我国房地产行业上市公司投资价值策略分析

文/童有旺、张谦硕、张天成、郭一鸣 安徽建筑大学土木工程学院 安徽合肥 230601

房地产行业是我国经济建设中的支柱型产业。中国政府发布的竣工数据指出，大约六周在中国国土上就有一个“新罗马”的建成。房地产发展热潮为GDP 的增长注入巨大力量，并推进城市化的进程。与此同时，房地产股票债券市场的变化牵动着国民经济的波动。伴随着宏观经济GDP 的高速增长，却出现了严重性的结构失衡。尤其表现为固定资产的投资比率持续不平衡增长，而房房地产投资更是固定资产投资的主力军。由于固定资产投资增长过快给国民经济带来了极大的负面影响，诸如：生产资料价格上涨过快，产业结构失衡，信贷规模极具膨胀等问题相继出现。为解决这一系列问题给经济发展的弊端影响，政府宏观经济调整出台了相关的紧缩调控政策。

1、房地产行业上市公司现状

截止到2018年年底，在深交所选取我国11家房地产上市公司。其中，最早上市的是华润置地的上市时间是1996年11月8日，最晚上市的是金隅集团的上市时间是2009年7月29日。其中公司总市值超过1000 亿的公司有3 家，分别是华润置地，碧桂园，中国恒大三家房地产上市公司。其中公司股本超过百亿的公司有3 家，分别是碧桂园，金隅集团，中国恒大三家房地产上市公司。其中可以看出碧桂园这家房地产上市公司既是公司总市值超过1000 亿，又是公司股本超过百亿的公司。

2、行业投资价值宏观背背分析

2.1 房地产商品房消费分析

自2014年到2018年以来，全国商品房销售额占社会消费品零售总额的比重和全国商品房销售额占国民生产总值的比重一直持续增长。其中2015年到2016年这一年的增长的幅度较大，2016年到2018年这三年的增长幅度较为平缓。从某种程度来说，国家出台的宏观调整政策即对房地产行业的紧缩性政策对房地产商品房的销售猛增还是有一定的抑制作用的。

2.2 行业背景分析

2.2.1 经济环境的影响

第一，在全球化贸易的宏观背景下，中国国民经济增长效应和城市化进程的快速发展，将在中长期内创造出房地产产业持续高增的宏观经济条件。将来的20 ～30年，在经济全球化制度影响下，中国经济将出现稳定、持续、高速增长态势，年经济增长率达7%～8%。在这种宏观经济发展趋势猛烈的背景下，中国的城市化和再城市化的进程必将全面加速。

第二，由于经济全球化下对产业结构化升级的推动，促进房地产在成为消费热点和投资热点的前提下，迅速成长为支柱型产业。在经济全球化的进程中，世界经济产业结构化升级的趋势和高新技术产业的蓬勃发展，势必直接推动和影响中国的经济产业结构化转变和产业发展再升级。在此背景条件下，中国服务业的产出和就业份额将高速上涨,传统服务业得到调整，服务业和新兴服务业高速成长,房地产产业则在高速增长中成为支柱产业。

2.2.2 房地产行业内部企业竞争

我国房地产业起始产生于19 世纪末、20 世纪初。到目前为止，房地行业的发展大致经历了三个历史阶段。我国房地产企业只有4000 多家在1991年底，然后迅速增至12400 多家在1992年底，期间增长了两倍。房地产企业进一步增至24370 家在1994年底时，而后在治理整领中房地产企业数有所压缩，截止到1997年底，我国房地产企业数为21300 家，从业职工数达到为68 万多人。1998年底，在大规模扩大内需的投资政策带动下，房地产企业数又恢复到24378 家，从业职工数82.6 万，营业总收入突破三千亿，达3058.3 亿元，利润税额达235.3亿元。截止2000年底，全国从事于物业管理企业的工作人员已突破200 万人。现今，我国目前房地产市场上最大的10 家房地长集团开发企业目前年平均竣工面积接近30 万平方米，企业资产总额均高达100 亿美元以上。

2.2.3 房地产融资体系逐渐健全

围绕房地产融资而构建具有不同市场功能的金融机构体系和构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。这是房地产融资体系健全的两个方面。在金融机构体系的构建方面，在原有的商业银行、信托公司以及保险公司的基础之上，还将出现专业化的抵押资产管理公司、房地产投资基金、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。在市场体系的构建方面，核心是要构建房地产金融资产的流通市场体系。通过借助金融手段如：资产证券化、指数化、基金化，房地产金融资金才能顺利地实现流通和交易,流通市场把原本集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场中。

2.2.4 金融产品创新层见叠出

金融创新的原动力是房地产市场中不断变化的投融资需求，伴随着房地产产业的不断发展，未来房地产融资市场中的新创新主要体现于以下两个方面:一是怎样满足企业日益多样化的融资需求,例如目前市场中资金信托计划的花样就有很多，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避投资风险,通常投资主体都会面临利率风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。金融产品创新在客观上一定程度降低了房地产企业的投资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。

3、投资价值财务指标对比分析

3.1 资产及负债情况

3.1.1 资产合计

资产是指由企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济效益的资源。不能带来经济效益的资源不能作为资产，是企业的权利。资产合计在衡量房地产上市公司企业的实力中起着举足轻重的作用，可以为企业进行一系列经济运营活动的资本，为房地产公司的正常运营提供着强有力的支撑。

3.1.2 负债合计

负债合计是指企业所承担的能以、将以资产或劳务偿还的债务，偿还形式包括货币、资产或提供劳务。按偿还期长短，负债被分为流动负债、长期负债。流动负债合计是指企业在一年的时间内或是超过一年时间的一个营业周期内偿还的债务；长期负债合计是指偿还期在一年时间以上或是超过一年时间的一个营业周期内偿还债务。负债合计是对房地产上市公司投资价值分析的及重要指标之一，通过边角负债合计，能够折射出该房地产公司的资金流通情况，也是保证该公司是否能够正常上市运营的因素之一。从而推断出房地产公司的综合实力的高低。

3.1.3 应交税额

应交税费是指企业根据在一定时期内取得的营业收入、实现的利润等，按照现行税法规定，采用一定的计税方法计提的应交纳的各种税费。应交税费包括这几家房地产企业依法交纳的增值税、消费税、企业所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、教育费附加、矿产资源补偿费、印花税、耕地占用税等税费，以及在上缴国家之前，由企业代收代缴的个人所得税等。由于净利润=利润总额 所得税费用。所以公司的应交税费不应过高，不然收获的净利润值将大打折扣。综上，应交税费的值很大程度上反映公司的财务状况。

3.2 盈利情况

3.2.1 利润

利润是体现房地产公司实力的最重要指标之一，利润本质是企业的盈利表现形式，是所有职工的劳动成绩，企业给市场生产优质的商品而获得利润，与剩余价值相比利润不仅在质上是相同的，而且在量上也是相等的，但利润不同的是，剩余价值是相对于可变资本而言的，利润是就全部成本而言的。

3.2.2 营业额

营业额是指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者是销售不动产向他方收取的全部价款以及价外费用。价外费用包括向对方收取的基金、集资费、手续金、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费。营业额是企业主要的经营成果，是企业获得利润的重要保障之一。加强营业收入的管理是实现企业的财务目标的非常重要手段之一。

3.3 现金流量

现金流量净额是指现金流入量减去流出量的差额。企业经营的现金流有三种，分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。

3.3.1 经营流动现金流量净额

经营活动是指除去企业投资活动和筹资活动以外的所有交易及事项，包括销售商品、提供劳务、经营性租赁、接受劳务、制造产品、购买货物、广告宣传、推销产品等。

3.3.2 融资活动现金流量净额

融资活动是指导致企业资本及借款规模和构成发生变化的活动，包括吸收权益性资本、发行债券、借入资金、资本溢价、支付股利、偿还债务等。

启示：

本文对房地产行业上市公司现状行业和投资价值宏观背景进行了分析，还对投资价值财务指标对比分析得出了一定结论，得出的结论在一定程度上仅限定与所选取的指标，远没有能做到尽善尽美，为了使统计结论更具有实用价值，建议对房地产行业投资的具体情况进行进一步深入的了解，并能做到与时俱进，对数据进行时间序列的研究，这样才能使房地产投资更加科学严谨。