探析房地产企业关于工程项目的精细化管理

文/管强 上海临港万祥经济发展有限公司 上海 201313

在工程项目的实际管理过程中，受到各方面原因的影响，常常存在许多相应的问题。由于管理缺陷造成的工程事故比比皆是，房地产企业因此会遭受巨大的经济与名誉损失。在这样的情况下，通过精细化管理的实施，有利于提升工程项目的管理水平，从而保证工程项目的建设质量与安全。

1、工程项目精细化管理的作用

1.1 提高施工质量

在项目的建设过程中，房地产企业工程人员应该深入现场，全面展开各个施工环节的质量精细化管理工作。对于建设项目的工程质量，在委托监理单位予以监督管理的同时，定期组织检查或日常巡查，一旦发现某些部位存在相应的质量隐患，应该要求立即整改，确保工程质量满足规范要求。如果情节严重的，则要求予以返工处理，只有这样，才可以有效防止工程质量事故的出现。

1.2 消除安全隐患

在工程建设过程中，危险源甚至危大工程始终贯穿于项目现场，风险隐患到处存在。主要是因为施工环境相对恶劣、安全交底未落实、安全防护措施缺失等因素造成。在诸多的风险隐患中，大型机械设备占据着主要地位，尤其在复杂工程项目中，若房地产企业未能全面落实设备的精细化管理工作，一旦设备出现故障，对施工人员的人身安全将造成巨大的威胁。因此，通过风险隐患的精细化管理，可以降低甚至消除各类安全隐患。

1.3 合理优化工期

一个完整的工程项目，从各个班组到各专业分包，再到配套单位，是一项系统性工程。而现场施工组织混乱、返工窝工、成品破坏等现象层出不穷，这些主要是因为没有合理安排施工顺序所造成的。房地产企业通过对进度计划的精细化管理，有效组织搭接与交叉施工，有序推进分包单位的进场时间，不仅不会影响各自的施工作业面，还能达到流水作业的效果，从而合理优化工期，为企业自身带来更多的经济效益。

2、工程项目精细化管理的特征

2.1 高效性（快）

随着时代的快速发展，房地产企业也应加快步伐，不断提高自身的工作效率。由于工程项目的复杂性，资质证照、过程资料、进度款支付、工程变更等资料非常繁多，通过建立各类台账及分类归档，可以使管理人员迅速查找所需的信息资料。同时利用网络及无纸化办公，可以最大程度的消除过往纸质文件流转所带来的诸多阻碍，从而进一步加快推进工程项目的实施。越来越多的房地产企业已经开发出自己企业的门户网站，将各项通知、会议、流程等通过信息共享的方式上传网站，对工程项目进行实时动态管理，体现了精细化管理的高效性。

2.2 专业性（准）

过往，房地产企业通常被认为是朝南坐的，只需要负责资金的划拨即可，工程项目的建设则由各参建单位予以落实。而如今，随着建设项目五方终身责任制的实施，越来越多的房地产企业也开始着力于自身项目管理水平的提高，企业的项目管理规章制度与流程逐步完善，专业能力也随之大大提升，房地产企业不再是只会花钱的冤大头。从办理手续证照，到施工中的各类验收，再到竣工备案以及档案移交等，房地产企业在工程项目的各个阶段都做到精细化管理，起着重要的主导作用，从而使项目有序推进，体现了项目管理的专业性。

2.3 严苛性（狠）

建筑行业包括房地产企业在内，由于人员普遍学历水平相对不高，因此思想意识的随意性较强。但工程项目建设则由不得半点思想大意与疏忽，因此，房地产企业通过建立项目管理行为规范准则，明确相关人员的岗位职责，可以约束管理人员的管理行为及意识。进一步的通过奖惩措施的建立以及工作内容的细分，可以将精细化管理落到实处。工程项目管理人员可以按照本企业的要求，逐级落实到各参建单位，形成针对每个项目的管理规范，从而有的放矢的对项目进行管理，一切按照规范准则办事，体现了精细化管理的严苛性。

3、工程项目管理存在的问题

3.1 管理人员综合素质不高

如今房地产行业仍处于快速发展阶段，工程项目管理岗位依旧比较热门，而现实情况却是数量的累积难以达到质的突破，人员综合素质总体相对偏低。对于复合型人才的缺失，这也很大程度上制约了房地产行业的高质量发展，尤其是在推动现代化、多元化、国际化方面。在我国的房地产企业中，很多高层领导大都是从基层做起，他们的现场管理经验很丰富，也能解决实际的问题。但是，由于文化水平普遍不高，没有接受过系统的学习，在工程项目管理中，更多是凭借自己的以往经验，这使得对于工程项目的管理把控存在一定的风险隐患。

3.2 管理理念不够先进

房地产企业在工程项目管理中，需要先进的管理理念作为指导，而且，还要与时俱进，对理念进行创新。现阶段，大部分的房地产企业并没有利用先进的管理理念，采用的工程管理模式也比较单一，从而导致建设项目的各个施工环节较为混乱，不仅在成本造价方面难以有效把控，还影响了工程项目的整体进度。一些企业高管受到当下利益的诱惑与驱使，难以长远考虑问题；同时管理思维比较固定，抱着传统观念、沿用过往熟悉的管理理念，很大程度上也制约了房地产企业的可持续性发展。

3.3 管理体制不健全

在工程项目的管理中，管理体制可以有效帮助相关人员更规范的进行管理行为，起着重要的指导作用。然而，在我国多数的房地产企业中，实际情况并不乐观，管理体制不健全甚至缺失的现象比较普遍。除此之外，有些房地产企业为了缩减成本，将工程项目的管理人员进行大面积削减，这导致项目管理人员的严重不足，进而出现了身兼数职的现象，很难做到对工程项目进行精细化管理。还有些房地产企业只是将项目管理的制度停留在纸面上，未能对管理机制进行全面落实，也缺乏相关领导层的推动与支持，这使得管理体制成为了一纸空文。

3.4 管理技术落后

由于时代的进步，技术水平也日益更新，企业为了实现自身的发展与革新，纷纷开始尝试更多先进的管理技术。然而，在当前国内房地产行业中，对于先进的管理技术仍未能全面加以利用，虽然一些知名开发商已开始运用，但还未达到高效与推广阶段。更多的房地产企业，还是通过传统的管理技术与方式对工程项目进行把控，这就造成了工程项目的运转效率低下、沟通协调不顺畅，尤其是在竞争激烈的市场化环境中，很难达到工程项目预期的经济效益，也难以适应市场经济的变化。

4、工程项目精细化管理的相关措施

4.1 专业人员培养

工程项目中的任何管理行为，人员是根本，只有人员得到更专业性的培养，才能更好的发挥其管理作用。房地产企业对于工程项目人员的选用，不会像施工单位那样细分至几大员，更多要求的是复合型人才，这也体现了目前市场对于人才需求的标准。因此，房地产企业在对员工组织培训时，可以从土地控制、规划设计、工程建设、安全生产、成本合约等各方面合理安排，对人员进行专业性培养。面对科技与时代的进步，行业内一些前沿的技术与发展也应定期得到宣传与灌输。同时，定期组织一些高品质项目的观摩参观、各类专业讲座活动、同行业的项目交流、外训转内训等也对提高管理人员的专业素养起到帮助。房地产企业的人力资源部应该每年上报员工的培训与招聘计划，这样能够更好的对专业人员进行储备，从而充分发挥专业人做专业事的作用。

4.2 管理制度完善

在房地产企业中，一套完整的管理制度能发挥非常重要的作用，工程管理人员能够事半功倍的对项目进行有效把控。在企业自身建立规章制度的同时，可以每年申请ISO质量管理体系认证，通过内审和外审的方式来更好的对工程项目实施监督管理，也能更好的加强企业领导层对项目管理的参与度。同时进一步强化项目经理责任制，要求其下沉至项目工地现场，及时进行沟通协调并处理相关问题，监督各参建单位的合同履约情况，以全方位掌控工程项目的进展。而在后勤保障方面，企业也要从员工的职业满意度角度出发，构建一套完善的奖惩激励制度，进而充分调动管理人员的主观能动性。通过这一系列的管理制度完善，可以使管理人员更加明确自身的工作职责，从而更好的履行其对于工程项目的责任和义务。

4.3 管理模式创新

随着工程项目的施工工艺、施工技术等不断更新，同样需要先进的管理模式来与之匹配，以更好的适应新发展。在房地产企业内部，除了针对各个开发区域成立项目公司以外，还可以在总公司设立多个专业部门，如土地、规划、工程、招商、售后部等，这样精细化的拆分组合可以充分发挥集体的力量，从而更好的服务于工程项目。而在企业外部，对于项目现场的管理，在管理人员做好自身本职工作的同时，可以更多的通过第三方的检查来帮助提升整体施工质量与安全文明施工。有别于传统的委托总包单位与施工监理的管理模式，第三方检查单位更具客观性与规范性。另外，房地产企业可以建立自己的合格供方名录，不断更新并实行末位淘汰制，将各参建单位的管理前置至项目开始阶段甚至更早。这些先进管理模式的应用，均可以达到精细化管理的目的。

4.4 高新技术运用

为了顺应社会的进步与发展，房地产企业也应加快改革创新，推动高新技术的运用，使得工程项目的运转更有效率、更具安全性。建立智慧工地已逐步受到青睐并且是大势所趋，通过监控与网络技术，完成对施工现场的全覆盖管理，同时可以实时监控大型机械设备的操作情况，确保万无一失。另外，通过人脸考勤与定位技术的运用，也可以进一步控制管理人员的出勤到岗率。而企业自身，也可以利用高科技打造智能化办公场景，简化各种流程，实现信息共享，从而有效推动工程项目的实施。与此同时，施工技术也在日益更新，预制装配式建筑越来越被广泛使用，房地产企业在掌握PC工艺的基础上，可以结合建筑信息模型BIM技术，模拟出最优加工、吊装、装配方案，从而大大提高施工效率与质量。如今，随着人工智能、3D打印技术开始投入试验，相信未来，会有更多高新技术被开发利用，工程项目精细化管理工作将更具科技含量。

结语：

综上所述，在现阶段，大多数的房地产企业都对工程项目的管理工作给予了充分重视，并能正确认识该项工作的价值与意义。在日常的管理工作中，针对工程项目各个方面的把控，也在不断做出调整与细化。同时，通过全面强化管理人员的精细化意识，以达到对工程项目全方位的精细化管理，从而为社会建设出更多高科技、高品质的建筑佳作。