凶宅损害的法律认定

石记伟

改革开放以降，我国房地产市场取得长足进步，房屋交易日益火爆，居者有其屋与居者有其福成为人民的普遍价值诉求与良好期待。然而，现实生活中因各种矛盾冲突与压力导致的各种他杀、自杀、意外致死等非正常死亡事件却使得房屋蒙上一层阴影，导致交易价值的降低或贬损，俗称凶宅损害。凶宅损害如何认定，传统民俗文化与中国法律上皆付之阙如，学术界与司法实务界也未有较为清晰的见解，招致司法审判结果不一，影响法律的权威与公正性。(1)以“凶宅”在中国裁判文书网检索，共发现306份裁判决书，2014—2019年，分别有20、21、53、80、98、25份裁判文书。以“民事案由+凶宅”进行检索，共检索到269份裁判文书，其中2019年有24件，足见凶宅纠纷已经成为司法实践中的一个热点，需要严谨的分析论证解决。网站最后访问时间：2019年9月2日。凶宅导致交易价值降低是否为法律上的损害，其界限与范围为何、可否请求非财产上损害的金钱赔偿，请求权基础为何、因果关系如何认定，众说纷纭，应如何取舍，凶宅民俗文化上的内涵能否与法律的价值协调等，均值得深入分析论证。

一、凶宅在习俗及理念上之检讨

凶宅问题想要得到法律上的肯定及解决，需要进行文化习俗与中国当下主流价值观及意识形态的检视，以下具体展开。

(一)凶宅是一种习俗而非封建迷信

通常而言，凶宅是因非正常死亡导致人们负面评价的房屋。其中，凶是指不幸、不吉祥、邪恶、不好的意思，蕴含了人们趋吉避凶、去恶向善的心理。凶宅禁忌是一种文化习俗上的客观现象，是一种传统住宅文化。然而，有论者指出，凶宅忌讳不属于民俗文化传统，而是一种非宗教的盲目信仰的迷信心理。(2)陈耀东，张瑾：《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》，《河北法学》2007年第10期。上述论断值得商榷，凶宅的文化意义关涉中国人的生死观、哲学思想，传统习惯，不能以封建迷信全部扔进故纸堆。

人类社会生活需要一定的规范进行调处与建构秩序，其中包含法律、道德、习俗等，三者相互协力达致和谐促进人类生活。习俗是指社会生活上的人情世故、节庆典礼及交易惯例，其目的在于促进和谐，违反之则遭人鄙视唾弃；其亦得作为意思表示及契约解释之参考因素。(3)王泽鉴：《民法总则》，北京大学出版社，2009年，第9-10页。法律与道德问题，学界多有探讨，而习俗作为一种社会生活的潜规则与潜意识，对其分析研究较为薄弱，但其作用不容小觑，强行变革习俗会招致较大争议甚或失败。譬如说，北京市以环境保护与科学进步为借口强行限制春节燃放烟花爆竹的年俗而后以失败妥协结束。(4)2017年新修订的《北京市烟花爆竹安全管理规定》第14条表明法律向中华民族的历史记忆与民俗习惯低头妥协，背离常识常理常情的法律，难以获得人民的尊重与认可。奥运会、阅兵等重大节日庆典也有烟花、礼炮等燃放，若统统都归为“四旧”、不良习俗，民众断然不会接受。中国具有五千年的文明史，民俗习惯在民众生活中发挥了很大作用，民众可能不懂法律，但皆通晓生活习俗习惯。中国古代的礼法社会，“礼”处于优先位置，而当下传统的礼法体制解构但不背离人性，比如结婚的彩礼返还问题，最高人民法院有条件认可之。(5)参见《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)(2017修正)》第10条，规定了按照习俗返还彩礼的三种情形。中国法学要有中国传统文化的底色，有中国之话音、范畴、方法、案例与理论提炼，要有中国人的价值关切和内在的心性体悟，(6)舒国滢：《中国法学之问题——中国法律知识谱系的梳理》，《清华法学》2019年第3期。要有中国人的解决方案。须知当代中国客观存在的规范体系主要包括法律、党和国家政策、党内法规、社会规范。社会规范中的习惯就包括民间习惯、风俗等，而其本质上是一种非成文化的规范类型，(7)刘作翔：《当代中国的规范体系：理论与制度结构》，《中国社会科学》2019年第7期。凶宅就是这样的一种社会习俗。

华夏民族自古就有禁忌的习俗。禁忌是一种复杂的文化现象，其产生的基础是中国古代的哲学思想，而古代哲学思想受儒释道三家的影响，董仲舒独尊儒术后，儒家思想成为主流，主要形成以“仁”为核心的思想体系，主张天人合一，积极入世。(8)刘兴均，郝志伦：《华夏禁忌与中国文化》，《西南师范大学学报(哲学社会科学版)》1993年第3期。当古人利用自己的聪明智慧无法科学合理地解释某事物时，往往趋向于避开，进而形成一种禁忌、一种生活的经验准则。禁忌文化昭示了人们追求积极向善、幸福祥和、趋吉避凶、趋利避害的惯常心态，是人的生活本能，并不是所谓的封建迷信。诚然，房屋内发生非正常死亡事件，不会对房屋的物理性能造成实质性的影响，凶宅更不会“克人”，有些人也会联想到鬼神传说、生死轮回、风水问题。然而，凶宅忌讳与占卜算卦、求神拜佛等封建迷信有本质区别。生老病死乃自然规律，世人皆概莫能外，但是自然死亡、生病死亡等正常死亡，人们都能泰然处之，唯非正常死亡情形会引发人们的恐惧不安，也可能引起浮想联翩，进而对房屋给予负面消极评价，导致房屋交易价值的变动，问题的根源在于人们的生死观，人们无法平静淡然面对死亡——这个终极人生命题。

人有悲欢离合爱恨情仇，生命的陨落引发情感的波动与超验追问，进入意向世界，中国古人的生存智慧与哲学理念则进入提供参照。古人的智慧可能未完全摆脱蒙昧，进而带有些许迷信色彩。但是，其对凶宅的否定性评价，对不好事物的反感唾弃却是一以贯之的。细微的认识瑕疵不足以否定其全部文化意义。恰恰是因为凶宅本身的非正常性，才引发人们的消极评价，导致人们不按常规思考认识。凶宅拷问着人们的生死观，生命陨落，引发周遭之人基于亲情、怀念、死因等无尽的想象，不能仅仅盯着鬼神迷信的想象，以偏概全，忽视问题的本质。当下如果人们都能坦然面对生死，或许凶宅就不会成为问题，凶宅也就会成为历史名词。中国传统文化中的生死观，因儒、释、道三家而有区别，儒家轻死(向死而生)，道家两种取向，佛家主张轮回说，进而建构不同的意义世界，而不是局限于所谓的迷信鬼神。(9)路晓军，路小燕，田根胜：《中国传统文化的生死观》，《求索》2004年第6期。古人对于“死亡”剪不断理还乱进而胡思乱想，皆可理解，随着时间流逝，对异常死亡的禁忌，就成为人们共同的文化生活记忆。

目前来看，凶宅的禁忌不是迷信的回归，倒是人们向往良善的心理的映照，是对异常死亡的恐怖的负面评价，是人们良好的文化习俗的反映，本身属于无害的大众社会信仰，不应该给予否定评价。司法实践中有法院指出：“凶宅”的说法并非封建迷信，在中国民俗中趋吉避凶的传统由来已久，事涉凶事，有所忌讳是人之常情；人们购买房屋除了满足居住要求外，还要满足精神层面的需求。(10)参见安徽省安庆市中级人民法院民事判决书(2018)皖08民终2424号。民俗文化经过长期的历史积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。(11)参见北京市朝阳区人民法院民事判决书(2014)朝民初字第28410号。中国古人也有朴素的“祸不单行”的理念也值得关注。(12)参见：汉刘向《说苑·权谋》：“此所谓福不重至，祸必重来者也。” 宋·释道原《景德传灯录·卷十一·紫桐和尚》：“师曰：‘祸不单行。’”吴承恩《西游记》第十五回：“这才是福无双降；祸不单行”。民间习俗历时积淀，符合人们的认知与心理，现今的制定法也不能强行扭曲基本的人性而成为恶法。称呼某个房屋为凶宅，无异于给房屋贴上“邪恶”的标签，民众避之不及。

(二)凶宅现象契合当下价值判断而非唯心主义

凶宅忌讳是一种正常的文化的心理现象，本质上不是封建迷信，其要在法律上得到认可，不能与当下价值判断相悖。凶宅是客观现象，负面评价是社会心理因素，是人民群众的朴素情感与基本的道德诉求，符合认识论规则，是本民族的文化生活烙印，是本民族独特的心理反映。

凶宅禁忌的民俗文化并不违背当下价值判断，是一种良善风俗的体现，理念上并没有违和之处。忌讳凶宅不是因为鬼神的、非科学的，而是因为死亡的恐惧心理、情感的负面评价，仅此而已。自然科学上可以很轻松地解释人类的死亡，但是不能忽视或否定人的情感因素，心理影响，人们普遍的恐惧顾虑是客观的心理反映。凶宅是发生非正常死亡的房屋，是客观事实与现象，这不是唯心主义，不是承认超自然物质的存在，也不是怕不怕鬼的问题。(13)参见山东省日照市中级人民法院民事判决书(2019)鲁11民终1202号，法院认为凶宅造成精神损失与房屋贬值损失，考虑房屋贬值，重新装修损失，法院酌定损失，有利于解决纠纷。凶宅禁忌或许不涉及科学问题，就相当于春节放鞭炮一样，无关科学与否问题，仅是民族的记忆与文化心理。凶宅禁忌之习俗并非唯心主义，在理念上应该承认之。

(三)文化习俗之法律认定

凶宅的忌讳或禁忌是一种无害的善良风俗，(14)参见河北省高级人民法院民事裁定书(2016)冀民申239号，法院肯定跳楼自杀发生的房屋为凶宅，合同履行完毕，也可以欺诈撤销，肯定凶宅忌讳是善良风俗，这是目前检索到的人民法院支持凶宅诉请的裁决书，值得关注。最后检索时间2019年9月2日。饱含人文关怀价值，但是在建设社会主义法治国家的过程中，社会规范应遵循合法性与合理性原则，不能背离宪法与法律的基本精神与价值。(15)刘作翔：《当代中国的规范体系：理论与制度结构》，《中国社会科学》2019年第7期。而这就涉及各类规范之间的转化问题。在社会之中，法律和习俗往往并存，且可以相互转化和彼此映射，习俗往往无意识地发挥影响力，法律基于习俗而体现其效率，而只有真正能够转化成为习俗而运行的法律才更具有一种执行的效力以及对人的行为的约束力。(16)赵旭东：《习俗作为法律与法律的习俗研究》，《学术月刊》2019年第6期。一如前述，中国的规范体系多元，凶宅禁忌习俗属于社会规范之范畴，法律上并没有明文规定，需要寻找其进入法律的路径。凶宅禁忌属于一种无害的社会习俗，获得大家普遍的认可，是一种民事领域的习惯，并且与公序良俗不违背，可以认定为《民法总则》第10条中的习惯，完成社会习俗到民法上裁判习惯的转化，实现习俗与法律的协调互动，发挥规范调整功能。从根本的意义上看，凶宅习俗也并没有违背民法的精神与私法自治，符合民众的一般预期与认知。据此，公序良俗这种一般条款就发挥了继受功能，将习俗予以规范意义，使其具有法律强制性。(17)王泽鉴：《民法总则》，北京大学出版社，2009年，第277页。对于中国的法制而言，凶宅是一种新的诉讼形式，植根于民间传说和古老的地方传统，也是社会经济发展的产物，证明了人们对法律保护权利的能力的信任。(18)Simona Novaretti, Law and Tradition in a Socialist Market Economy: Haunted House Litigation in China,2015.

综上，凶宅禁忌既有文化习俗理念上的合理性与正当性，又能进入法律的视域评价，也符合中国人民的情感观念与市场经济下对经济价值的追求，没必要犹抱琵琶半遮面否定其价值，毕竟，法律或者法制旨在归置事实而规制生活，料理人事以服务人世，不过是一种打理日子、力争过好日子的法子。(19)许章润：《法学历史主义论纲:命题、理论与抱负》，《中外法学》2013年第5期。凶宅争议也体现了人世善好的一种积极期待，需要人们解放思想，认识其本质，而非动辄上纲上线。诚然，买房子不是买历史，但不能忽视历史的作用与后手的居住利益诉求。站在更广的视角来看，凶宅导致房屋交易价值的贬损或降低，此种损失应该由谁负担，涉及损失分担问题，也关涉社会的价值共识、理念认识、法律政策之设计，岂能以一句“封建迷信、唯心主义、于法无据”轻率简单处之。(20)当事人指出，凶宅所谓“凶宅”，完全已经超越了“日常经验与民间习俗”的范畴，属于封建迷信宣扬的、与社会主义核心价值和唯物论相悖离的“精神糟粕”，一审与二审均予以否决，参见福建省龙岩市中级人民法院民事判决书(2018)闽08民终860号。

二、凶宅概念之法律界定

虽然先哲有言，民法上任何定义都是危险的，但是清晰严谨的概念有助于人们认识其核心特征，把握问题的实质。

(一)凶宅界定的各种学说

“凶宅”一词是社会习俗上的称谓，并不是一个严谨的法律概念，对其的理解因宗教信仰、生死观、文化传统、国民素质等有差别，中国香港地区、台湾地区和日本均有一些网站披露凶宅信息，供人们购房时检索使用，比如中国香港的地产资讯网、 日本凶宅网站等。法律界人士对凶宅的界定主要有以下几种：(1)凶宅应被界定为发生过非正常死亡事件的房屋。(21)尚连杰：《凶宅买卖的效果构造》，《南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学版)》2017年第5期。中国台湾地区最高法院在判决书中指出，所谓凶宅是指曾发生凶杀或自杀致死情事之房屋，衡诸一般常情，一般社会大众对于曾经发生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌恶畏惧之心理，对居住其内之住户而言，除对居住品质发生疑虑外，在心理层面上更有相当程度之负面影响，参见台湾地区最高法院103年度台上字第960号民事判决。(2)“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋，它是一种客观存在的现象而非源于主观感受。(22)陈耀东，张瑾：《“凶宅”的法律限定及其交易纠纷的法律适用》，《河北法学》2007年第10期。(3)凶宅的判定，既要考量房屋的客观情形，亦要顾及居住者的主观心理，采取折中说。(23)朱金东，王紫旋：《“凶宅”纠纷的实证分析与法理透视》，《淮阴师范学院学报》2018年第6期。有法院指出，“凶宅”并非法律上的概念，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧的房屋，坚持主客观结合的标准，参见安徽省安庆市中级人民法院民事判决书(2018)皖08民终2424号。(4)“凶宅”的范围应限定为在房屋内、外发生过非正常死亡现象，导致社会上理性买受人不愿意接受或只愿意以低于正常市场价值的价格来买受该房屋的房屋类型。(24)杨 慧，吴增明：《“凶宅”买卖合同纠纷之物的瑕疵救济路径分析》，《行政与法》2017年第11期。凶宅的认定坚持客观标准说，是指符合客观、严重并在一定时间范围内出现过非正常死亡事件的房屋。(25)张静：《“凶宅”买卖合同效力研究》，哈尔滨商业大学2017年硕士学位论文，也有类似的观点，凶宅”的含义是指在一定合理期限内,发生过自杀、凶杀等人为因素导致非正常死亡恶性案件的房屋，参见周杨：《詹某、廖某诉马某“凶宅”买卖合同纠纷案评析》，湖南大学2017年硕士学位论文。(5)中国台湾地区的相关文件认为，凶宅是指本建筑物(专有部分)曾发生凶杀、自杀或一氧化碳中毒致死之情事；多数司法判决以此为据，认为凶宅是指建物专有部分曾发生非自然身故之情事。(26)吴从周：《凶宅与物之瑕疵担保》，《月旦法学教室》2011年第99期；萧如仪：《论自杀致他人房屋成为凶宅之侵权责任及承租人责任》。台湾大学法律学院2017年硕士学位论文，第5页；也有学者总价裁判经验认为，所谓凶宅，依照一般社会大众感情而言，系指有非自然身故情事之房屋，包括在房屋内发生凶杀事件、有人上吊、烧炭、仰药、在浴缸内自溺、从系争房屋内跳楼等，参见邱琦：《凶宅与纯粹经济上损失》，《月旦裁判时报》2011年第7期。另外，学术界还有客观说(非正常死亡都算)、主观说(使人恐惧的房屋皆为凶宅)、折中说(非正常死亡+使人恐惧的房屋或不宜居住的地段)、限定说、扩张说等。上述5种主要观点均有一定的道理，基本点出了凶宅界定的关键与争议，主要是凶宅区域范围、心理因素、主客观结合等，值得认真对待。

(二)凶宅界定需要区分的问题

凶宅的界定需要区分以下几个问题：凶宅是客观存在事实还是主观心理作用、凶宅本身与凶宅引发的损害的影响因素的区别、凶宅的影响范围等。上述几种学说观点未能较好地做出区分，引发认定的不精准。

考虑到一般大众的心理认知及经验法则，房屋因为发生了非正常死亡情事，会引发人们普遍的恐惧与顾虑进而给予其负面评价，负面效应叠加，依据房地产市场交易实务经验，此类事由将会严重影响消费者购买意愿与交易价格，最终导致此房屋市场接受程度与交易价值的降低与贬损，也即交易性贬值。房屋内发生非正常死亡事件是客观生活事实，是凶宅认定的核心要件。进行法律规范评价的时候，不能改变其本质，只有非正常死亡才引发人们的负面评价，死亡与负面评价不是一回事，无法混淆。按照马克思主义的观点，非正常死亡属于社会存在，而不是社会意识，也不是主观心理作用，更非唯心主义。

凶宅是一种客观事实，其对交易价值的影响、造成的损失，因死亡情节轻重、死亡经过的时间跨度、一般社会大众的接受度与心理承受程度、房屋的后续使用情况、市场交易规律等有不同，凶宅认定与凶宅造成的损害大小的影响因素应该做出区分，时间跨度等不纳入凶宅的认定。此去经年，凶宅还在，但是其引发的恐惧与损害可能已微乎其微，可以忽略不计，也就无损害赔偿的问题。

对凶宅的影响范围认定应该持严苛标准，房屋成为凶宅应限定于其专有部分，不应无限制扩大。比如一栋居民楼中的一位业主房屋内发生凶杀案，不能认为整栋楼都是凶宅，这也符合一般民众的期待与认知。至于说，在曾是墓地、坟地、殡仪馆、火葬场、恶性疾病流行地带、重大战争阵亡地等地域建设房屋，基于法律政策、历史现实、公共利益考虑，不应认定为凶宅，否则将过分夸大凶宅的范围，加重损害赔偿负担，妨碍行为自由，限制房屋的正常流通。(27)疾病致死，陈尸他人房屋，不认定为凶宅，参见山东省济南市中级人民法院民事判决书(2019)鲁01民终2381号。人类的死亡有自杀、他杀、自然死亡、意外致死等原因，对前两者发生的住宅认定为凶宅，基本没有争议，自然死亡(生病致死与衰老致死)处一般不宜认定为凶宅。(28)张海霞：《买到“凶宅”可否要求撤销合同》，《江苏法制报》2019年8月20日第00C版。作者认为患病多年去世，也是凶宅，可以主张撤销合同，明显不当。江苏省淮安市中级人民法院民事判决(2018)苏08民终1949号，支持患病死亡未披露撤销合同的主张，明显错误。一方面，是因为生老病死乃自然规律，自然死亡不会引发嫌弃厌恶，人们都能平静、自然地接受；另一方面，如果自然死亡也认定为凶宅，则会导致大量垂死之人涌向医院、殡仪馆或横尸街头，此显非文明社会之共同认识与良好期待，司法实务中，法院也不会支持此诉求。(29)参见北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终1000号；而在另一案件中，法院认为猝死不认定凶宅，却让当事人分担损失，进行公平经济补偿，立场似不坚定，参见上海市嘉定区人民法院民事判决书(2018)沪0114民初1641号。四川省成都市中级人民法院民事判决书(2017)川01民终16167号。对于意外死亡处是否认定为凶宅，司法实践中争议颇多，有法院采肯定见解。(30)参见广东省珠海横琴新区人民法院民事判决书(2015)珠横法民初字第743号(安装工人被砸中身亡)、重庆市第一中级人民法院民事判决书(2017)渝01民终2361号(装修工人触电身亡)、北京市朝阳区人民法院民事判决书(2014)朝民初字第28410号(一氧化碳中毒身亡)、北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初2574号(不慎火灾身亡)、北京市石景山区人民法院民事判决书(2017)京0107民初775号(坠楼身亡)、浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2019)浙03民终1533号(火灾致死)、广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2018)粤03民终14817号(火灾事故伴有坠楼身亡)、浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书(2016)浙06民终3325号(摔落致死)。笔者认为，凶宅因为死亡事件的异常性才引发市场交易心理的消极反映，无论是跳楼死亡(31)参见江苏省张家港市人民法院民事判决书(2019)苏0582民初1718号，跳楼身亡，法院肯定凶宅的评价。还是意外坠楼，(32)坠楼死亡引发凶宅，法院认可，参见广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2018)粤03民终987号、广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2018)粤03民终3018号。都能引起民众的恐惧担忧，均是非正常死亡，没有本质上的不同，这种评价也符合事物的本质，有利于保护受害人。(33)尚连杰：《凶宅买卖的效果构造》，《南京大学学报(哲学·人文科学·社会科学版)》2017年第5期。李永：《论“凶宅”贬值损害赔偿纠纷处理的法律适用》，《法律适用·司法案例》2019年第10期。

(三)凶宅界定应坚持客观标准

综上所述，上述第(5)种观点较为可采。凶宅是指房屋的专有部分曾发生自杀、他杀或意外致死等非正常死亡之事件。非正常死亡应是事实死亡且必须发生在专有部分，或者从专有部分坠落、跳楼等。考虑到广大农村一般都是独门小院，异常死亡发生在院落里，也可以认定是凶宅。凶宅的认定应坚持较为严苛的客观标准，不应掺杂主观心理因素、忍受程度、交易价值降低程度，理应返璞归真，以免不当扩大凶宅认定范围，加重加害人或家属的赔偿责任，限制行为自由。凶宅与其引发的损害应做出分割。

通过对司法机关裁判文书的分析可知，法院对于凶宅的认定逐渐持宽容、开明、积极的态度，概念界定也逐步清晰，注意区分公序良俗与封建迷信，更加注重房屋价值的全面保护，法律分析论证也更为严谨，值得充分肯定。

三、凶宅损害之法律认定

经过前文分析，凶宅禁忌的理念认知与概念界定已经清楚，接下来进入本文的核心部分，即凶宅损害的认定与损失评估计算。

(一)凶宅损害的民法界定

凶宅作为一种植根于社会文化传统的普遍信仰，其会影响房屋交易心理，产生负面评价，造成经济上价值减损，影响房屋交易价格，这是事实上的损害，也是作为损害赔偿的深层依据，其过渡到法律上的损害，还需要规范评价。无论采取哪种论证方式，(34)韦志明：《“凶宅”类案件中的法律论证评析》，《法学评论》2015年第3期。文中总结了司法实践中支持凶宅诉讼请求的5种论证思路，比如凶宅是客观事实，影响居住者心理等，作者主张诚信原则的论证思路。凶宅是客观事实，在房屋交易中，都属于应当披露的重大交易信息，(35)参见北京市第一中级人民法民事判决书(2017)京01民终861号、北京市第一中级人民法院民事判决书(2019)京01民终8501号。凶宅信息可以认定为房屋交易瑕疵。司法实践中的主要案例类型是：非正常死亡致使他人房屋成为凶宅、凶宅的交易(买卖、租赁等)、居间合同纠纷(凶宅信息披露)等，而对于凶宅的交易，司法机关一般认为凶宅是风俗忌讳，属于公序良俗，进而通过诚信原则、公序良俗、欺诈、重大误解、瑕疵担保责任论证分析合同违约问题，居间合同也能通过《合同法》第425条的规则进行认定。然而，如果承认凶宅但不解除合同，就面临损失赔偿问题。违约中也面临损害赔偿的认定问题，非正常死亡致使他人房屋成为凶宅，有合同可以规范，比如《合同法》第219条等。未有合同的，可能就是侵权问题，这涉及凶宅损失是不是民法上的损害，能否进行损害赔偿的问题。所以，问题的关键是，凶宅损害如何纳入民法的损害赔偿体系，交易价值降低法律属性如何，损害赔偿金额的计算方式……司法实践中，有法院不支持凶宅引发的损害赔偿，(36)参见北京市通州区人民法院民事判决书(2016)京0112民初20508号，在承租屋里被保姆杀害，保姆自杀，被害人家属不承担赔偿责任。可能适用法律错误，应该进行检讨纠正。

民法上的损害者，权利或法益受侵害时所生之损失也。(37)梅仲协：《民法要义》，中国政法大学出版社，1998年，第213页。损害赔偿的最高指导原则在于赔偿被害人所受之损害，俾于赔偿之结果，有如损害事故未曾发生者然。(38)曾世雄：《损害赔偿法原理》，中国政法大学出版社，2001年，第16页。上述是民法损害赔偿上“差额说”的经典论述，也是当代损害赔偿的基本逻辑点。然而，差额说有时候会引发实质不公平。为克服差额说的不足，理论上进而提出具体的损害说(客观损害概念)，具有很好的理论价值。中国民法上未具体规定损害赔偿的原则，但学说、理论、司法实务大多数坚持全面赔偿原则，肯定差额学说的价值，坚持全面赔偿原则，完全赔偿原则与差额说是一体两面的关系，共同构成损害赔偿法基本价值表达。(39)徐建刚：《论损害赔偿中完全赔偿原则的实质及其必要性》，《华东政法大学学报》2019年第4期。本文的凶宅损害分析不限于违约与侵权，而是进行整体的思考。

司法实践中，争议较大的是自杀使得他人房屋成为凶宅的损失认定问题，主要是对损害的法律定性。我国台湾地区有两个著名的案例，(40)参见我国台湾地区“最高法院”2014台上字第583号、584号判决书。争议焦点是自杀行为的法律评价以及凶宅损害的法律性质。法律界人士提出了几种观点：(1)所有权受侵害说，认为自杀行为侵害所有权的使用、收益、处分权能，侵犯权能就是对所有权的侵害，不以法律上丧失所有权或物理上毁损灭失为必要。(41)陈忠五：《承租人允许使用房屋之第三人自杀致房屋成为凶宅之损害赔偿责任——最高法院103年度台上字第583号判决评释》，《台湾法学杂志》2015年第269期，第31-33页。北京市石景山区人民法院民事判决书(2017)京0107民初775号，法院采纳此观点。(2)纯粹经济损失，房屋交易价值贬损所产生的财产上不利益，是属于独立于所有权之外的纯粹经济损失。(42)王泽鉴：《损害赔偿》，北京大学出版社，2017年，第183页。陈聪富：《侵权行为法原理》，元照出版有限公司，2017年，第189页。邱琦：《凶宅与纯粹经济上损失》，《月旦裁判时报》2011年第7期。(3)法外空间说，法律不应该对自杀这件事情进行法律评价，其是法律不加以评价的空间，不应评价其合法或违法，这是一种违法阻却事由，受害人的损失由保险进行分担。(43)吴从周：《台湾民事实务之当前论争课题》，2018年6月28日，据其在中国人民大学法学院举行讲座文字整理。实际上，自杀是以一种极端的方式结束自己的生命、是一种伦理上的悲剧，于社会及家庭无实质意义，也是现代社会所不推崇、不鼓励的，可能违背文明国家正常的生活期待。然而，如果某个人真的想自杀，一死了事，是任何人都无法阻拦的。本文认为，上述三种观点是进行法律论证的方式，自杀所引发的交易性贬值，乃是交换价值损失，显然是值得保护的。然而，在自杀之人有没有主观过错时，认定却极为困难。第(1)种观点过度扩张侵害所有权的内含及因心理因素致使用、收益功能受限制的结果，导致动辄侵害所有权，不利于权利与利益之区分。(44)参见台湾学者曾品杰关于侵权行为法的论述。而法外空间说饱含人性光辉与文明曙光，但对于受害人较为不公，利益保护可能失衡。笔者倾向于第(2)种观点，应该认为其是纯粹经济损失，是纯粹的交易价值的贬损，就是一种金钱损失而已。

具体言之，房屋因非正常死亡事件发生前后，导致交易价值的降低，从差额说的视角来看，赔偿完毕房屋重新装修装饰的费用之后，这种交易价值贬损无法体现。然而，此将引发实质的不公正，需要运用具体的损害说或损害的规范评价进行修正。毕竟，这种交易性贬值是一种客观损害，具有财产价值，具有保护的正当性，应该给予损害的认定。虽然中国法律不区分所受损失与所失利益，也不妨碍其为民法上的损害，应肯定其可赔偿性。《侵权责任法》第19条规定，财产损害以市场价格计算，坚持损害的客观计算标准，具体到物之毁坏，受害人的实际损失不仅包括直接损失，还有间接损失即可得利益的损失，比如物之交易价值降低的损失。(45)郭明瑞：《论物之受侵的侵权责任》，《河南社会科学》2017年第8期。市场客观价值降低的损失应该赔偿。(46)海尔姆特·库奇奥：《侵权责任法的基本问题(第一卷)：德语国家的视角》，朱岩译，北京大学出版社，2017年，第82页。而凶宅损害可以认为是交易性贬值，其是指被毁损之物虽经完全修复，但亦有心理因素减少其交易价值；此处的心理因素并非指被害人担心其物价值减少的主观的心理状态，而是指交易上的心理因素(交易上常顾虑损害相关瑕疵进而影响市场交易价格)，交易性贬值的客体是不动产、事故车(47)参见浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书(2010)浙嘉民终字第75号，虽然肯定事故车交易性贬值，但认为没有出卖而是自用，否定索赔主张，值得商榷。安徽省阜阳市中级人民法院民事判决(2018)皖12民终1468号，该案中，患有精神疾病的人跳楼坠落别人院内，一审依据公平原则给予赔偿，二审撤销，认为房屋未交易、贬值损失未发生，无从确定，驳回诉请，笔者认为值得商榷。等。(48)王泽鉴：《损害赔偿》，北京大学出版社，2017年，第180-182页。非正常死亡事件发生后，房屋可以重新打扫装修，更换被污染品，清洁消毒，恢复原状，物理上的修复很容易完成，但是凶宅事实无法磨灭，除非将房屋彻底摧毁重建。交易性贬值是一种客观的财产价值，不是主观想象，这是纯粹市场价值的贬损，一如前述，属于民法上的纯粹经济损失。

凶宅损失值得保护的是金钱价值，而不是心理创伤，不是房屋所有人个人的厌恶心理，不能要求精神损害赔偿，不能对交易价值降低进行精神抚慰，没有《侵权责任法》第22条以及《精神损害赔偿司法解释》第4条的适用空间。 《合同法》原则上保护的是纯粹经济损失。民法学界大多认为，我国《民法通则》第106条第2款、《侵权责任法》第2条第2款、《民法总则》第120条，并未将侵权法保护的范围限制在绝对权，纯粹经济损失可以纳入民法保护范围。(49)转引自程啸：《侵权责任法》(第二版)，法律出版社，2015年，第196页。王利明：《论我国〈侵权责任法〉保护范围的特色》，《中国人民大学学报》2010年第4期，侵权法保护范围开放性并没有将纯粹经济损失全部排除在外。虽然可以获得保护，但纯粹经济损失因具有高度不确定性，对于行为自由有较大的限制，学术界基本上认为其保护程度低于绝对权，构成要件相对而言较为严苛。纯粹经济损失的保护在比较法上因各国立法架构的不同，解释适用上有差异，但都在进行类型建构，寻找比较确定性的方案。法国法采取一般侵权行为条款，进行一体保护，立法较为开放，实务上节制，而中国台湾地区与德国法，都采取故意背俗侵权的方式进行保护，立法上较为保守，实务审慎。(50)王泽鉴：《侵权行为》，北京大学出版社，2016年，第367页。我国法律的纯粹经济损失，学说与司法一般认为是“原则不赔，例外赔偿”，并建议进行类型化的建构。(51)张新宝，李倩：《纯粹经济损失赔偿规则:理论、实践及立法选择》，《法学论坛》2009年第1期，于飞：《违背善良风俗故意致人损害与纯粹经济损失保护》，《法学研究》2012年第4期；葛云松：《纯粹经济损失的赔偿与一般侵权行为条款》，《中外法学》2009年第5期。无论是把中国侵权行为法规则解释为大小搭配的一般条款，还是法国式的大的一般侵权行为条款，解释论上，理论界都存有偏向德国法的意味。照此理论进路分析，凶宅损失将可能无法获得赔偿，因为主观上的故意要件很难获得满足。但事实上，行为人抱着一死了之的心态，可能存在间接故意或重大过失。

凶宅损失的认定，可能需要修正，因为纯粹经济损失概念并不能表达一个真正的类别，故意背俗侵权只是纯粹经济损失中的最小值，(52)于飞：《违背善良风俗故意致人损害与纯粹经济损失保护》，《法学研究》2012年第4期，第43页。并不能代表所有案型。凶宅案件在司法实际中争议多见，况且与本民族的常识常情密切相关，显非一般大众可以接受，有进行类型建构的需要，我们可以借鉴动态系统论的思维方式，关注利益保护的衡量因素，比如潜在原告数量、近因/特殊关系、注意义务、过错程度等，(53)海尔姆特·库奇奥：《欧盟纯粹经济损失赔偿研究》，朱岩、张玉东译，《北大法律评论》2009年第1期。进行一定程度的弹性认定。动态体系论虽然不可以作为损害建构的一般规则，但可以作为例外解决疑难问题，而凶宅损害认定恰好可以适用之。在凶宅损害这种类型的纯粹经济损失的认定上，可以建构“违法性程度、可归责性程度、异常死亡原因、死亡时间跨度”四个动态要素体系，进行法律评价。具体说来，凶宅导致的损害，过错程度要素较低，而违法性与可归责性程度较高，考虑时间上的跨度，历史久远的，可进行否定评价；时间较短的，就应该进行损害赔偿。毕竟，凶宅损害违反社会共同生活价值及文明国家共同生活准则，具有比较高的违法性，可预见性较高，乃社会不利益之行为。另外，中国制定法上纯粹经济损失的赔偿，也无主观上必须以故意为要件的规定。所以，凶宅引发的纯粹经济损失是可以进行赔偿的，制度上没有很大的障碍。这是一种分析路径，还有在区分金钱赔偿与恢复原状的花费的前提之下，凶宅引发的房屋交易性贬值，通过金钱赔偿加以救济，实现恢复原状与赔偿损失的合并使用。(54)程 啸，王丹：《损害赔偿的方法》，《法学研究》2013年第3期。这样一来就不必通过纯粹经济损失的路径进行分析解决了。有研究者认为，交易性贬值无法通过恢复弥补，应当予以赔偿，(55)李昊：《对民法典侵权责任编的审视与建言》，《法治研究》2018年第5期。与本文结论相当。

凶宅引发的损失赔偿，其请求权基础是《侵权责任法》第6条与第2条；《物权法》第36条和《侵权责任法》第6条、第15条；《合同法》第107条等，基本上都是侵权损害赔偿请求权，违约损害赔偿请求权，没有不当得利的适用空间，司法适用论证说理充分就可以。

需要注意的是，有论者认为凶宅致损是纯粹经济损失，但是不应赔偿，这是侵权行为风险合理分担问题。(56)王泽鉴：《损害赔偿》，北京大学出版社，2017年，第172页。笔者认为，纯粹经济损失由加害人或家属、商业保险，房屋所有人之中哪一方主体负担，这有利益衡量与法律政策上的思考空间。为了不鼓励凶杀致损，弘扬关爱他人对他人负责之精神，应该由加害方进行负担，当然房屋所有人也可以自己购买商业保险、约定凶宅服务保障条款等分散损失。

(二)凶宅损害的评估计算

损害赔偿的对象与损害赔偿的金钱计算二者是不同层次的问题。司法实践中，法院进行损失计算也比较为难，需要分析解决。(57)参见重庆市第一中级人民法院民事判决书(2017)渝01民终2361号，该案中评估公司未给出市场价值贬损金额，法院认为损失不确定，不支持。江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2017)苏01民终3310号，该案中，一审法院先后委托两家房地产咨询评估公司进行评估，皆因难以确定凶宅信息对估价对象市场价值的影响而退案。广东省珠海横琴新区人民法院民事判决书(2015)珠横法民初字第743号，鉴定机构认为没有相关的鉴定标准，无法鉴定。鉴定机构与评估公司面临评估依据与标准问题。凶宅引发的交易性贬值，不以被害人主观上有出售或其他交易行为目的为必要，而是以损害发生前后市场价值差额为计算基准，对个案进行衡量。(58)王泽鉴：《损害赔偿》，北京大学出版社，2017年，第183页。一如前述，凶宅的界定与凶宅损害赔偿的影响因素应做出区分，认定交易性贬值时，应考虑凶宅发生的时间跨度、致死的情节轻重、一般民众的接受程度、房地产市场的估价规律、相同或类似房屋的通常交易价格、房屋的后续交易使用情况等因素，综合进行衡量判定。毫无疑问，房屋的价格与房屋造价、地理位置、居住环境、配套设施、人文环境、房屋房龄、户型等有关，凶宅信息是影响因素之一。司法实践中，交易性贬值的计算方式，比如专业机构鉴定、租金计算、(59)参见辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2017)辽01民终2177号，承租人允许合作伙伴使用租赁物，但其自缢身亡，一审法院判决2个月租金赔偿，二审维持。差额计算和以交易惯例，可以作为参考。(60)李永：《论“凶宅”贬值损害赔偿纠纷处理的法律适用》，《法律适用·司法案例》2019年第10期。另外，司法实践中，人民法院在一些案件中运用民法公平原则、《侵权责任法》第24条、《民法通则》132条、《民法总则》第6条让当事人分担损失，(61)参见山东省日照市中级人民法院民事判决书(2019)鲁11民终1202号、北京市石景山区人民法院民事判决书(2017)京0107民初775号等。辽宁省葫芦岛市中级人民法院民事判决书(2018)辽14民终966号，该案中，被告的父亲将其母亲杀害于出租屋内，房主请求损害赔偿，法院依据公平原则酌定2.4万元，具有一定的合理性。有学者也认为可以让当事人分担损失，不过，称之为法定补偿义务。(62)吴从周：《台湾民事实务之当前论争课题》，2018年6月28日，其在中国人民大学法学院举行讲座，王轶教授采取此观点，网址：http://law.ruc.edu.cn/article/?54076.html，2019年8月30日最后访问。笔者认为，这是在目前人们对于凶宅的理解差异较大的情况下，人民法院为了平衡各方利益采取的一种妥协折中的方式，减轻了法院的论证负担，具有一定的合理性。然而，各打五十大板和稀泥式的损害分担方式毕竟不够严谨，也易引发实质不公，应该修正。实际上，《侵权责任法》第24条的保护范围应限制解释为绝对权，而不包括债权以及纯粹经济损失。(63)葛云松：《〈侵权责任法〉保护的民事权益》，《中国法学》2010年第3期。仍需注意的是，在刑事附带民事诉讼中，法院未支持凶宅损害赔偿请求，(64)参见陕西省高级人民法院刑事附带民事诉讼裁定书(2015)陕刑一终字第00081号。应予以纠正。

凶宅损失的认定攸关当事人的切身利益，应慎重严谨以求公平正义，应首选专业价格鉴定机构综合评价交易性贬值的损失额度，采取充分的市场调查，进行个案认定。(65)参见安徽省阜阳市颍州区人民法院民事判决书(2018)皖1202民初5960号，该案中原告委托的安徽富友房地产土地评估有限公司、法院委托的安徽宏泰房地产资产评估有限公司，都给出了损失鉴定意见。司法实践中，房屋征收补偿价格评估都由专业的房地产价格评估公司进行，凶宅损害的评估也能够借鉴。司法实务中，应寻找具备相应资质的房地产价格评估机构，进行充分的市场调研，建立全面的凶宅信息数据库，遵循估价学原理，运用大数据分析技术，发现其相关性，准确预测价值降低的幅度，向司法机关提供具备说服力的评估报告，法院依据价格评估报告，考虑法律的基本原则与精神，适当降低当事人的举证责任，做出公正裁决。不能动辄适用举证不能规则，驳回当事人的诉讼请求。凶宅交易性贬值的认定需要司法实务的推进与房地产价格评估行业的创新发展，逐步确立具有说服力的评估鉴定标准与司法裁量基准，我们期待其革新进步。

四、结 语

凶宅纠纷的出现折射出了当下中国多样的价值观以及利益诉求，在改革开放取得历史性成就、人们生活水平获得大幅度提升的情况下，民众更加注重自己权利保护，更加关注精神层次的享有，也呼唤法律的响应与变革。凶宅禁忌植根于中国的历史文化传统，又与市场经济新发展相结合，是法律移植与古老智慧的碰撞与融合，具有很强的本土特色与文化规则的意义。庆幸的是，中国的法院意识到并秉持开放包容的心态处理凶宅纠纷，努力使人民群众在凶宅案件中感受到公平正义，发挥了一定的法律漏洞填补功能。本文希望正在紧锣密鼓地制定的《民法典》可以在侵权责任编中规定纯粹经济损失与交易价值损失的规则，提升《民法典》的科学性与实用性。凶宅忌讳习俗的认定，算是中国法治的本土资源，也是多元规范并存共治的一种良好体现。趋吉避凶、吉祥如意是中国人普遍的价值信仰与良好期待，并不是迷信，也不是唯心主义，无论文化背景知识结构如何，谁都不希望穷其一生购买的房子是犯罪现场或自杀之地，这是人们生活的常识、常理、常情，也符合世道人心、经验法则。将凶宅问题纳入法律视域内，虽然有争议，但并不是很困难(民法解释学可完成)，困难的恰恰是人们直面死亡的勇气以及解决问题的担当与魄力。