探析房地产造价控制

● 王曙芬

房地产目前的发展状况是：房价急剧上升老百姓买不起房子的同时有很多商品房被闲置下来。房地产行业的大量资金投入使得局面呈现为供大于求的状况。如果地产商既想要将房子卖出去从中获得利益又想要占据市场资源，首先应该将注意力放在降低造价成本这方面。如果因为成本太高而使售价无法降低最后导致死盘现象，将会造成重大损失。所以，对造价成本进行有效的控制是地产商从中获取利润的一个重要环节。

一、影响房地产造价的因素分析

更好的了解影响房地产造价的因素能够帮助企业对房地产的造价进行更好的控制，对这些影响因素进行针对性的分析，才能够达到真正的有效控制。根据当前房地产造价成本构成和其具体的内容，主要影响因素可以分为三个方面。首先，在房地产这些项目中土地成本是一个因素，优良地段能够将商家销售率提高为商家带来更多的利润，但是地产商如果想要开发这些土地，首先需要处理的问题就是当地的居住户，对其进行拆迁、安置。所以在开发过程中一部分资金是需要花费在这方面的问题上。除此之外，还有开发区的绿化项目也要占据一部分土地，所以必须要在保证商品房的建成数量之时也需要考虑其它的一些成本［1]。其次，在房地产项目前期对楼房的设计和对项目规划过程中需要结合科学合理性来降低成本带来效益，对房地产项目进行楼房设计和规划是属于项目开发前期的事务，所以重视项目规划过程是很有必要的。第三是项目在施工过程和安装过程中所需要的成本，在建造过程中对材料、设备和施工队伍的选择等以及建筑材料的价位一直上升，这方面的因素对施工过程中所需要的成本都会造成一定的影响，这些成本的控制都需要在对质量有所保证的情况下进行。最后是在房地产项目运作完成的过程中所需要的费用，房地产项目属于较大的开发投资项目，在项目实施过程中需要占用较多的资金这一方面有着重要的影响。

二、实施阶段造价控制分析

对资金的利用需要编制出一份计划，同时需要对造价目标进行确认。然后再在运行过程中进行控制和检验，通过将实际值和目标值这两者之间的差别进行分析的方式来针对这些问题采取相应的措施。在项目施工的过程中，首先会将计划中的投资额作为确立的目标，然后在施工的过程中会得到一个实际值，将其与目标值进行对比从而找出施工过程中出现差异的原因，通过对其进行分析改正从而保证投资目标能够实现［2]。在工程签证和设计变更这两个方面需要对其进行严格的控制，加强监管力度，将管理制度贯彻落实。对于施工过程中必须要变更的设计，更是需要一系列的严格控制从而降低设计变更过程中所需要的费用。

对于项目建造过程中需要的材料、设备的品质和价格都需要有相关认证。必要的是对建筑材料和设备等一系列的物品要进行采购，并且物品的质量和价格也会因为购买渠道的不同而存在着很大的差别，价格的不断变化需要有相关的人员掌握这些材料和设备的价格变化情况，从而能够对造价进行有效的控制。企业要充分的利用监理工程师，因为他的一个重要任务就是对造价进行控制。实际是监理工程师更注重项目的进程情况和质量，对于造价控制并没有着重关注，开发商应该授予监理工程师一定的权利，让他们能够更好的参与到造价控制中去，发挥出更大的作用。

三、现状问题

对开发项目的造价控制是一个房地产商都会很关注的话题，在项目建设过程中存在的一些问题需要我们对其进行一个系统的分析。在对项目进行决策时，需要保证对这个项目决策的正确性，否则一旦出现决策失误的现象，造价控制就会变得没有意义。在设计阶段仍然需要对造价进行控制，如果能够将设计监理制度和设计优化工作进一步加强，那么将会对项目设计文件的质量有一定程度的提高，同时也能提高投资效益。避免出现索赔事件，在签订的合同中，如果出现因为过错而给对方带来损失并需要赔偿的这种现象，将会对经济有巨大的损失，所以应该极力避免这种现象的发生。

四、优化措施

（一）投标阶段控制优化

实行项目的投标制度是市场经济发展的一个要求，投标制度的落实有利于对造价的确定和控制，还能够更好的实施工程的监督体系，不要在此阶段只注重形式，因为在这个阶段会将各方的权利和义务进行一个明确，同时也会涉及到造价控制的一些法律，所以要认真的完成这个阶段以防止留下隐患［3]。在解决此问题上，首先需要详细认真的制定文件，然后再仔细的列出一个有关工程量的清单，最后再加强各项的合同，以保证它的严密性。

（二）设计阶段控制优化

对房地产项目进行设计规划这一过程实际上就是将项目的经济方面与技术方面进行一个详细安排的阶段，这将会对后期的项目进程有一个积极的作用。对房地产进行设计与规划这一阶段在整个项目中起着领头作用，最好实现能动的控制建设项目工程造价效果，项目设计阶段是控制整个工程造价的关键之处，作为整个项目的重点，需要从以下几个方面来帮前期设计和规划做到更好。首先可以向工程造价方面的专业人士进行咨询，让这些具有丰富经验的专业人士参与到项目设计中去，通过让他们对项目进行管理从而达到提高工程投资效益的目的。其次，若想要竞选出优秀的方案，可以通过价值工程原理来论证设计方案在各方面是否可行、科学合理、安全，价值工程原理也体现在了房地产成本控制这一方面。最后，将限额设计推广，能够在设计方案的标准、规模和原则这些方面体现出合理性与确定性。

（三）施工阶段控制优化

施工阶段是整个项目的实体实行过程，从最初的设计到最后的完成，施工阶段属于执行设计思想，在此阶段需要对设计方案中的每一步都要进行具体化。在此阶段会有大量的资金被使用，从施工管理这方面来看，想要在施工阶段对资金进行节约是很难的，所以应当尽量避免出现浪费的现象，因此招聘一个优秀的施工队伍是很重要的，在造价控制这一方面我们可以注意以下几点，首先需要对项目内的管理施工人员和一些技术人员进行思想观念上的培训，从而达到让他们能够认真负责，贯彻节约意识，对工期要严格控制的目的。然后让他们尽量减少设计变更这种现象的发生，即使有设计变更现象发生，也要妥善的处理，将损失降到最低。最后对于现场签证管理这方面一定要严格的执行，技术人员与经纪人员人员之间必须要相互配合，务必要达到签证的量化要求。

（四）竣工阶段控制优化

竣工阶段是工程的最后一个阶段，它是对施工的合同、工程的进度和监理情况等办理的工程款项结算。在这个环节中，若想要对房地产项目进行造价首先要根据签约的合同项将内容详细核对，例如工程是否合格，工程质量是否达到了合同规定，有没有计划之外的项目等。然后就是检查一些隐蔽工程的相关记录，对竣工结算审核时应该确定隐蔽工程的记录和签证都完整，且工程量与竣工图保持一致才可将其列入结算中。最后是核实工程量，对工程要有足够的了解和认识，对存在的风险有一定的把握，决算人员务必要进入工地现场进行相关的核对和记录。

五、结束语

对项目的造价控制进行开发是一个完整的工程，在开发过程中需要各个部门在不同的阶段进行积极的配合，以保证能够对每个部门的造价控制进行责任落实，通过本文上面所讲述的那些控制措施，加强时间的控制同时也要强调在施工过程中对造价的控制，通过这些方面的实行，项目的造价一定会得到有效的控制。