不动产登记存量数据动态整合方法探讨

王化娟

(珠海市测绘院，广东 珠海 519000)

1 引 言

随着《不动产登记暂行条例》的颁布实施和各地不动产管理机构的设置及不动产权利证书的发放，全国各地展开了不动产数据整合建库、信息系统建设的研究[1]。2015年国土资源部下发《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》要求全国各地尽快建立不动产登记信息管理基础平台，并明确提出不动产登记数据整合建库是信息平台建设的基础。不动产登记数据整合主要任务是对土地、房产、森林林木、海域等已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成符合相关技术标准的数据集[2]。为确保存量数据标准化整合建库并全部接入国家和省不动产登记信息平台，2016年9月广东省国土资源厅印发《广东省不动产登记存量数据整合技术指南(试行)》在全省推广执行，并要求在2017年年底前完成各类不动产登记数据迁移整合和建库工作。2017年7月1日广东省国土资源厅正式启用不动产登记信息监管模块(软件)，该监管模块与省内各市不动产登记系统对接，在每宗登记业务登簿环节后，打印证书证明前，将不动产登记簿的主要信息推送至监管模块并按照相关标准要求进行校核，未通过校核的登记信息，不动产登记机构暂停打印证书证明。

珠海市存量数据整合工作从2017年6月才开始组建实施，数据整合过程中存在存量数据办新证的情况，为满足珠海市不动产登记中心日常登记发证需求以及在2017年年底前完成所有存量数据整合的双重任务，珠海市试验性地开展了存量数据动态整合方法，本文重点以土地和房屋存量数据为例探讨数据动态整合建库的方法。

2 数据管理现状

全国大多数房地产管理局应用了房产测绘、产权产籍管理等信息化软件，但各业务系统数据孤立、“同一个实体，多个数据源”、“图、属、档分离”等现状已严重制约着整个房产信息化建设的发展[3]。珠海市房屋类登记业务原属于市房地产登记中心，宗地类登记属于国土部门，后机构改革统一归属到国土部门管理。宗地和房屋类登记数据已经过多次交接及整理建库，分别建立了不动产权籍库、不动产业务数据库以及电子化档案数据库，其中业务数据已与扫描纸质档案进行关联挂接。所以此次存量数据整理的重点就是将多源异构的登记数据完善空间数据以及属性数据标准化，加快推进不动产统一登记工作。

3 数据动态整合技术流程

因广东省不动产登记信息监管模块在珠海市不动产登记中心的部署，日常受理的涉及存量数据的业务办理，其存量数据需优先整合，以保障珠海市不动产登记业务的正常运转。为满足日常登记业务办理和加快所有存量数据处理的双重任务需求，珠海市探索了一条动态整合建库的技术路线，需整合数据在登记数据库中先进行抽取、转换并以宗地为单位进行任务包在线发送，整合工具接收任务后进行作业，作业完成数据入库后再经过提取更新登记数据库。珠海市不动产登记存量数据整合技术流程图如图1所示。

图1珠海市不动产登记存量数据整合技术流程图

3.1 任务包发送

存量数据整合的所有数据来源于不动产登记信息管理系统，按照业务需求，分为加急件办理和非加急件存量数据两种，加急件以业务需求涉及的宗地或房屋为单位，程序自动从对应的登记系统中抽取需整合的信息，以单个任务包的形式发送到存量数据整合工具加急件任务箱中；非加急件则以宗地为单位，程序自动将该宗地下涉及的所有宗地及房屋登记信息及档案从登记系统和权籍系统中抽取整体打包为一个任务包发送到存量数据整合工具任务箱中，如图2所示。作业时先将加急任务关联宗地任务，在宗地或房屋作业完成入库后，登记人员受理的日常业务即可办理。在数据整合作业的初期，存量数据包由程序设定好自动抽取信息批量打包进行发送，但针对一些年代较远、信息不完整的少量数据，需要进行人工分析改进程序后再发送任务包，直至所有存量数据任务发送完毕。

图2 不动产存量数据整合工具任务处理

3.2 整合作业

存量数据整合作业流程主要包括宗地整理、自然幢整理、逻辑幢及楼盘表整理、整合关联、产权登记簿信息整理、数据入库。具体作业流程如图3所示：

图3存量数据整合作业流程图

(1)空间数据整理

土地数据清理与整合主要是清理整合宗地图形数据，完善图形数据的属性信息、对权属信息中的数据进行数据抽取、数据转换、映射转换、数字化登记纸质档案等[4]；宗地信息补录来源主要分以下三种：①以数据库形式存储在登记系统中的宗地空间数据；②登记部门已经登记未入库的零散矢量数据；③以纸质档案形式存储零散的宗地数据。其中第②、③种数据来源搜集最为困难，需要各管理部门的协调配合。

房屋所有权数据的整合主要是补录自然幢空间数据，按照不动产数据整合建库标准补录或整理相关属性信息，建立楼盘表挂接房屋登记信息等。自然幢空间数据补录通过大比例尺地形图叠加最新的 1∶2 000航空影像数据，再通过登记信息或房屋外业调查对幢基底数据进行核实或采集，通过内业提取、分割、合并等处理方法，补录自然幢基底坐标并成图。楼盘表的创建则分为两种方式，如果已有楼盘信息完整、正确，核查后规整楼盘登记信息，自动生成楼盘表，并挂接其对应的登记信息；如果楼盘信息不完整或完全缺失，则通过外业调查结合已有房屋登记信息人工建立楼盘表，确认幢、层、户之间的关系，挂接对应的登记信息。

(2)不动产单元编号

宗地代码和不动产单元号是相互关联的，业务与不动产单元号、登记过程关联，将不动产单元号和登记簿进行关联，很好地将空间信息和业务数据耦合，不仅便于房屋和土地登记信息的历史追溯，也保证了数据的完整性[5]。不动产单元编号是依照国土资源部下发的《不动产单元设定与代码编制规则(试行)》，在宗地、自然幢、逻辑幢作业任务完成入库后，系统按不动产单元所在行政区、地籍区、地籍子区逐级依据空间关系进行隶属，对不动产单元进行统一自动编号。整合关联是一项机器算法自动关联与人工关联共同完成的过程。大部分数据通过数据清理和特征研究后可以设计计算算法实现关联，但仍会有一部分数据因为其特异性或数据缺失等需要人工关联。通常采用先机器关联，然后对机器关联结果辅助人工清理的方式来完成业务、数据和档案的关联[6]。

(3)登记簿册整理

登记簿信息整理主要包括房屋所有权登记信息和预告登记信息以及相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记等信息的整理。通过自然幢号建立和对应的空间信息的关联，并通过权利证号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记信息。对楼盘表中的所有房屋明细，逐个逐卷整理。对现有数据不完整的，按数据整合技术指南要求补充、完善，确保数据完整性。

3.3 数据质量管理

数据成果严格按照《广东省不动产登记存量数据整合技术指南(试行)》等要求进行管理。数据质检分为两种形式，一种是计算机自动检查，主要包括图形空间数据、属性数据、图属关联关系等，均可按照一定的校验规则进行计算机自动全面检查。另一种是人工检查，例如自然幢号的检查，程序只能判断自然幢空间位置在宗地范围内，但幢号的录入是否准确无法通过计算机判断，所以在作业采集工具里直接按照“自查-过程检查-终检”方式进行在线批转，检查无误后方可提交入库，且在采集工具里初检和过程检查比例均为100%。通过人机交互的方式保证入库数据的准确性和完整性。

3.4 数据入库

不动产登记数据库标准是不动产登记信息化标准体系的核心和主轴，是不动产登记业务各环节、各级不动产登记机构之间互联互通、与外部相关部门之间信息交换的“共同语言”[7]。存量数据整合数据建库时必须严格按照国家和省厅不动产建库标准执行，确保整合后的存量数据空间参考一致，数据关联关系正确、历史信息完整，满足不动产统一登记。采集工具整合完成并质检合格后的成果数据按照省厅数据整合技术指南要求导入到珠海市不动产登记存量数据成果库。

4 结 语

完整、规范和准确的不动产登记数据是开展不动产统一登记工作的基础，数据整合的成果质量直接关系到不动产能否顺利按照国家有关技术标准和要求进行规范化登记，而土地登记数据和房屋登记数据整合是不动产登记数据整合的主要内容[8]。由于土地、房产登记数据在城市发展过程中曾隶属于多个管理部门，数据没有统一管理，造成部分历史久远的登记数据信息不齐全，标准不一，纸质档案缺失等情况，因此在数据整合过程中存在很多困难，整合的技术路线合理，政府管理部门积极推进，是保障整合工作顺利完成的关键。本文提出的存量数据动态整合方法，在珠海市开展存量数据整合工作中得到了充分的实践和应用，此方法不仅满足了群众日常登记办证需求，也在省厅规定的时间内完成了所有存量数据汇交的工作。