合肥市包河区物业管理现状与对策研究

【摘 要】物业管理关系到房地产业的健康发展，也是提高居民居住质量和生活水平的重要途径和衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展发挥重要作用。为破解城市住宅小区物业管理工作存在的问题，助推城市文明创建，提升城市居民的幸福指数，基于当前物业管理的现状和物业管理中存在的问题，提出加强物业管理工作的措施与建议。

【关键词】住宅小区;物业管理;业主委员会

一、包河区物业管理当前现状

目前，包河区共有各类住宅住宅小区362个，其中有物业管理的住宅小区180个，物业管理面积约2000万平方米，物业服务企业共129家，其中一级资质企业8家，二级资质企业18家，其余均为三级资质的物业企业。目前已实施物业管理的住宅小区180个，占住宅小区总数49.7%，而绝大多数老旧住宅小区都无物业管理。从各物业服务企业的运行情况看，资质越高为居民提供的服务质量满意度也越高;物业管理水平参差不齐，其中新建高档住宅小区的物业管理水平相对较高。设立业主委员会的住宅小区仅有55个，占到有物业进驻住宅小区总数的30.6%，远未达到全覆盖的目标。大多数有业主委员会的小区发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。这129家物业服务企业从业人员有1300余人，但从业人员普遍年龄偏大、文化层次较低，员工物业培训几乎为零，专业化水平较低，物业管理工作水平有待进一步提高，物业管理问题依然比较突出。

二、包河区物业管理存在问题

2.1观念认识偏差。

（1）物业管理主管部门投入不足。

包河区住建局作为物业管理主管部门，目前仅有3名专职人员。各街（镇）虽成立了机构并配备兼职人员，但不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广、问题多、难协调的现状不匹配。

（2）各级各部门对物业管理监管重视不到位，未建立行之有效的长效监管机制。

（3）多数业主对住宅小区物业管理工作认识偏差，普遍存在“有问题找物业，解决不好不缴费”观念。

2.2住宅小区自治能力弱

（1）包河区住宅小区业主委员会建设严重滞后，远未实现全覆盖目标。

（2）受到工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益和参与住宅小区物业管理工作的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管现象突出，“僵尸型”业主委员会比比皆是。

（3）个别业主委员会成员串通物业服务企业打着住宅小区改造、基础设施设备维修的幌子，套取住宅专项维修资金，捞取好处，侵占业主权益使矛盾纠纷不断。

2.3物业服务水平低

（1）大多物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出。

（2）物业服务从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务。

（3）物业服务企业履约保证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象屡见不鲜。

2.4齐抓共管机制缺乏。

（1）住宅小区物业管理是一项系统性工程，涉及部门多，由于齐抓共管的协调联动机制缺乏，

属地责任、监管责任不力，部门之间相互推诿、扯皮情况时有发生。

（2）相关部门未有效对各类项目、资金进行整合，采用“撒胡椒面”的方式进行分散投入，既不能形成住宅小区物业管理工作合力，又无形中助长了业主的依赖和攀比思想。

（3）前期物業滞留问题存在诸多弊端、配套功能历史欠账多。

2.5物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。

三、对策与建议

为创造优美、和谐、安全、舒适的物业居住环境，对物业管理提出以下对策建议。

3.1强化顶层设计，转变观念，搭建管理机构。

将物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立物业管理机构。由组织部门牵头，相关职责部门协作配合，街道和社区抓落实，全面推进物业管理建设。

3.2加大培训力度，突出正面宣传。

规范物业管理工作，有关部门及街镇要主动承担责任，加大培训力度和范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。

3.3加强组织领导，统一配备物业协理员。

由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。

3.4把好前期物业入口关。

自上而下建立一套有利于后续物业管理的监管运作机制，实质参与开发商对前期物业选聘、竣工查验和物业交付工作，减少开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰。

3.5大力扶持村（居）属物业服务企业。

包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，尤其在三无住宅小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管住宅小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”住宅小区延伸，解决当前“三无”住宅小区物业管理难问题。

3.6强化工作绩效考核，建立住宅小区物业管理工作“双向交叉”考核机制。

3.7明确突出主体责任，健全质量工作体系。

（1）要将业主委员会和楼道长队伍建设作为住宅小区物业管理工作的“牛鼻子”工程抓紧抓实。

（2）引导业主中热心公益事业、责任心强的“两代表一委员”和机关事业单位离退休人员加入业主委员会或担任楼道长，提升住宅小区自治组织整体素质。

（3）建立业主委员会成员和楼道长工作经费补贴机制，明确补贴范围和标准，整合文明创建、普法宣传、综治维稳等各类项目资金，并从物业管理费、公共设施设备经营收益中拿出一定经费，对其给予适当工作补贴，提高其工作积极性和主动性。

3.8强化属地管理。

（1）街道和社区要严格落实属地管理责任，进一步健全工作机制，明确专人负责住宅小区物业管理工作。

（2）加强对业主委员会建设工作的指导，力争通过2—3年时间，实现住宅小区业主委员会建设全覆盖。

3.9、落实监管责任。

（1）住建部门要加强对物业企业管理，强化业务培训，鼓励企业创新服务理念，积极探索“互联网+物业”管理模式，推进智慧物业建设。

（2）建立履约保证金制度，加强物业服务退出机制管理，确保服务稳定性和连续性。

（3）建立物业管理菜单式服务体系，为业主提供一些力所能及的便民服务;督促企业定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督。

3.10加强联动配合，明确公安、法院、司法、民政、应急管理、环保、规划、城管、市场监管、经信等相关职能部门在住宅小区物业管理中的职责分工，实现市直部门、街道、社区三方联动工作机制。

四、结语

住宅小區物业管理是社会治理的基础工程，是一项涉及面广、关注度高的系统性民生工程。要坚持高位推动，通过转变思想观念、明确责任分工、补齐各类短板，并充分发挥业主委员会的主体作用，切实解决住宅小区物业管理工作中指挥不畅、机制不全问题，不断提升住宅小区物业管理工作水平，为助推“五维共治”、文明创建和人居环境改善奠定更加坚实的基础。

【参考文献】

[1]王鹏.物业管理行业的高质量发展怡逢其时[J].城市开发（物业管理），2018（08）：18-19.

[2] 庄元，冯东梅.商业物业与居住物业在我国的发展现状对比与对策分析[J].价值工程，2008（6）：15-17.

[3] 徐金灿，马谋超，陈毅文.服务质量的研究综述[J].心理科学.

作者简介：唐国银（1969—），男，安徽池州人，安徽财贸职业学院，副教授，主要从事经济管理教学和研究工作。