中国房地产业现状及发展趋势研究

文/邹伟 孝感宏星投资发展有限公司 湖北孝感 432000

1、中国房地产现状

近年来，中国房价节节攀升，地王频显，每年的房价都超过了前所未有的房价巅峰。导致了普通工薪阶层望房兴叹，而一些人却买房囤居，甚至借机炒房投机。高房价不但拉大了老百姓之间的贫富差距、离散了民心，对居民消费产生挤出效应，也对国民经济的稳定发展带来了巨大的隐患和潜在风险。尽管房地产业对中国宏观经济的贡献功不可没，但其出现的问题或者存在的隐患也是不可忽视的，可以说房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。

2、房地产行业销售及投资情况

根据国家统计局发布的2018年全国房地产开发投资和销售情况显示，去年全国房地产开发投资120264 亿元，同比增长9.5%。全国商品房销售面积171654 万平方米，销售额149973亿元，同比分别增长1.3%和12.2%。全国商品房销售再次刷新了历史纪录，12月单月销售更是创造了历史新高。

3、中国房地产价高的原因

随着房地产业在国民经济中所占比重不断增加，以及房地产业同其他产业间关联度的不断加大，可以发现驱动房地产价格上涨的主要因素有：国民经济的持续快速增长，居民收入增加；城市化进程的加快及我国人口结构因素的改变；货币供应量的增加及实行较为宽松的信贷政策；城市旧改、棚改的货币化、开发成本的上涨以及土地供应政策不合理、现行土地制度不健全等多种因素的共同作用从而推动房价快速上涨；还有房地产的保值、升值预期导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格不断攀升。

可见，房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素，同时还存在一些人为的不确定因素影响。因此我国房地产业尽管国家不断加强调控，但价格是不降反升。房价过高过快增长导致出现房地产泡沫风险加大。

从上述原因定性地说明了引起我国房地产价格持续快速上涨因素，我们还可以从以下的定量数据分析得到佐证；

3.1 货币供应量

2012年末中国的广义货币M2 供应量为：97.41万亿、GDP为53.41万亿；而到了2018年末，中国广义货币供应量为：182.67 万亿、GDP 为：90.03 万亿；六年间，货币供应量激增85.26 万亿，GDP 增加36.62 万亿；货币供应增加量是GDP 增长量的2.33 倍；货币平均每年增加供应量为14.21 万亿；

3.2 棚户区改造货币化

为了去化三、四线城市的商品房库存量，国家从2015年-2017年间加大棚户区改造货币化补偿比例，将其从原来的不到20%提高到近70%，因此而投放基础货币3.3 万亿，按照基础货币三倍的乘数作用，此举相当于投放货币16.5万亿元；

3.3 中国城镇化发展的刚性需求

根据国家统计局公布的2017年宏观经济数据显示，中国现城镇化率为57.35%，按西方发达国家城镇化率80%左右标准计算，中国将还有近4 亿人要进城，随着城镇化进程的推进，家庭人口规模缩小，对住房的需求量还在不断增大。同时因人们生活水平的提高和改善，城市原有居民同样对房屋配套设施完善、标准和要求也越来越高、导致住房改善性需求也将继续增加。

3.4 房地产市场结构不合理

我国房地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。房地产开发企业虽较多，但由于土地资源由政府绝对垄断及土地出让方式缺陷，导致土地价高；中小开发商拿地难，房地产行业有越来越被寡头垄断的趋势；

并且当前我国的房地产市场存在严重区域发展不平衡，一、二线城市发展速度快，土地利用效率高，但国家投放土地数量相对较少，土地资源较为稀缺，导致企业拿地成本高、拿地难、从而推高房价；而三、四线城市其城市化率与进程都远远低于一二线城市，土地供应量却相对较大，开发商盲目投资导致三四线城市的房地产库存量大；在未来的发展上，一二线城市由于配套设施完善、易就业，人口净流入依然会高于三四线城市，导致我国房地产市场供给与需求存在区域不均衡与不匹配的现象，从而推高一二线城市的房价，而三四线城市的房地产库存问题难以妥善解决。

4、中国房地产的发展趋势

4.1 继续加强房地产宏观调控不放松，抑制房价反弹或出现过快过高上涨

为了抑制房价的过快过高上涨，政府虽不断出台新政策、加大调控力度。但是在中国仍有许多城市房价在不断攀升，因此，2019年房地产市场调控力度仍会偏紧，几乎不可能放松管制，原因为有以下几点：

首先，调控房地产市场的目的不仅是抑制投机性购房投资和由此导致的房价快速上涨，而是为了满足人们在住房等领域的消费需求及关系到民生问题。因此、各地要认真评价现行调控措施，是否有利于抑制高房价、促进消费的措施，是否有体现房子是用来住的，不是用来炒的办法；否则就要做出相应的调整。

其次，如果想摆脱国民经济对房地产业的依赖，必须要求消费能在国民经济发展中发挥稳定作用，这也就特别有必要控制高房价。在国民经济对房地产业不依赖的背景下，去充分发挥居民消费对国民经济的拉动作用。众所周知，长期影响国民经济的三驾马车是投资、出口和消费。然而，前两种往往容易受到环境影响，存在较大的波动，消费被认为是最稳定的拉动力量。然而，影响家庭消费的因素有很多，比如房价。对于一、二线城市，房价已经偏离了房屋的原始价值。在许多城市，房价的上涨超过了工资水平的上涨，这在一定程度上削弱了居民消费能力，从而对居民消费产生挤出效应。

第三，长期以来，土地供应一直处于国家独家垄断状态，招、挂、拍的土地出让方式往往使土地溢价率不断刷新纪录，各地“地王”现象此起彼伏。土地收入占财政收入甚至高达80%。由于地方政府过于依赖土地财政和土地融资，这已被视为高房价的重要推手之一。因此有必要调整土地供应政策与办法。打破土地垄断格局，允许农村土地直接进入市场；改变政府对土地财政的一次性依赖，改由房产税取代土地收益的长期财政政策；

第四，从各地的政策来看，房地产市场的调控在短期内还没有放松迹象。当前住房市场向企稳发展，少数城市房价已经进入下行通道，因此对住房市场最严格的调控已经过去，进一步上涨的可能性不大，除非货币政策突然放水。因此在房地产市场的持续调控下，房价和房地产市场仍将保持稳定态势。

可以预测，今年不同城市可能会面临不同的房价问题和不同程度的政策调整。一二线城市可能面临房价上涨的压力，三、四线城市可能面临去化难甚至价格略有下降情况。从时间上看，今年上半年房价会延续去年的下降趋势，但下半年开始可能会回暖。

4.2 增加住房总供给

为了增加住房的总供给量，国家应继续加大土地供应，特别是一、二线城市土地的供应；同时加大对囤地开发商的清理处置力度，严格按国家土地法要求取得土地后二年内产品必须投放市场；对大宗出让土地，必须限制开发周期，逾期追加开发商土地升值收益；其次改变土地供应方式，在高房价城市可以试行多种土地供应，不只由国家独家垄断土地市场，允许农村土地直接进入流通领域。

4.3 调整商品房供应结构

根据住建部等九部门制订的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的要求：

首先各级政府要制定好明确的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地发展规划和近期建设规划。

其次是明确新建住房结构比例。对一、二线高房价热点城市继续限制大户型套房建设比例、增加中小户型（100 平米左右）套房建设比重，扩大中小套型普通商品住房供应。

三是继续加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。

四是规范发展经济适用住房，进一步完善经济适用住房制度。严格执行经济适用住房管理的各项规定，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。

4.4 加强财税体制改革，适时推出房地产业保有环节税——房地产业税

加快财税制体制顶层设计步伐，运用税收政策对房地产市场进行调控；目前，我国在房地产税收体系有二个突出问题：一是现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益。第二是我国现行的房产税和城镇土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。因此，加快房地产业税立法步伐，适时开征房地产保有环节税，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的房地产业税只是时间问题。

4.5 继续加强金融监控，防止房地产业高杠杆引起金融风险发生

我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款，开发企业负债率高达80%-90%。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，金融风险及国家经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，国家必须调整房地产业及住房贷款政策，继续加强金融系统风险防患和管控，继续加强宏观经济调控来抑制房地产业的泡沫成分的扩大和风险转移，确保国家经济平稳运行发展。

4.6 大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，实行租售同权；

积极发展住房租赁市场和二级市场。引导居民通过换购、租赁等方式，量力而行，合理改善居住条件；加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，实行差别化调控；目前我国的房屋租赁市场发展迅速，未来将有着更广阔的发展空间。

4.7 住宅地产产品升级、户籍制度改革、土地制度改革、生育政策的调整、沿海产业内迁、技术的进步将是房地业发展新动力

可以预见，在未来若干年，由于住宅产品升级，新一轮土地制度改革，城市用地模式、农村土地及宅基地产权确权等带来的城市与郊区统筹发展机遇；沿海产业内迁带来的房地产市场发展重点从沿海往中西部城市转移；计划生育政策的调整、户籍制度改革、城乡二元管理体制终结带来的农民工在城市置业的大量需求等各项改革政策释放的红利，还有互联网技术、低碳生态建筑技术大量在房地产及物业管理中的应用，也为房地产产品与服务的升级、居住环境的改善提供可能。这些都是中国房地产未来发展的巨大引擎。

总结：

住房是人们不可或缺的基本生活资料，住房问题也是一个重大的社会经济问题，这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。因此需要培育一个长期稳定健康发展的房地产市场 ,加强供需双向调节 ,遏制投机性炒房 ,合理引导消费需求 ,稳定市场信心和心理预期,避免因此引起经济大起大落的不利局面。必要时可以采取一定的行政手段和经济手段 ,确保住房价格的相对稳定 ,促进房地产市场理性、健康、持续发展。