房价与城乡收入差距动态影响关系研究

穆新杰

摘要：运用格兰杰因果检验，以广西房价和广西城乡收入差距为变量，对广西2001-2017年房价与时间序列数据进行实证分析。格兰杰因果检验与协整的结果表明：广西房价与广西城乡收入之间存在协整关系，但两者之间并无实际上的因果关系。在此基础上提出政策建议，以期为减小城乡收入差距提供实证分析依据。

关键词：广西;房价;贫富差距;格兰杰因果检验

一、引言

自20世纪80年代我国实行改革开放起，国家的经济水平不断往上攀升。人们的物质与精神需求也得到了更好的满足。然而，经济的过快增长也衍生了很多问题。其中，城乡收入差距加大的问题尤为突出。由于收入分配政策的不合理，区域经济发展的差异过大，使得我国城乡收入的差距进一步扩大。1998年，住房制度改革政策开始实施，中国房地产市场步入稳定发展阶段。房地产市场的繁荣发展在推动经济上升的同时也吸引了大量的地产投资者，由于房地产具有保值性好、升值快的特性，所以人们对地产投资的预期收益往往较为理想化，投资热情十分高涨。随着国内外研究的进一步推进，房价与居民收入差距之间的因果关系成为学者们研究聚焦的重点方向。综观多数文献的研究结论，可以发现当前国内外学者主要持有三种观点：第一种观点认为房价对收入差距存在影响;第二种观点认为是收入差距是房价的影响因素;第三种观点是房价与收入差距之间存在着二元互动关系。

国家统计局数据指出，2017年，居民年人均可支配收入为25973元，对比2013年的18310元，增幅为41.85%。而年国民总收入为827121亿元，比2013年的595244.4亿元增长了39%。

在中国近十几年的发展过程中，出现了城镇化率逐步提高、城乡收入差距持续扩大、房价快速攀升的总体局面;面对这一态势，如果能够更准确地把握城镇化、房价、城乡收入差距三者间相互影响的规律和原理、理清其中的主要问题和矛盾，为三者间的相互统筹问题提供科学、合理的决策依据，那么无疑将有利于推动社会进步的前提下实现房地产市场的健康可持续发展。

对于广西区域内房价与贫富差距关系的问题，从数据上看（如图1），随着房价的提高，农村居民和城镇居民收入的差距也逐渐减小。然而，仅仅从数据上并不能直接断定两者存在负相关的关系，因为我们并不知道两者是否存在实际上的因果关联。基于图1所反映的结果，本文对广西房价与城乡收入差距的关系提出原假设H0。

H0：广西房价與广西城乡收入差距呈现出负相关的关系。即房价上升能够减小城乡收入差距。

为了验证上文提出的假设，本文将以广西2001-2017年的时间序列为研究样本，运用格兰杰因果检验对广西房价price与城乡收入差距gap进行因果检验，以得出更有说服力的结论。

二、文献综述

就房价与城乡收入差距的问题，国内外都有十分丰富的研究成果。Edelstein R H等经过实证检验后认为，二者在根本上并无很大的联系，鞠方，李书娴等（2019）以城镇化为背景，研究了房价对居民收入差距的影响。结果得出我国房价对居民收入差距呈现出正向的影响，并且城市化平均水平的提高削弱了房价对居民收入差距的影响系数。黄玉屏，周建军等（2019）运用采用POLS、固定效应模型和随机效应模型以及空间计量模型检验了房价上涨对收入差距的影响，回归结果认为，我国地区收入差距存在着显著的空间效应，而房价上升将加剧我国地区之间的收入差距。

总体来看，关于房价上涨和地区收入差距之间的联系，既有的研究成果已建立起较为系统的研究体系。但就广西区域研究相对较少，因此本文基于格兰杰因果检验的基础上，对广西房价与城乡收入差距进行实证分析。

三、理论基础

第一，房地产价格的上升会形成财富效应使得收入差距加大。房地产的财富效应是指由于房价格的变动导致居民的消费和支出发生变动。收入分配及社会公平很大一部分程度上受房地产财富分布状况影响，房地产价格带来的财富效应日渐成为左右居民收入分配的重要因素之一。房价上升使得住房投资性需求增大，让乐于投资购房的中高收入群体的收益增加，产生了正的财富效应;但对于中低收入者而言，住房主要用于刚性居住需求而不是投资，房价上涨让他们的购房压力加大，从而不得不削减其他方面的支出来承担购房压力，因此对于他们而言，房价上升会产生负向的财富效应。从马太效应的视角来看，“强者愈强，弱者愈弱”，房价上升会导致高收入者的相对收入越来越高，低收入者的相对收入越来越低，甚至因为购房压力过大而牺牲后代教育支出，医疗支出等。中高收入者与低收入者的差距会日渐加大，这样就会使得整个社会形成严重的阶层固化。

第二，房价的信贷效应使得财富从低收入阶层转移到高收入阶层。房价上涨会让住房的抵押价值增加，从而房屋所有者获得外部融资的能力得到提升，受到的外部融资约束也将下降，就会让房屋所有者的家庭的消费或投资活动得以扩大，这就是房价上涨带来的“信贷效应”。但中高收入阶层具有较高的家庭收入水平并且信用程度相对较高，违约的风险较小，因而较容易获得银行的贷款，在投资收益大于贷款利息的情况下，他们更愿意将资金用于房地产投资以获得收益，实现财富的积累，而低收入者由于收入水平低，承担风险的能力较弱，通常会将资产存入银行，无法获得更多的财产性收入，其资产增值速度也十分缓慢，最终造成不同阶层的收入差距不断扩大。

第三，房价波动会造成消费挤出效应，从而加剧居民收入差距。由房价变化形成的消费挤出效应对拥有自住房仍未偿还住房贷款以及尚未获得自住房的低收入阶层居民的群体影响较大。对于靠租房居住的居民来说，房价持续上涨会带动房租上涨，这样就会让生活成本会大幅度增加，同时需要为购房准备的金额也大幅度上升，这就会减少当期及后期的部分消费，即产生“消费挤出”效应。对于需偿还住房贷款的低收入水平居民来说，月供是一笔可观的支出，这也会使得生活必要支出减少。减少非住房消费不利于居民收入的提高，这也拉大了其和中高阶层收入水平群体的收入差距。

四、实证研究设计

（一）数据来源及变量选择

1.房价price

参考国内外学者做法，我们选取广西省商品房均价来作为房价的衡量指标。为了避免结果受通货膨胀的影响，本文以1998年为基期，查询各省统计年鉴，运用各省消费指数将房价数据全部平减为实际值 。

2.城乡收入差距gap

从数据的准确性，简洁性与可靠性出发，多研究中直接将城乡人均收入的比值作为衡量城乡收入差距的指标。首先由《广西统计年鉴》中的省级年度数据，得到历年的广西省城镇人均可支配收入与农村居民人均纯收入，然后通过计算二者的比值，得出反映城乡收入差距的指标，指标以变量名gap表示。

为了减小异方差对实证结果的影响，本文将对所有变量作对数化处理。对数化以后的变量分别表示为lnprice，lngap。

（二）模型选择与描述统计

格兰杰因果检验是用于衡量两个变量之间是否存在因果关系的一种实证检验方法。该方法主要适用于检验时间序列数据，具体步骤是把所有变量都当作内生变量，运用假设检验的方法对两变量之间是否存在因果同时进行检验。

（三）平稳性检验与协整检验

1.ADF单位根检验

对于时间序列数据来说，在进行计量分析之前必须要进行平稳性检验，否则会出现伪回归，得出错误的结论。因此我们运用ADF单位根检验对模型进行平稳性检验，检验结果如表2所示。

由表2可知，对于变量lnprice而言，ADF检验的结果显示p值为0.99大于0.05。因此接受原假设，表明变量存在单位根，不平稳。而对变量lngap的检验结果则显示P值为0.00小于0.05。因此拒绝变量存在单位根的假设，该变量是平稳变量。

2.Johansen协整检验

经过ADF检验之后我们发现变量lnprice不是平稳变量，如果直接就两变量进行格兰杰因果检验会造成伪回归，得到错误的结果。因此，为了继续对变量进行格兰杰因果检验，我们需要证明两变量之间存在协整关系。通过计量软件stata13mp的检验，我们最终证明了两变量间存在协整关系。继而可以认为直接对两变量进行格兰杰因果检验的结果是可信的。同时，两变量存在协整也表明在长期内两变量之间会相互影响。

3.Granger因果检验结果

借助格兰杰因果检验，我们进一步验证了广西房价与广西城乡收入差距的关系，检验结果如表三所示。由表三可知，在两变量的因果检验中，对于假设（1）：Lnprice不是lngap的格兰杰原因。卡方检验统计量Chi2值为0.02，P值为0.8917大于0.05，表明接受了原假设，即认为lnprice不是lngap的格兰杰原因，lnprice对lngap没有影响。对于假设（2）Lngap不是lnprice的格兰杰原因。卡方检验统计量Chi2值为2.87，P值为0.09>0.05，表明接受了原假设，认为lngap同样不是lngap的格兰杰原因。

综上所述，lnprice与lngap之间相互都不是对方的格兰杰原因，这说明两者之间不存在实际上的因果关系。

五、結论与政策建议

（一）结论

本文采用格兰杰因果检验与协整检验，以2001-2017年广西省域内18年的时间序列数据为研究样本，对广西区域内房价与城乡收入差距的关系进行了实证分析。研究发现：房价与城乡收入差距两者存在均衡的协整关系，也就是说两者在长期中会相互影响。而格兰杰因果检验的结果则显示两者并不存在实际的因果关系。这说明从数据的角度来看两者之间存在着关联性，但是从实际因果关系上看两者联系微弱。这可能是由于房价数据的不平稳性造成的，即出现了伪回归。

（二）政策建议

1.努力寻找其他可能影响城乡收入差距的因素，加大对研究城乡收入差距方面的理论与实证研究，合理制定政策，全面统筹城乡经济发展。进一步缩小城乡收入差距，从根源上缓解贫困，消灭贫困，争取早日实现全面小康，迈向共同富裕。

2.应积极促进地区之间的协作互助，增强高收入和低收入地区之间的关联性。一方面，在高收入与低收入地区之间应当建立高收入地区对低收入地区的对口帮扶机制，加强劳动力、资本等要素在不同收入水平地区之间的流动;另一方面，相关政策应适当向低收入地区倾斜。同时，要重视第三产业的发展，特别是金融业的发展和教育水平的发展，两者对于降低地区收入差距有极大帮助。

3.实施有针对性的照顾性政策，重点扶贫困地区。一是推进低收入地区产业结构的更新换代，鼓励低收入地区产业与高新技术企业对接融合;二是出台更多的人才引进政策，推进高水平人才前往低收入地区就业落户，从而降低地区之间的教育资源分布不均衡和人力资本的差异。

参考文献：

[1]Edelstein R H，Lum S K. House prices，wealth effects，and the Singapore macroeconomy[J]. Journal of Housing Economics，2004，13（4）：342-367.

[2]鞠方，李书娴，姚晓兰.城市化背景下房价对居民收入差距影响的实证研究[J].湖南大学学报（社会科学版），2017，31（03）：73-79.

[3]黄玉屏，周建军，尚晓彤.我国房价上涨对省域人均收入差距的影响分析[J].经济地理，2018，38（10）：29-35+45.