此现象，政府应该对民意进行调查，真正关心百姓的生活是否幸福，真正做到百姓的衣食父母，加大廉租房的建设。

推进廉租房的建设不仅能使低收入群体以及社会需要关爱的群体得到住房的保障，它对城镇化的进程也起到了关键性的作用。而一个国家城镇化的建设可以为其经济带来飞速发展。例如在日本，在东京、大阪和名古屋三大城市，就集中了日本50%以上的廉租房，由此成就了日本三大经济圈之名，可见廉租房对城市经济具有一定的推动作用。

[参 考 文 献]

[1]王小刚.中国高房价的成因与治理[J].蘭州月刊，2011（10）

[2]黄仰玲.论我国城市高房价及其治理对策[J].科技创业月刊，2014（9）

[3]赵泰军.高储蓄与高房价：因果关系的再审视[J].南京审计学院学报，2015（3）

[责任编辑：王凤娟]endprint