浅析我国房地产价格过快增长的原因和不利影响

文/邓呈洁 南宁市第三十三中学 广西南宁 530001

近些年来，我国房价快速增长问题的热度一直久居不下。为了实现民众“居有其所”的目标，我国政府推出了系列针对房地产市场的调控措施。2018年7月31日，中共中央政治局会议明确提出“遏制房价过快上涨”的要求，这次会议对于抑制房地产价格上涨的表述更加明确和严格，房地产价格也再次成为了社会关心的焦点问题。

1、我国房地产市场价格现状

房价收入比是经济学中用来衡量房价与收入两者之间比例关系的综合指标，一般认为，住房价格与居民家庭的收入的比例在3-6倍区间内就表明了该国家或城市的房地产价格在居民的可支出范围内，是最为合理的[1]。众多欧美国家因为经济发展水平较高，居民的人均年收入普遍高于发展中国家，因而房价收入比略低，大概在2-4倍区间范围内，而在处于经济快速发展时期的发展中国家，其房价收入比一般处于4-6倍的区间内。无论是发达国家还是发展中国家，如果住房价格和居民家庭年收入的比例超过了其所属的合理区间，则被视为区域房地产价格偏高，经济发展出现泡沫化现象的可能性较高。近年来，我国大部分城市房价的增速远高于居民平均收入的增速，因而带来了区域房价收入比的过高，已经超过了区间内的最大合理值。

我国是经济处于快速发展时期的发展中国家，房价收入比偏高，尤其是在北上广等一线城市更为明显，该比例远超日本经济泡沫时期的峰值水平。此外，由于我国对房价涨幅预算中的低估，且缺乏考虑我国中西部城市房价增长缓慢而居民收入增加快速对全国整体房价收入比带来的影响因素，因而造成了我国各城市区域之间房价收入比分化过大的现象。

2、我国房地产市场价格过快增长的原因

2.1 数量庞大刚性需求的存在

首先，经济的快速发展带来了我国城市化进程的加快，更多的人离开家乡涌向一二线城市，以此谋求更好的工资福利待遇，同时也为我国一二线城市带来了巨大的住房需求。城市外来人口的住房需求快速提升，这也就使得我国社会资金向房地产市场大规模涌入，房地产开发商大兴修建住房以获取自身利益并满足市场需求，这种数量庞大的对住房的刚性需求是城市化进程的结果，也是导致我国房价过快增长的主要原因之一。

2.2 我国土地的垄断供给

我国是社会主义国家，土地供给存在专门的政府管理部门，居民只有土地的使用权而非所有权，只能通过征地这一环节来促成居民土地使用权的转让，在这个过程中，国家的宏观调控起到了重要的作用。一般来说，地方市、县级政府部门是土地一级市场的供应方，对土地实行批租，垄断着我国土地的供给。20世纪90年代以来，我国逐渐改变了过去对土地建设的“分配指标”的供应模式，而转向了更为市场化和自由化的运作模式，通过招标、拍卖以及挂牌等方式进行土地让出[2]。因此，我国地方政府过度出让土地给市场在推动地方GDP的同时，也使得地价抬高，且住房建设成本增加，房地产价格随之快读增长。

3、我国房地产价格增长过快带来的不利影响

3.1 居民消费能力下降，幸福感降低

房价的过快增长对准备买房的家庭来说意味着他们要在原本住房这一刚性需求满足的基础上增添额外支出，住房贷款的压力也相应增大。这种现象直接导致了我国居民购房消费支出的增加和可支配收入的减少，因此，住房以外的其他类型产品消费也随之有所降低。另外，对处于租房阶段的租客而言，房价上升势必带来租金的提高，为了满足住房的基本需求，租客的生活成本会有不同程度的增加，用于其他类型的消费支出会相应的减少，进而对居民消费支出结构产生重要影响。

3.2 遏制经济增长,减少创新收入

在我国城市化进程中，房地产对经济发展的推动作用是显而易见的，这种推动力短时间内快速有效，但随着时间的推移，其作用力不断降低，也对相关产业带来了不利影响。目前，我国各房地产企业为了在城市化进程中快速取得经济效益，大规模进行住房建设，该发展模式制约了我国以服务为主导的新型经济发展模式的形成。且随着我国房地产行业的不断发展，该行业自身存在的问题和矛盾也日益显现，直接对区域经济增长速度产生了直接影响。从我国目前房地产发展现状来看，一二线城市房价普遍偏高，民众平均购买力难以支撑过快的房价增速，增加了楼市泡沫的风险，而三四线城市因为人口的外移导致城市住房空置率过高，造成了行业资金流动性的减弱。另一方面，房地产行业的快速发展在带动了水泥、五金、钢铁等相关制造业产业振兴的同时，不利于我国传统行业过剩产能向第三产业的转移，降低了创新收入[3]。

3.3 贫富分化扩大

我国基尼系数长期位于0.4这一国际警戒线以上，贫富差距过大的问题始终存在。而房价的过快增长对处于租房阶段的租客而言，租金的提高增加了他们的生活成本，不利于其生活水平和质量的提升；而对于房东和住房投资者而言，房地产价格的快速增长带来了的房屋租赁收入和交易价格的增加，使得其财富累积更为迅速。因而，房价的过快增长扩大了我国居民的贫富差距。

4、结论及政策建议

改革开放以来，中国经济不断发展，城镇化水平不断提高，居民收入不断增加，房地产价格也随之上涨，对居民的生活水平、经济发展都带来了不利影响，因此，解决他们的住房问题，遏制房价的过快增长显得格外重要。

4.1 房地产市场供给角度

为了让不同居民群体实现“有房可居”，政府相关部门应该将不同层次的供房体系置于住房供给结构的中心，以此满足不同收入群体的住房需求。首先，廉租房的增加是一项有效的措施。房地产价格的快速增长让大量的年轻人对于买房望而却步，而我国当前廉租房的发展本身存在着户型过小、质量差、基础设施和家庭不便等不足。政府作为新建廉租房的主体，首先就应该对存在的问题予以解决。对廉租房质量差的问题应明确责任的归属，建立廉租房建设和管理的奖罚机制，加强周边基础设施建设，解决实际存在的交通问题。其次，经济适用房也是我国抑制房价过快增长的又一重要举措[4]。我国政府相关部门在增加经济适用房的同时应加强对购买者的身份审查，严格监管我国的经济适用房市场，做到使其真正解决中低收入家庭的住房问题。

4.2 土地供给角度

我国实行的是土地公有制度，政府控制着行业和区域的土地供给总量，为了经济健康的发展，政府相关部门要根据市场的实际需求状况来进行土地出让，防止出现供给过度和供给过少情况的发生。为了缓解市场上人们日益增长的住房需求和住房紧张的供需矛盾，降低房价过快增长带来的不利影响，应该通过市场化的发展方式由市场决定价格自动调节供需带来的住房价格变化。

另外，政府部门在对土地供给的同时要注意提高资源配置效率，通过集约性的经营方式提高土地的使用效率，在同样面积的土地上建造更多数量的住房，同时增加中低价为房屋的建设，拉低房价，改善房地产的住房结构，以此满足人们日益增长的住房需求与住房紧张的供应矛盾。

4.3 完善国内资本市场，增加投资渠道。

房地产是一个资金往来非常密集的行业，开发资本源头显得格外重要。目前市场上大多数房地产企业主要依靠银行贷款和预售款这两种形式进行产业开发，资金筹措比较单一，如果其中的任何一种方式对资金的筹措贡献不足，那么就会影响后续的产业链条各环节的分工合作。因此，我国房地产企业应该扩宽和增加投资渠道，在吸引更多民间资金进入的同时可通过兼并、联合等方式引进外资，扩大企业自由资金规模，从而推进我国房地产行业的产业化开发。