宅基地使用权的流转问题研究

徐焱 云南民族大学法学院

一、绪论

社会在发展，人们的观念和消费水平也在发展，然而人们对宅基地的使用就不再像从前一样只是用来解决住房的问题，而是希望能将其利用起来创造跟多的利益，然而现行法律对宅基地的规定还停滞不前同就导致宅基地使用权所存在的一些问题就越来越显著了。有的人想回农村但是却因为其为城镇户口而愿望不能得以实现，而农村里的农民又希望得到更多的融资，希望能用宅基地去融资但因为法律的限制而愿望不能得到实现，种种的矛盾，体现了我国关于宅基地使用权的立法还是存在一定的问题。

二、我国宅基地使用权制度的现状

（一）立法现状

根据《物权法》第153条可以看得出来物权法对宅基地使用权并未有太多的规定，而是将它的解释留给了土地管理法和国家有关规定，并且物权法中的相关规定也较为的保守，然而我国《土地管理法》对于《物权法》交给他的宅基地使用权问题的规定也是没有过多过细的阐述，仅在第十一条和第六十二条、第六十三条等为数不多的法条里提到宅基地使用权，所以因立法的保守也为后面的司法现状带来了一定的问题。

（二）司法现状

我国的宅基地使用权的流转方式有转让、继承、租赁、入股、抵押等等但是这些方式大多数都不被法律认可只能是私下流转，比如转让中法律只允许本集体对本集体成员转让，不可对城镇居民转让，但现实中存在此种转让是由于立法的保守和不明确，也无司法解释一类的处理给予法律援引的原因，使得法院对关于宅基地使用权房屋买卖合同这一类案件的判决带来了不少的困难，同类的案件不同的法院因为其援引的法律条文有所不同使得判决结果有所不同，而这些判决有所不同主要是围绕国务院办公厅和国土资源部发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》而有所不同的。

三、宅基地使用权流转存在的问题

（一）立法不够明确，法律规定与现行法律政策相互矛盾

由于立法比较原则化，过于笼统不明确，才使得本作为社会福利和居住保障措施的宅基地变得不在有其该有的功能。根据《土地管理法》第62条规定和《继承法》第3条的规定可以得出宅基地由于继承法的规定而可合法的获得另一处宅基地，由此可以看出农民可能因继承的原因而拥有一户多宅，也就可以看出法律规定与法律规定之间存在着自相矛盾的情况。

（二）宅基地使用权登记存在问题

法律关于宅基地使用权登记的规定由行政法规来体现的，但翻看《不动产登记条例》来看法律对宅基地使用权的登记的规定较为笼统，并且较为，也未对宅基地使用权办理变更登记和注销登记的具体问题进行阐述。并且对登记的人员也没有专业的要求，使得整个过程都比较的松散。

（三）宅基地使用权的取得的条件和程序存在问题

法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，而农民们则有通过继承，或一些不正当的方式只为能取得更多的宅基地，也有的不顾政策法律的规定为房子加层，盖阳台，搭简易房来，只为得到跟多宅基地，这就使得一宅多户屡见不鲜，这样的问题存在是立法的矛盾导致的问题也是宅基地取得条件与程序的问题，虽然《土地管理法》规定了严格的审批程序但是这些权利也集中在政府手里，使得这种权利可能会被村干部轻易的利用，以权谋私，使得有关系的人能得到更多的宅基地，无权的人就被更加难申请，损害了农民的利益，使得作为社会保障并且具有福利性质的宅基地变了味道，同时法律也未就多占超出的土地做出明确的惩罚和有效的措施。

（四）宅基地使用权的流转存在问题

宅基地使用权的流转方式有转让，继承，入股，抵押等多种的方式，但法律上只有继承是合法的，可见我国对其态度是限制的，然而社会在不断的发展，人们的思想也在不停的进步，经济也在不停发展，法律对宅基地使用权的规定还一直未更新使得出现了一系列问题，如由于农民向城镇走但又只能在农民之间流转，流转较为局限，使之不能流转而闲置造成了宅基地闲置浪费严重因为流转的局限，农村宅基地市场需求不足导致住宅卖出价格偏低；而城镇房屋可自由流转，农村房屋不可自由流转使二者发展存在地位上的不平等违背了市场经济的公平性原则。

四、宅基地使用权制度的完善措施

（一）完善法律，放宽宅基地使用权的流转

从我上述宅基地使用权制度的流转现状中的地方改革来看，放宽宅基地使用权的流转，使得想要回归田园的城市人得已回归，想要融资的农民得以如愿融资，想要来农村发展的投资人得以投资，并且使得宅基地得到最大化的利用。随着社会的发展，人们的生活水平提高，作为生活保障性的宅基地，因为法律的规定而存在着大量的闲置，使得去城市居住的农民无法将农村的房子转让出导致其一直闲置着，出现大量的空心村，然而想要回到农村的城镇居民因为法律的限制而不能回去。所以完善我国关于宅基地使用权的法律对于宅基地使用权的发展至关重要，我国限制宅基地流转问题主要还是国务院办公厅发布的“两个文件”，希望能对其完善，使得我国的宅基地使用权流转问题能适应我国的社会发展。

（二）完善宅基地使用权的登记制度

登记制度应该本着减负和方便的原则，减少登记制度中繁琐的程序，提出重要必行的程序来走，化繁为简，并在办理的同时一次性告诉办理人需要准备的材料和怎样的材料形式才是合格和标准的，避免了未办一个证来回跑无数次，也从而提高了办证效率。对一宅多户，宅基地明显超过标准的行为做出具体的规定，对于超出的地方应当有偿的使用，使得宅基地的浪费闲置问题得以解决。同时也要加强登记制度的监管，有了好的制度还要有好的监管才能使之顺利进行，对于登记内容要明确规定村内宅基地的情况，对村内宅基地的土地情况进行详细的调查和记录，使用集体土地证书予以确认并补发，以便了解其中还存在的问题，每年都进行不定期的抽查对于不诚实的现象给予处罚，对于不符合条件的给予查处，不符合审批条件的不予办理，所以对于宅基地使权的登记我们要做到细致和缜密，对于出现的情况要不断的完善。

（三）完善宅基地使用权取得条件和程序

对于宅基地使用权取得条件应当规定的详细具体并且要简单易懂，努力完善法律对这一问题的规定，并对以假离婚、假分家等方式来取得宅基地的行为做出有效的惩罚机制，对于乱占宅基地，批少建多的现象给予合理分规制，严格监管宅基地使用权取得的条件和程序，保证农民的权利不被损害。

（四）放宽宅基地使用权的流转

随着社会的发展，人们生活质量在不断提高，经济水平也不断的上升，原有的宅基地使用权的法律规定已经不太适用在现行的法律里了，所以放宽宅基地的流转是必然的，而由于我国的法律使得原本属于物权法用益物权的宅基地使用权失去了其收益的功能，既然我们承认它属于私法范畴那么我们也应给予其应有的权利，然而现实是有些想进城镇的村民进不去想回农村的城镇居民回不来，也使得在城镇买房的人，处理不了农村的住宅就使之空闲，成无户宅，浪费了土地资源，使得想投资宅基地的投资人投不了，土地只能闲置不能起到其应有的用途，因此我认为有必要放宽宅基地使用权的流转。

五、结语

随着社会的发展，人们生活水平的提高，经济收入的上升，依旧沿用我国的现行法律对于农村宅基地的规定已经与经济发展的实际不符，其缺陷也日益明显，。所以我们对宅基地使用权的放宽是很有必要的，相信这是社会发展的需要，是社会经济发展的需要。笔者对该问题的探究也比较的粗浅，但我仍然相信宅基地使用权的流转一定会放宽，甚至是自由流转的。