不动产统一登记房地数据整合重难点探讨

冷顺绿 金怡杉

（云南省地图院，云南 昆明 650034）

关键字：不动产；房地数据；数据整合

“规范、一致、完整、准确”的不动产登记数据是开展统一登记工作的重要基础。不动产登记数据整合是对前阶段已经发证数据按当前不动产统一登记的要求，按不动产统一登记数据库格式进行整理，将已经发证数据整理成能够满足现阶段换证、置换、出售、抵押等业务需求的数据，其主要工作包括土地、房屋、林木等数据的整合[1]。长期以来，各类不动产登记职责都分散在各相关部门，造成不动产登记数据坐标和格式不一致，标准不统一，存储介质不相同，纸质档案存量巨大等问题[2]，因此不动产登记数据整合是一项任务重大、难度较高的工作。本文在分析了不动产登记数据现状问题的基础上，探讨了不动产登记房地数据整合的几个重点与难点问题，并结合实际工作提出解决方案。

1 数据现状问题

1.1 分散登记，缺乏一体化管理

统一登记前，各管理部门在各个时期颁发过各类不动产登记证书，形成了各种档案和海量的数据。各管理部门系统化建设程度不同，各方面的标准和数据库结构各不相同，甚至数据库结构在不同时期也有不同标准，同时数据缺乏强而有力的图形关联，未达到“图文一体”的管理体系。

1.2 有用无用的数据混杂在一起

数据存在创建、使用、备份、再利用、历史存档的生命周期，现有不同的登记业务数据，有的还有利用价值，有的已经到了历史存档的阶段。部分历史数据中还存在大量冗余重复数据、孤立无用数据、临时过程数据等，这些数据本身已无应用的可能，却占据大量存储和计算资源。这就需要我们对数据进行分类加以处理，去掉无效数据，节约资源，达到最好的应用效果。

1.3 房屋单元没有落地

目前房屋管理基本都没有同地形、地理坐标关联起来，只是存有房屋的自然属性，房屋确权数据缺乏空间参考，旧有历史数据缺乏楼盘表关联，各房屋权属单元没有和房屋的自然幢建立空间关系，造成房屋单元（户）不能进行有效的落地[3]，需要大量的人工核查干预以实现房屋的有效落宗，加大了房屋数据迁移的工作难度。

1.4 房产测绘数据没进行规范化管理

房产测量分户平面图数据大部分采用一个CAD文件保存同层所有房屋单元平面图的情况，房产测量平面图没有实现物理分宗，现有房产物理数据状况未能满足不动产数据库直接入库要求。

2 房地数据整合重难点分析

2.1 坐标转换问题

作为推进实施不动产统一登记的重要工作内容和技术手段，坐标系统是描述地理目标在空间位置平面坐标系与高程坐标系的统称，按照不动产权籍调查相关要求，需将上述各类空间数据坐标系统一转换到2000国家大地坐标，形成基准统一的空间数据。但是由于格式和标准的不统一，对于存量数据的坐标处理是比较困难的，一是成本高，二是转换精度得不到保证。

2.2 地籍档案整理问题

地籍档案是由日常地籍管理工作中的业务材料转化而来、具有保存和查考价值的各种形式的历史记录。但是只有办理完毕的才能成为地籍档案，地籍档案是调解纠纷，确权划界，化解矛盾，进行诉讼等的依据和凭证。由于制度改革及管理的不当，乡镇地籍档案由各地的国土所管理，部分档案缺失以及专业管理人员的改变，导致档案资料较为混乱、难以查询甚至找不到的情况。为此，对原地籍档案进行整理、归档、编排十分必要，也为数据整合做好铺垫。

2.3 房地数据处理问题

（1） 历史的房屋数据由不同的系统软件登记录入，格式和内容都不符合不动产登记的要求，而且部分房产登记软件加密，无法解读数据，这样对房产数据的分析及统计带来诸多不便，需协调房产登记机构配合解读。

（2） 土地登记数据库成果包含新、旧两套数据，这两套数据库虽然入库及管理模式基本一致，但针对数据整合而言，数据的字段对应关系不是很明确；土地登记数据为现阶段使用数据，现势性较强，但只为属性数据，土地登记数据理应为数据整合提供较为完善的土地信息，但登记时大多属性未完善，造成数据整合过程中的困难，需查找档案中更多资料完善相关信息。

（3） 由于宗地测绘、房产测绘由各测绘单位承担，存在很多宗地矛盾的问题，一些区域部分相邻宗地重叠，整合入库逻辑错误，需重新测量调查核定。个别宗地勘测错误，存在与实地现状位置不符，部分宗地图和房产图无矢量资料。

2.4 房地数据关联问题

将房地数据进行关联，完成不动产登记信息数据库的空间数据分层和属性信息关联，建立映射关系，实现房地一体化是不动产统一登记数据整合的最重要内容，也是后续落宗的关键步骤。主要包括空间数据之间的关联、非空间数据之间的关联、空间数据与非空间数据之间的关联等。空间数据关联的重点是自然幢，自然幢是数据关联的重要矢量数据，正确提取自然幢数据对实现房地关联具有重要作用。

2.5 外业核查，补录缺失不全信息问题

由于土地和房产分散登记发证的历史原因，存在部分的测绘图件数据缺失，分散登记过程中登记信息填写错误，土地和房产现状改变导致历史登记发证信息与土地和房产的现状严重不符，原有图件数据与现状不相符，档案资料缺失等问题，外业核查作为存量数据整合的重要补充手段，将基础数据与现状物对比分析，核实四至权属与地物对完善数据整合具有重要意义。

3 解决方法

鉴于每个地方工作基础不同，登记需求不同，所以工作重点也不同，推进的方式、次序也有所差异，本文只是针对以上探讨的几点问题提出解决方法。

3.1 坐标转换解决方法

坐标转换的主要对象包括二次土地调查、农村集体土地确权登记发证、房产测绘、城市规划测量等工作形成的各类空间数据。

在开展数据整合的坐标转换前，必须充分收集原各类测绘技术报告加以分析、并辅以必要的验证措施，准确界定原测绘、调查成果的坐标系统。属同一坐标框架（大地基准一致）的，可结合原测绘控制覆盖范围，在精度可控的情况下，采用各类平面转换模型进行坐标系统转换。否则应严密按七参数、二次多项式等空间变换模型进行严密变换。采用平面转换模型进行转换的，模型参数计算可采用经验收的四等以上控制点成果进行计算，否则须采用准确可靠的GPS C级点或经验收通过的三等及以上控制点成果进行计算。坐标系统转换完成后，必须使用2000国家大地坐标系中未参与计算转换参数的控制实测坐标进行验证，确保坐标转换的正确性。

3.2 地籍档案整理方法

按照地籍档案管理规定标准：以宗地为单位，按照“街区—街坊—宗地”模式，完成地籍科保存所有土地登记档案整理、归并、原宗地代码转化为统一代码、制作宗地目录、条目录入、扫描、数据质检、数据整合、档案装订、装盒入柜。同时，地籍档案的存储必须符合新的不动产登记档案要求管理。

3.3 房地数据处理解决方法

3.3.1 房屋基本属性数据处理

（1）楼盘表检查：参考产权扫描件确认每幢的楼盘表户室信息是否准确，对存在问题的户室信息进行更正。

（2）房屋编码清理：房屋编码主要存在“一码多房”和“多房一码”的情况。对于同一编码对应多个不同房屋的情况，需要做好拆分记录并生成新的编码来关联业务；对于一套房屋存在多个编码的情况，直接合并编码即可。房屋编码清理完成后需同步建立与现有数据库标准一致的标准地址信息[4]，做到每个不动产单元编码唯一。

（3）若数据无法满足进行自动匹配，则需要在人工补充修正幢标准地址或者幢编码后进行手工落地。3.3.2 房屋产权数据清理

（1）以房屋权属档案数据、物理数据为基础，以楼盘表为载体，清理每一套房屋的登记产权数据。

（2）将登记业务数据与权属、档案数据和物理数据建立关联。

（3）通过编写工具展示房屋上下手业务关联信息，并参照每笔业务的扫描件进行核对，纠正关联有误信息。

（4）对楼盘表上每户的权属信息内容、关联性等进行质量检查。

（5）通过房屋上下手关联的清理，核对并纠正楼盘表结构，去除重复幢、重复户、合并户、合并幢，最终将所有房屋全部归幢。

（6）生成基于清理后的物理数据、权属数据、登记业务数据的房屋电子登记簿数据库[5]。

3.3.3 土地登记数据库整理

分析原登记系统软件的数据库，按最新状态提取当前仍生效的所有登记信息，剔除仅作为历史备查的各类转移、变更、更正等早期登记信息，获取特定时点上生效的各类土地登记数据，整理完成的土地登记资料，可以以原库格式进行保存。

3.3.4 宗地矛盾处理

由于宗地测绘、房产测绘由各测绘单位承担，坐标系统也不完全统一，发证图件采用了各种坐标系，加上转换方法不一致，所以宗地矛盾在日常登记中较为常见，主要是地块之间的问题，为解决这些矛盾，提出以下办法：

（1）针对地籍（子）区与宗地数据矛盾：一是调整地籍（子）区；二是合并或分割宗地。

（2）针对宗地矛盾（重叠、空隙、缺失）：需要将缺失宗地或重叠宗地对照登记信息和档案进行核对，在历史库中找回并补录相应图形，当矛盾面积较小时，可在不改变宗地面积的情况下进行图形修正；当矛盾较大（或者缺失）时，进行不动产权籍调查与测量，二调宗地（或地籍管理系统）与档案或者其他来源宗地图的矛盾，以二调宗地作为数据管理，以档案宗地图作为成果利用。

3.4 房地数据关联解决办法

房地数据关联包括空间数据关联和属性数据关联。首先要保持房产图和地籍图从空间位置上统一起来，其次要将房产数据和国土数据关联起来[6]。房地空间关联即房地的图形关联，主要是通过房屋的空间坐标关系及房屋的隶属宗地来实现。房地的属性数据关联主要是完成各类房地实体之间的属性挂接，关联方法是在不同的房地实体之间建立关联表或分别建立相同关联字段，因此在保证房地数据一体化的前提下又能实现房地数据的相互独立，方便了后期的数据库维护与更新。

3.4.1 自然幢提取与落地

实际工作中，应充分利用已有图件，并进行正确性分析，一是剔除异常数据，部分自然幢附带有室外楼梯、走廊等小面积的底层面实体，在数据整合过程当中，应该对这部分不属于自然幢的数据，迁移至构筑物其他面。二是建筑合并，对于联排别墅等，如果房屋分层分户图中是多幢合并在一起的，数据整合时面要素也应该关联在一起。

为了使房产图形数据能够准确地关联到宗地上，可通过在原有的房产数据基础上建立楼盘表的方法首先完成房屋归幢，再利用城镇土地调查数据库中已有的房屋层（即幢数据）和房屋层与宗地之间的空间位置关系[4]，通过宗地图层的地籍号（DJH）字段与房屋层（楼幢）的隶属宗地（LSZD）字段建立关联关系，表达不动产登记过程中不动产单元与宗地的隶属关系。

3.4.2 自然幢与房屋单元关联

首先按照房屋产权地址，房屋单元号，部分新登记房屋产权可结合原有业务信息管理系统已建立的楼盘表，以自然幢为单位，判别位于每个自然幢的房屋单元，并按房屋单元号或房屋单元所在层数属性内容予以自然幢或层（C）属性数据信息的建立，对自然幢中的各层，以层为单位进行统一的层编号，对描述同一自然幢的层编写同一自然幢号，实现层与自然栋的关联。

其次将按照房屋产权地址，房屋单元号，部分新登记房屋产权可结合局综合业务信息管理系统已建立的楼盘表，以房屋单元（户）为单位建立（H）数据，进行房屋单元统一编号，判别每个房屋单元所属自然幢及所属自然幢所在的层，对描述为同一层要素的房屋单元编写同一层编号，实现房屋单元与层的关联。并结合原有房屋单元编号，建立新旧房屋单元编号代码对照表、房产案号与房屋单元编号对照表以及房地产权证与房屋单元对照表。

3.4.3 楼盘表与房屋数据关联

房产数据中的楼盘表包括某一幢房屋及每一套房屋的分幅号、分丘号、幢号、户号等信息，同时也记录了房屋的唯一编码；而测绘调查所得到的空间数据库中，房屋数据为面状地物类型，其本身所带的属性表中带有房屋标识码（FWBSM）字段，该字段属性值具有唯一性。根据这个唯一字段将楼盘表与房屋数据进行关联，从而建立房屋属性数据与分户图的关联、房屋属性数据与楼盘表的关联及房屋空间数据与楼盘表的关联。

3.5 外业核查，补录缺失不全信息解决办法

利用档案资料进行逐项比对核查。主要检查“错”“漏”等情况。对于“有图无属性”的宗地，可通过地籍调查、查阅档案的方式，将该数据的权属数据补齐，形成权属数据齐全的数据；对于“无图有属性”的宗地，可通过地籍调查、查阅档案的方式，将该权属类的数据测绘重新形成图形数据，形成“图属齐全”的数据；对于 “无图无属性”的宗地，先通过实地测绘取得图形数据，再通过地籍调查和查阅档案的方式补齐该类数据的权属数据，形成“权属齐全”的数据[7]。

4 结语

数据是信息系统建设的基础，对于信息系统而言，数据就是血液，就是细胞。没有了数据基础，信息系统平台的可用性和承载力将无从谈起。不动产统一登记数据整合工作是推进不动产统一登记的关键环节，是建立不动产统一登记平台的基础[1，6]。要做好该项工作，必须仔细分析现有数据情况，全面了解数据整合的重点和难点所在，有针对性地提出解决问题的方法，才能更好地开展工作，建立高质量的数据库，为之后的不动产统一登记系统平台、农村房地一体颁证工作提供数据保障。