合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议

唐国银

（安徽财贸职业学院，合肥230061）

1 合肥市房地产住宅市场综述

自2016年以来，合肥市房地产价格迅猛上扬，其远超当地老百姓的收入增速，诸多的民生问题和矛盾随之出现，无法满足真正对住房存在刚性需求的消费者的购房诉求，市场和供需关系扭曲，部分投机炒房行为屡见不鲜，从而最终导致市场失灵，这也违背“房住不炒”的调控政策。本文基于从合肥市房地产市场的现状，确定影响房价各因素的主次关系，从而为当地政府制定具体的调控政策使房地产市场理性回归提供对策与建议。

2 房地产住宅市场的现状分析

截至2018年12月底，合肥物价备案网公布数据显示，市区网签住宅库存数为49059 套，仅上半年九区三县合计备案住宅数就达到33231 套，备案均价为16956～18431 元/m2，市区商品房住宅成总量交达到63615 套，规模为735 万m2，同比上涨达到240.5%，月均成交61 万m2。随着限价楼盘逐渐清盘，高性价比的房源供不应求，人才政策的推出加上首付比例的进一步提高引发购房需求上涨，出现恐慌置业。同时，开发商为了加快资金回笼，从而加快推盘速度以增加推货量。2019年上半年以来，合肥楼市又出现了“小阳春”，量价齐升回暖。结合合肥市2009 至2018年相关数据分析发现，合肥市房屋竣工面积缓增且下行，相对于竣工房屋面积缓增，施工房屋面积却呈升势且异常迅猛。由于开发商资金不足、融资资金不畅、缺乏开发经验，甚至变相捂盘等都会使房屋竣工面积出现严重脱节，这也反映了合肥市房地产市场供给仍存在严重滞后现象。因此，政府相关部门亟待解决的问题必须是缜密协调房地产市场供需关系[1]。

3 合肥市房地产价格的影响因素分析

房地产市场价格影响因素众多，GDP、CPI、人均可支配收入、银行实际利率、商品房销售面积、商品房年投资额、土地交易价、人口流入规模、适龄儿童入学入园数量以及房租价格水平等诸多因素都直接或间接影响合肥市住宅价格水平，这些因素有主次强弱之分，诸多因素共同作用并刺激供给和需求从而影响房价，因此，不能仅考量某个单一因素，需要从市场供给、需求因素方面进行综合动态分析。

3.1 供给因素的影响

对商品房刚性需求者、炒房者及开发商来说，由于央行多次下调存款准备金率，货币供应增加，这使得各方都渴望以自有资金来撬动金融杠杆，从而通过不断加注杠杆的方式获取银行贷款，银行也乐此不疲，最终使房地产价格不断上扬。

3.2 需求因素的影响

房地产价格同样也受到需求因素的影响。由于房地产开发具建设周期长、所需资金规模大等特点，商品房竣工验收上市销售后，存在着短期需求较大与建设周期过长之间的供求时间严重错位与滞后性，消费者抢购行为势必造成房价抬升。

3.3 土地供给的影响

土地供给交易价格对住宅价格也会产生正面冲击，房地产价格的短期滞后性是土地价格对房价的正面冲击影响的具体体现，所以房地产价格的持续上扬，最终因为有价无市而趋于正向平稳。但从长期趋势来看，地价上涨不会迅速拉动房价，也只有在商品房竣工验收合格投放市场后，房价上升趋势才会显露，这也是开发商为何出现惜盘捂盘现象的最重要原因。

3.4 人均可支配收入的影响

当期人均可支配收入对住宅价格也会产生正向刺激的作用，其收入增长则表明居民手中可以用来投资的可支配收入增加，一定程度上通货膨胀的压力使人们存在着对未来货币贬值的预期，兼而投资理财渠道受限，大量的民间资金就会进入房地产市场，房地产当期价格会上涨，但可支配收入存在局限性，不可能承受房价的无限制上涨，最终只会落在一个合理的箱体可接受范围内。

4 针对合肥市住宅市场提出的对策与建议

①基于国家土地供给政策这一宏观调控手段，控制地价、土地供应规模以及供给结构来调节房地产价格。对于房地产项目开发规模过大、土地闲置浪费多的问题，应从土地供给量上进行严控，督促开发商有效合理利用土地资源，并通过对土地总量控制来实现土地市场供求相对平衡的状态，坚决杜绝过去因开发商盲目追求利润而出现大量存量房、开发商与房产中介商运作模糊、政府监管缺失等现象的发生[2]。

政府从根源上严控土地交易价格，严格招投标程序和防止串标行为发生，努力改变当前政府乐于抬高地价，开发商推涨房价的土地增值收益分配模式。确保地价合理，切实维护社会公共利益，探索开发商利益与政府土地财政收入相分离，建立切实有效的公众监督机制，使土地供应计划及出让信息更加透明、公平公正。

②政府要加强对开发商的引导，确保普通商品住宅的主体居住功能。房地产市场过热不是政府初衷，通过无限加杠杆不利于经济的可持续健康发展，通过出台调整存款准备金率、提高二套以上房屋首付款比例、借助“租购同权”，加大保障房、公租房建设力度等一系列房地产政策和货币财政新政，保证政策措施持久性，抑或适时推出房产税打击投机炒房行为才能真正意义上为百姓解决住房问题。着力调整结构性的供求失衡问题，加推经济适用房建设，减少高档商品房投资，避免盲目开发。对于新建高档商品房加征调节税，增加改善型高端住宅购置成本，对普通商品住房开发给予更多优惠以促进市场供给，同时，适当推动国家公共廉租住房的建设规模以满足更多不同层次需求。

③针对当前的合肥房地产市场，恢复房地产最本质最基本的居住功能，弱化房地产的投机获利功能。对房地产刚性需求者应该结合自身经济实力，适度消费，理性购房。

④大力推动住宅租赁市场发展，盘活目前市场上大量存在的空置商品房，逐步改变老百姓传统的住房消费观念，减轻居民生活压力。

5 结语

结合合肥房地产市场特点，坚持因区施策、分类分段调控，坚持宏观上“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，从土地、银行金融、税收、投资、法制等方面综合考虑建立房地产发展的长效机制，形成制度化规范，用系统观思维对房地产市场进行全面调控才是真正解决当前问题的关键所在，以确保房地产市场的持久稳定与健康有序发展。