物业管理公司员工离职问题分析与对策

李小渊

本文主要采用了案例分析的研究方法。通过收集厦门市某一物业公司过往的经营状况和员工离职资料，分析研究在企业日常经营过程中，影响员工离职的各项因素。通过分析其离职因素，进一步总结出了管理风险，并就适当降低离职率的方式给出了相关对策建议，供后续研究与实践参考。

一、研究样本的详细情况

近三年的离职情况。公司成立以来每年都出现员工离职，从2016年以来员工离职率持续居高不下，本次主要以员工主动离职为研究素材。经统计2016年离职人数为96人，2017年离职人数为114人，2018年离职人数为130人，离职人数总计340人，由此可见，离职人数每年都在不断的攀升。离职率最高的是物业保安人员占36%，卫生工作人员占21%，工程部门占10%，这三个岗位的离职率占公司离职员工67%，该三个岗位又是物业公司最一线的，离职率偏高对公司服务质量起到至关重大的影响，所以针对三个岗位的离职率偏高的问题，值得进一步进行研究解决。在离职人员中，30岁（含）以下员工有282人，占总离职人数的83%，男性员工235人，占总离职人数69%。在受过高等教育中本科以上学历6人，大专学历90人，中专以下学历244人，同时离职人员中未婚者有265人，已婚者75人。离职人员以年轻人为主，且大多受教育程度较低。

二、员工离职的原因分析

（一）市场环境因素。

1.社会因素。一是政策性因素。近年来国家大力扶持三农政策，新农村改革后，农村出现了不少赚钱机会，许多人纷纷回到家乡在家门口找机遇，以春节返乡潮离职人员最为明显;其次是近两年各地纷纷出台人才吸收和落户政策，优厚的政策条件导致许多原先在厦打拼的年轻人返回家乡或者去更有吸引力的城市。二是在厦生活成本因素。上文提到过外来务工人员在企业人员结构中占了比较大的比例，在厦工作较高的生活成本也成为了员工离职的主要原因之一。

2.行业因素。根据厦门市物业管理协会2018年度发布的《厦门市物业管理行业发展报告2018》，截止到2017年底，在厦门市物业管理信息系统登记备案的物业服务企业共有463家，物业管理面积约1.9亿平方米，从业人员约6万人。一方面僧多粥少，市场上大量的岗位空缺，尤其是中層管理干部和一线技术人员的需求日益增大，导致员工的选择性较多，同时也造成了员工的流动离职。另一方面，市场扩张较快，据数据统计，单2017年厦门市就有新开住宅楼盘52个，还有新落成的大量写字楼、公寓等，而且新开楼盘较旧楼盘相比普遍物业费用较高，从而导致人员的薪酬待遇普遍优于旧楼盘，新增楼盘带来了大量的优质空缺岗位，从而带动员工离职选择更有吸引力的职位。

3.企业性质。根据厦门市物业协会发布的《厦门市物业管理行业发展报告2018》，厦门市综合排名前30的企业净利润率平均为6.05%，最低的仅为0.27%，说明物业行业目前是一个低利润的行业。经过对市场上物业公司常见岗位的薪酬调查可以发现，一线保安人员的工资普遍在3.5K-4.5K之间，工程人员的工资在4K-5K之间，保洁人员的工资在2K-3K之间，保安和工程人员上班时间普遍为每天12小时，月休4天制;由于一线员工的工作内容和岗位工资相对固定，工资的变动幅度和增长幅度较低，较长的工作时间和普遍不高的薪酬是员工离职最为直接的原因。

（二）个人自身因素。

1.外来务工因素。经过对离职人员月份分布情况的深入分析，能够较为明显的发现年后是离职的一个高峰期，究其原因是因为该物业公司的一线员工中外地来厦的务工人员占了比较大的比重，这部分人在过年返乡期间容易产生较多的离职风险，例如滞留在家乡修缮房屋、相亲娶妻，或者是被同样返乡过年的同乡人说服去从事更有吸引力的工作。

2.个人发展规划。由于个人发展规划从而离职的人员也不在少数，有一部分人是找到了更有利于自己发展的公司和岗位，从而导致离职;另有一部分人是由于之前未从事过物业行业，或者之前暂未有清晰的发展规划，在从事一段时间后发现并不是自己理想的工作，或者无法承受工作所带来的压力从而导致离职;还有一部分人是在工作中途转变自己的发展规划，离职从事其他行业。这一部分的离职人员平均年龄相对较低。

3.裙带关系影响。对员工离职原因分析发现，另有一部分员工离职是由于其主管领导离职或者是同事离职从而带动本人离职，此类人员往往是由原主管人员招聘和提拔，或者跟离职同事存在同乡或者同学之类的关系，往往一人离职会带动多人离职。裙带关系也是员工离职风险的重要因素之一。

4.其他。除以上几点主要的影响因素之外，因个人自身原因离职的还包括个人健康原因导致离职、家庭变故离职、与其他同事关系不和离职等。

（三）公司管理因素。

1.公司制定方面。公司制度反映在激励和淘汰两个方面。激励制度体现在员工晋升和培训两个板块，公司管理员及以上职位的员工，对员工职业生涯发展尤为看重。基层员工工作内容相对固定，晋升渠道也较为漫长，中高层岗位的空缺往往带有不确定性，晋升的机会也相应较少，两个方面的因素都有可能导致员工离职;另外培训体系的完善与否，都有可能导致员工的离职。培训机制不完善，随着工作年限的增加，员工的技能得不到有效提高，导致员工的工作热情、积极性和创造性受压抑;良好的培训机制，员工的工作能力不断提升，如果没有相应的晋升岗位匹配，也会导致员工离职;淘汰制度体现在员工考核和差错两个板块，随着公司的发展，公司制度和考核机制不断完善，工作能力无法胜任岗位要求的员工，又或者在工作中违反了公司规定的员工，逐步被公司淘汰掉。

2.企业文化方面。员工对公司的企业文化不认同，对公司的管理方式不认可，也是导致员工离职的原因之一。

3.其他。除以上几点主要的影响因素之外，因公司管理因素离职的还包括公司生活配套设施不健全（例如无宿舍）、公司裁员等。

三、应对员工离职的对策与建议

（一）争取政府加大对物业行业的扶持。上文提到物業公司的基层员工有很大一部分是外来的打工者，在厦的高生活成本是员工离开的原因之一，而物业企业又是劳动密集型的服务性质企业，提供的就业岗位多，所承担的社会责任也比较重，基于此项政府应该在政策上有所倾斜，有针对性的向物业行业提供保障性租赁房等，减轻在厦务工人员的生活成本。同时由于物业从业人员必须具备特定的相关证件，门槛较多，导致企业的培训成本较高，在目前为企业减负的大环境下，物业企业应该要享受到更多的政策红利，包括有关证件培训的政府支持和补贴。

（二）制定科学合理的薪酬管理体系。员工的薪酬待遇是员工离职的最主要原因。由于物业企业从业人员多的特点，通过大幅调增员工薪酬待遇来保持岗位吸引力明显是不现实的。企业在制定不同的岗位薪酬时，应结合公司的经营情况、项目的实际状况和市场上的行情，参考其他具有代表性的物业公司同类型岗位，如果制定薪酬福利与市场行情偏离较大，未能及时根据市场行情进行相应调整，很大程度上就失去了对在职员工的吸引力。还应该建立以岗位相对价值为依据的基本工资架构体系，同时配进绩效考核制度，体现能者多劳，多劳多得。

（三）制定科学合理的职业规划。良好的职业规划是目前大部分人选择就业的重要评判标准之一，为在职员工制定科学合理的职业规划，建立完善的培训体系和培训计划，可以让员工在工作中始终保有进步空间和上升空间，能够极大地调动员工工作的积极性和主动性。员工的积极性和主动性提高了，流动性自然就降低了。

（四）引入科技手段降低人员编制。目前物业公司在实际管理中，要投入大量的人员来保障现场的安全和环境卫生，而这两个岗位又是离职风险较高的岗位之一。一方面物业公司可以通过减员增效等方式，减少人员的编制，提高在职员工的工作能力和待遇，激发员工的工作热情，保障企业对员工的吸引力;另一方面还可以引入科技手段，从根本上解决员工的离职风险。例如可以引入无人识别的道闸系统和智能化门禁系统，以代替传统的人工值岗、投入全园区无死角监控设备来代替传统人员巡逻、引入机器设备代替传统人工打扫等方式，通过科技手段，代替人工进行日常基础工作，从而进一步降低对基层员工的依赖。

（五）加强企业文化建设。企业文化是让员工保持对公司粘性的重要因素之一。在薪酬待遇差异不大的情况下，良好的企业文化和工作氛围可以让员工保持对企业认同感和忠诚度，进而降低员工离职几率。加强企业文化建设，一方面要不断地向员工灌输公司的经营理念和发展方针，取得员工的高度认同，同时开展团队建设活动，加强员工之间的协作，打造融洽的工作氛围，提高员工工作的热情;另一方面制定奖罚分明的管理体系，体现出人力资源管理上的科学性与人文关怀，从自身发展需求为出发点，来制定出完善的企业文化体系，比如在员工犯错时可以给予其改过的机会，从而让员工有更多的积极性来为公司发展做出贡献。

（作者单位：厦门厦航物业管理有限公司）