浅谈开封市不动产权籍调查工作

马福星 杨宏光,2

(1.开封市祥和房地产测绘大队,河南 开封 475004;2.开封市不动产登记中心,河南 开封 475004)

不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”要求的重要举措，也是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑［1］。不动产权籍调查通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级等基本情况，形成数据、图件、簿册等调查资料，为不动产登记、核发权证等提供依据。2016年下半年以来，为了深化“放管服”改革，实现不动产登记服务转型升级，开封市不动产登记中心按照河南省国土资源厅和河南省不动产登记局的统一部署，结合开封市不动产登记工作的实际情况，因地制宜、多措并举，积极开展不动产权籍调查工作，摸索出一套适合开封市不动产登记特点的权调方法，取得了较好成效。

1 不动产权籍调查的范围和内容

1.1 不动产权籍调查范围

本着节约开支、服务登记的原则，开封市经过深入调研、专家会审，确定了不动产权籍调查的范围，即开封市辖龙亭区（含城乡一体化示范区）、顺河回族区、鼓楼区、禹王台区城市建成区内的国有建设用地（不含棚户区改造征收范围内的国有建设用地）。

1.2 不动产权籍调查内容

开封市不动产权籍调查是根据存量不动产数据整合要求，查清已登记和未登记存量不动产的空间信息及与之关联一致的属性信息，编制每宗、每幢、每套（间）房屋全国唯一的不动产单元号，实现宗地形成格网、房屋落入宗地、信息登簿上册，建立统一坐标系统的不动产权籍调查“一张图”，形成与不动产登记数据关联统一、相互推送数据的不动产信息数据库。

具体内容包括：一是查清存量宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况；二是查清存量宗地内已登记房屋的权籍信息；三是查清存量宗地内未登记房屋的权籍信息，设定未登记房屋不动产单元号［2］。

2 不动产权籍调查的方法

开封市不动产登记中心是全国“房地一体、交易登记合一”的不动产登记机构之一，多年的一体化、合理化、专业化、精细化管理，为不动产权籍调查工作的顺利开展打下坚实基础。其下属专业不动产测绘队伍积累了较完备的、现势性较好的不动产空间数据和档案信息，为完成不动产权籍调查工作提供了原始资料。2016年下半年，开封市通过调研、考察，以招投标方式，确定与重庆光大网络技术有限公司联合打造“开封市不动产交易登记综合信息平台”（以下简称“光大系统”）。为服务好数据整合和不动产登记工作，根据开封实际，不动产权籍调查采取两步走方法。

2.1 不动产登记中心独立完成部分

开封市新增商品房和厂矿企事业单位用房、老旧小区住房的权籍调查工作由开封市不动产登记中心统一完成。对于部分老旧小区住房，由于缺少空间数据，无法在“光大系统”里完成有图落宗，不能生成真实唯一不动产单元号。为了提高不动产登记效率，保证群众在三个工作日内领取不动产权证，开封市不动产登记中心变登记前调查为发证后服务，根据当事人提供的材料，在确定该房屋所处宗地的地籍区、地籍子区后，进行无图落宗，并在该宗地内生成虚拟不动产单元号，用于办理不动产登记业务。而后通过权属调查和不动产测量，完成该不动产的有图落宗，生成真实唯一的不动产单元号，并与之前虚拟产生的该房屋不动产单元号关联，保证“一房一号，一一对应”［3］。

2.2 存量不动产权籍调查部分

对于存量不动产权籍调查工作，通过公开招投标方式，确定一家实力较强、具有测绘资质的企业承担，该项工作于2018年6月全面展开，合同工期365日。截至2018年10月，在2000国家大地坐标系下，“一张图”宗地划分工作全部完成，上传到不动产登记系统3500余宗地、2000多幢楼房、近60000套房屋。

3 不动产权籍调查成果的审查程序

对不动产权籍调查成果，开封市不动产登记中心严格按照申请、接收、审查、入库程序进行审查［4］。

（1）申请。由承担本次不动产权籍调查的项目单位向开封市不动产登记中心提出书面申请，并提供不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等材料。

（2）接收。对于权籍调查材料齐全、符合国家规定要求的，予以接收并出具回执。

（3）审查。按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》有关规定和甲乙双方签订的不动产权籍调查合同的约定，组织专家组对调查项目单位提供的不动产权籍调查成果进行审查。

（4）入库。不动产权籍调查成果审查合格后，对形成的电子成果提交入库，相应纸质成果按要求归档。

4 不动产权籍调查中存在的问题与建议

4.1 存在的问题

开封市是国务院首批确定的24座历史文化名城和闻名全国的八朝古都，但历史背后也有大面积的棚户区和院压院、房摞房的居民区。受原有的管理和技术条件限制，许多房屋和土地信息不完整或者缺少空间数据，权籍调查难以准确划分宗地和不动产单元，旧城区内居民自建房存在实地面积与发证面积不符的现象，给后续在“光大系统”里落宗带来极大困难。

本次权籍调查按照统一的空间参考坐标系，即采用2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。因不动产统一登记前审批的用地红线坐标系采用1980西安坐标系、1954北京坐标系或城市独立坐标系，需要将上述坐标系转换为2000国家大地坐标系，转换的精确程度直接影响宗地界址点的坐标精度和产权面积。

本次不动产权籍调查费用由开封市财政全额支出，政府出资审批手续较为烦琐，资金不能及时到位，影响了权籍调查项目的整体进度。

4.2 工作建议

在未完成不动产数据整合的过渡期内，应优先选择不动产交易活跃的重点地区或开发区，完成房屋数据挂接和不动产单元编码；利用已有资料无法实现房屋落幢落宗的，在确认土地权属合法的前提下，依据《不动产单元设定与代码编制规则》先完成不动产单元虚拟编码，先行办理不动产登记业务，同时督促权籍调查承担单位尽快完成权籍调查，实现“一张图”落宗。

要建立统一的不动产权籍调查工作效果评价机制，定期将权籍调查成果质量评价进行公示，切实做到“事前有方案，事中有监督，事后有惩戒”。

随着不动产权籍调查工作持续推进，不动产登记机构应进一步规范化、精细化、流程化权属调查操作规范和不动产测量管理办法，形成部门规章制度，进而提高权籍调查工作效率和成果质量。

建立不动产测绘中介准入机制，逐步开放不动产测绘市场，定期在不动产登记机构门户网站发布准入测绘机构名录，使有测绘资质、有业务能力的测绘单位参与不动产权籍调查工作，既缓解了不动产权籍调查工作的压力，给了企事业单位和人民群众自主选择的机会，也响应了国务院“放管服”改革要求，激活了不动产测绘市场，促进测绘机构服务和技术升级。

5 结语

开封市不动产登记中心根据实际，走出符合开封市情和不动产登记管理特点的权籍调查之路。以权籍管理为核心的不动产登记，将调查、审核取得的权籍数据入库登记，实时更新权籍状态，下载最新的权籍数据，开展权籍调查，形成整体互动循环模式。将登记系统、权籍调查系统纳入“光大系统”，将权籍数据与登记数据统一入库管理，互相支撑，同步更新，满足登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的要求。