“营改增”之后的房地产企业税务筹划思考

文/陈娟 无为县住房和城乡建设局 安徽巢湖 238300

对于房地产企业而言，在实施营改增之后，面临着相应的正反两个方面的影响。下面就对这些影响进行分析，最后在此基础上，为房地产企业提出相应的纳税筹划策略，从而为该行业的科学税务筹划提供一定的参考。

1、营改增改革后对房地产企业的影响

1.1 正面影响分析

正面影响体现在：第一，营改增可以最大限度的减少重复征税。增值税仅仅对商品或者服务的增值部分进行课税，而且这些商品和服务在具体流转过程中，也形成了一个相对完善的抵扣链条，借助于销进项税额的层层抵扣，便可规避重复征税问题。房地产行业的上游是建筑业，过去在征收营业税之时，建筑企业取得的钢材、混凝土等原材料增值税进项税额，不能进行抵扣。这样就会将税收成本转嫁到房地产企业，而后者在进行房产销售时，部分已经课征的项目成本，又一次计入营业税计税成本中，这样就会产生重复征税现象。在营改增实施之后，这种重复课税问题得到很好解决，进而形成结构性减税效果，这自然有助于公平市场竞争环境的构建。

第二，营改增可以一定程度的降低房开企业当期纳税成本，缓解资金压力。相对于其它类型企业而言，房开企业资本成本规模较大，且具有较高的融资成本，营改增之前，诸多房开企业为降低材料成本、同时保证施工质量，采用“甲供材”方式自行采购原料时，即使取得进项增值税专用税票，也不能在房开企业直接抵扣，不得不以乙方名义采购并转移至乙方成本；而在营销环节，无论销售实现与否，预收的客户房款对应的营业税及相应税费即要在当期缴纳，当期税收成本过高，造成诸多房开企业融资压力大，税收占用的现金流占比较高，造成对诸多房开企业的营运带来较大的资金压力。而实施营改增之后，房开企业直接与材料供应商签订合同，取得了材料的自由定价权，不但保证施工质量，且取得增值税进项税款即可在当期抵扣，大大降低了纳税成本，即使增值税进项税款不能全部当期抵扣，也能够转移到下期抵扣。这样，就能盘活企业的一部分资金，减少当期现金流出，从而降低企业的资金压力。

1.2 负面影响分析

负面影响体现在：第一，对房开企业的财务处理要求变得更高。营改增之后，房开企业财务流程发生了巨大改变，房开企业的财务人员必须要熟悉增值税财税政策，掌握不同于营业税下的收入、成本、费用项目会计核算，企业所有人员也可能习惯于营业税下的操作流程，不了解增值税是价外税的基本常识，导致企业与外部签订合同引发潜在的税务风险，使得企业承担不必要的损失。

第二，中小房企的税负压力有所增大。相对于大型房企而言，很多中小房企可能仅有一个或数个开发项目，对新税务政策的适应能力显著较弱，对外部供应商的议价能力较弱，导致其成本费用抵扣水平少，这反而会增加它们的税负。

2、营改增背景下的房企税务筹划策略分析

2.1 土地增值税筹划

这可以从以下几点来着手：第一，科学的利用土地增值税税收优惠政策。在项目前期费用发生之前，进行科学财税预算，对项目或企业整体进行综合分析，合理分配各项收入成本。第二，在税收成本降低的前提下，尽可能提升扣除项目金额。适当增加环境、公共配套设施的投入，这样可以让抵扣项目及金额会有所提升，进而降低这项税费的缴纳，同时还能对小区环境进行改善，塑造企业的品牌形象。第三，科学测算利息成本。首先要把握国家的宏观调控政策和金融政策走向，在不影响资金链的基础上，合理选择融资时机，力求融资成本最低，对于多个项目滚动开发的大型房企，要避免多处项目遍地开花，项目成本（包括利息成本）要能即时抵扣，力求税收可抵扣成本项目最大化。这就为房企提供了较佳的降低税务成本方案。

2.2 房企的自我经营税务筹划

房企自身要主动的进行税务筹划，具体可从以下几点着手：第一，持续完善房企的收入管理，最大限度的规避各种操作性失误，以及相应收入分类层面的错误，规避多纳税，或者少缴税的问题出现。第二，强化内部审计力度，对各种税率核算等内容进行深入分析，对当前房企的所承接的各种业务划分标准进行明确，然后在此基础上，对相关的财会核算工作进行科学的管控。第三，在房企内部管理环节，需要不断的完善相应的成本核算制度，尤其是要对可抵扣项所对应的成本，进行科学的管理。第四，慎重选择乙方施工企业，乙方必须要是增值税一般纳税人，与乙方签订的施工合同必须注明其提供增值税专用票据，确保开发成本的进项税可抵扣，以降低企业税负。

2.3 选用科学的财务结算方式

根据相关财税规定，货物货款以及劳务结算方式主要有：预收、直接收款、委托代销和收款、赊销和分期付款等。不同的结算模式，产生了相应的纳税义务时效。譬如：委托代销模式，就是以货物发出，或者提供服务的当天时间为基准，由此构成相应的纳税时间。而直接收款模式的纳税时间则有着相应的不同，而是将企业获取到销售款凭据的当地时间，作为纳税义务基准时间。

2.4 科学应用房屋销售税收优惠政策

国务院、住建部、财政部等发布了房屋销售的各项优惠政策，房开企业要准确领会这些政策并适时科学应用，可以很好的减少房企的税负。在营改增改革之后，房开企业所需要缴纳的各种税费，开始有了一定的改变。主要可以细分成土地增值税和增值税。对于后者，会受到房屋销售价格的影响。为此，房开企业在本地区房屋销售趋势的基础上，动态调整自身的售价，还需要对相关税款的抵扣优惠政策进行充分的分析，进而选择一个合适的销售区间，从而实现最大限度的降低自身的时间和经济成本，同时还能显著提升企业的销售量，降低自身的库存率。

结语：

总而言之，在营改增改革的大背景下，房企的重复纳税问题开始得到很好的解决，房企的税负得到显著的下降。当然，如果房企不能够尽快适应新的税务和会计准则，也容易带来更多的财务风险。为此，房企必须要进行科学的税务筹划，不断的提升自身的财务管理水平，只有这样，才能更好的让房企享受到营改增所带来的正面效应。