农村房屋确权与城乡地产市场一体化研究

董连清

摘 要：随着我国城镇化率不断攀升，加之城镇房地产市场的巨大压力，城市人口的目光开始转向农村住房。现阶段，我国农村房屋确权工作尚未进入正轨，使农村地产市场交易渠道狭窄，无法同城市地产市场平等参与市场竞争，加大了农村房屋交易阻力。而农村房屋确权登记以及交易不断推进，势必会为城乡地产市场一体化建设提供可能性。

关键词：农村住房;农村房屋确权;城乡地产市场一体化

文章编号：1004-7026（2019）23-0064-02         中国图书分类号：D922.181;F301.3        文献标志码：A

随着我国经济发展战略转变，特别是城镇化率逐步提高，统筹城乡发展已然成为我国当下以及未来面临的发展重点[1]。阻碍统筹城乡发展的阻力主要是城乡二元结构，而要打破城乡二元结构，涉及农民财产权的农村宅基地及房屋确权自然成为建立城乡地产市场一体化的关键。

1  农村房屋确权的概念

房屋确权是保障房屋所有人能够依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，它是唯一完全的物权。同时也是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍管理的法定依据。

我国在2008年的十七届三中全会明确提出“健全严格规范的农村土地管理制度”，要求“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”。并在随后颁布并实施了一系列健全农村土地确权的文件。在2013年中央一号文件中，提出要加快包括农村宅基地在内的农村集体土地确权工作。在此之前，只有城市实行房屋登记，而在农村并没有实行，这也使农村出现房产矛盾及法律诉讼过程中缺乏必要的房产依据，从而造成矛盾的调解难度升级，为了维护农村的根本利益，国家开始对农村宅基地以及农村房屋进行确权。

2  农村房屋确权同城乡地产市场一体化的关系

2.1  农村房屋确权是城乡地产市场一体化推进的必要条件

长期以来，我国关于房地产的法律法规始终是面向城市房屋及土地，对于农村房地产而言，我国法律法规几乎处于空白状态，缺乏必要的法律规范。因此，在很长一段时间里，我国农村房屋以及宅基地都处在无法确權的状态，农村房屋无法交易的问题也始终困扰着广大农民群体。而这些问题，对于农村地产市场发展无疑是巨大的障碍。因此，加快农村房屋及宅基地的确权是排除这一阻碍的关键，是推进城乡地产市场一体化的必要条件。

2.2  城乡地产市场一体化是农村房屋确权的源动力

自2002年开始，我国各地房价就开始不同程度的上涨，尤其是进入2008年以后，房价呈现爆发式增长。虽然近年来政府开始调节房地产市场，但房价始终处于一个较高的位置，而房价持续攀高，给国民经济的发展及社会民生带来了诸多困扰。因此，为了缓解房价过高所带来的压力和问题，增加住房的供应就成为调节房价的关键。为增加住房供应，核心就是城乡地产市场一体化。由于土地的稀缺性，城市可用土地日渐稀少，要加大住房供给，就需要从农村土地着手。而农村土地以及房屋确权存在问题，使城乡地产市场一体化的难度加大，因此，加快农村房屋确权工作进行，能够进一步确保城乡地产市场一体化的推进，增加住房供给，缓解住房压力。

3  现阶段农村房屋确权存在问题

3.1  农村宅基地以及房屋统计数据不健全

相较城市住房来说，农村土地是集体所有，因此，在集体土地上的农村房屋始终处于散乱状态，而违章建筑、一户多宅等问题也时有发生。确定合法合规的农村房屋本身就是一项比较困难的工作，加之我国国情特殊，各地农村具有不同的地域特色，这也给农村宅基地及房屋统计工作带来了巨大困扰。农村房屋确权需要以庞大的农村房屋及宅基地数据作支撑，而农村房屋以及宅基地统计数据缺失，使农村房屋确权工作无异于“无源之水”。

3.2  农村房屋确权登记法规体系有待完善

在2008年以前，我国并没有对农村房屋及宅基地登记作出相应规定，农村房屋确权始终处于空白状态。我国于2008年颁布的《房屋登记办法》中首次对集体土地房屋的初始登记、变更登记以及转移登记等内容作了详细规定，且在随后几年里，相继对农村房屋登记办法作了补充说明，但在法律规范层面的制度仍待完善。

3.3  农村房屋确权登记的观念意识淡薄

受长期封建思想的影响，小农经济长久以来占据主导地位，在我国大多数农民的认知里，认为“自己所居住的房产是世代相传的家业，是自己的财产，为何需要再通过法律程序进行登记？”这种观念对推进农村房屋确权登记工作带来了很大阻力。因此，需要打破农村这种陈旧的观念，使农民主动登记来保障自身的合法权益。

4  城乡地产一体化的可行性

4.1  农村土地资源充裕

根据中国统计局相关数据显示，我国农村大量宅基地及住房都处于闲置状态，存在严重的资源浪费现象，而城镇住房建设可用土地正逐年减少，从而凸显出农村可用土地的重要性。近年来，我国城镇化进程提速，截至2019年我国城镇化率已超过60%，城镇人口增多及农村人口减少，出现了农村“空心化”现象，闲置土地增多，大量土地得不到充分利用。在加快城乡一体化建设时，开发城乡接合部，加强区县重点城镇化建设，增加住房面积并进入市场销售，进一步增大现有住房存量和房地产市场交易量。同时，加快农村房屋确权的实施，将农民手中的住房加入房地产市场，从而活跃地产市场。此外，由于农村住房开发成本较低，在普通住房市场中具有较大的竞争优势，将有效调节房产市场供需关系，最终还原出真实的住房供求。

4.2  存在农村住房的市场需求

随着我国经济快速发展，市场下沉趋势明显，同时国家推进城镇化，逐年加大基础设施建设，城市近郊以及村镇的配套设施健全，交通便利，使一部分城市高收入人群购买城市近郊及村镇别墅等大型住房的需求得以满足，而较低收入群体也有在村镇购买住房的意愿。此外，由于我国进入老龄化社会，而城市社区拥挤且居住环境较为恶劣，一部分老年人更愿意选择居住在城市近郊或村镇等环境好的地方。

5  农村房屋确权为建设城乡地产市场一体化提供可能

由于我国现行的法律规定，农村房屋使用权的主体范围仅限于农户，城镇居民无法购买农村住房，甚至外村之间的房产交易也不受法律保护，这样使农村房屋的交易渠道受到限制，无法与城镇住房平等参与市场竞争。在农村房屋确权后，农民房屋受到法律保障后，也增加了法律扩大农村房屋使用权范围的可能，国家可以通过立法扩充农村房屋使用权的主体范围，增加城镇居民及其他组织进行农村房屋交易的渠道，真正实现城乡地产市场一体化。

参考文献：

[1]何梅.建立城乡一体化房地产市场的对策研究[J].调研世界，2010（8）：41-43.

（编辑：季  鑫）