引入融资租赁公司创新解决公共租赁住房融资问题的研究

文/杜娟

引入融资租赁公司创新解决公共租赁住房融资问题的研究

文/杜娟

武汉工业大学

习近平总书记在十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。为此，国家先后出台了多项推动租购并举的住房改革政策，该项工作涉及面广，难度大，需要不断探索创新和总结经验，本文公共租赁租房实际情况，就融资租赁公司参与租房融资工作提出相关建议。

租房租赁；融资租赁公司

1 政策背景

构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，是当前和今后住房市场的一个重大转型方向。

2 融资租赁公司参与租购并举的益处

融资租赁业务作为银行贷款的有益补充，对盘活存量资产、解决项目资本金问题具有重要意义。在当前市场背景下，在不影响公共租赁租房的公益性属性和实质性权属，确保最终租房人利益的前提下，通过融资租赁公司的深度参与，最大限度解决项目资本金短缺问题，提高公共租赁住房供给能力，为国家主导的租房市场发展提供创新性的融资解决路径。

3 此方式存在的问题

3.1资质问题

公共租赁住房，由国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，向社会面向符合规定条件的中低收入群体出租的保障性住房。公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁住房等多种方式筹集房源，专业用于出租，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、由社会力量进行投资。

融资租赁企业，可以通过直租、售后回租、转租赁等方式向住房租赁机构提供融资，标的物为公共租赁住房，需要将公共租赁住房过户或租赁给融资租赁公司，而现行政策仅对自然人作为承租人进行了规定，对出于融资目的参与其中的融资租赁公司是否具有形式上的购买、租赁公共租赁住房资质没有给予明确，因此，融资租赁公司未来购买、租赁公共租赁住房的资质问题，缺少政策文件支撑。

3.2税负问题

以房屋为标的构建融资租赁模式，无论购买，还是租赁，都面临房地产领域高额税负问题，现就购买和租赁两种形式的税负，进行简要说明：

（1）依据售后回租模式所依托的购买行为而言，此模式涉及两次购买。在此模式中，融资租赁公司就房产转让价格缴纳3%-5%的契税，就售后回租取得的利息收入（不含本金）缴纳6%的增值税，同时需就租赁本金及利息按照万分之零点五(0.05‰)的税率缴纳印花税；公共租赁住房企业将房产出售给融资租赁公司并租回，因税务政策将其视同为融资行为，其仅就回租行为要按房产余值（按省地税局信息，此余值=房产原值*70%）缴纳1.2%的房产税，同时也需就合同金额按万分之零点五(0.05‰)的税率缴纳印花税。

另外，目前国家层面对售后回租房产的业务，是否缴纳土地增值税以及如何缴纳，没有出台统一的文件，如果缴纳双方均面临高额税负。

（2）融资租赁公司长期租入住房，再转租给公共租赁住房企业，进而实现为出租人提供融资的目的。此模式中，融资租赁公司按出租取得租金的全款承担高达11%的增值税税额, 同时需就依照房产租金收入12%计算缴纳的房产税，租赁合同金额按照万分之一（1‰）的税率缴纳印花税。

4 融资租赁模式建议及难点问题

为满足住房租赁企业融资需求，设计了两种融资方案，其中涉及的产权过户或租赁仅为满足基本的交易架构要件及合规要求，融资租赁公司并不实际拥有或运营公共租赁住房，最终租房人仍为适格的自然人，不影响公共租赁住房的公益性属性。

4.1售后回租模式

住房售后回租具体为住房租赁企业将其合法持有的房产出售给我司，我司将购买资金支付给住房租赁企业，同时将获得产权的房产返租给该企业，按期收取租金。租赁到期后，住房租赁企业将房产以约定价格购回。该模式在实现融资的同时，公共租赁住房权属在形式上进行了转移。

该模式的操作难点如下：

（1）融资租赁公司是否具有购买公共租赁住房的资格

（2）住房过户产生高额的税负

融资租赁公司开展此类业务属于保本微利业务，在该模式期间产生的契税、土地增值税、所得税、印花税、增值税等税负远远超过售后回租的微薄利润，不具备经济可操作性。

4.2转租赁模式

住房转租赁具体为住房租赁企业将其合法持有的房产出租给融资租赁公司，融资租赁公司一次性将租金支付给该住房租赁企业，同时将所租房产转租给该住房租赁企业指定的第三方运营公司，第三方运营公司向租赁公司支付租金，达到融资目的。该模式即可实现融资目的，又不影响公共租赁住房权属。

该模式的操作难点如下：

（1）融资租赁公司不具有第一顺位的租赁公共租赁住房的资格

公租房首先满足符合住房保障条件的家庭和个人的承租需求，在对保障对象实现应保尽保后,公租房仍有剩余房源的,可按市场租金标准面向社会出租,保证充分利用公租房资源。融资租赁企业，只能租入剩余的公租房，这在时效性、融资量上都不能有效解决住房企业的融资问题。

（2）租赁产生高额增值税的问题

在该模式中，融资租赁公司首先从住房租赁企业租入房产，再将房产转租一次。根据财税〔2016〕36号规定，2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。而在融资租赁公司不具备该资质的情况下，要以收取租金的11%缴纳增值税，税负过高。

5 相关建议

（1）关于资质问题。为解决房屋权属变更后持有主体的资质或房屋权属不变时租赁主体的资质合规性问题，可在融资租赁公司仅为融资目的或融资结构搭建参与住房租赁市场时，政策能够赋予融资租赁公司公共租赁住房经营管理单位资质，融资租赁公司依法完成登记备案，同时相应变更营业范围。

（2）关于手续办理问题。房屋过户及出租的登记办理手续，可打捆简便办理，体现效率。

（3）关于税负问题。地方政府是否可以出台相关政策，对“售后回租”模式下的房产过户所产生的税费，进行减免，对“转租赁”模式下的增值税，实行即征即退或补贴的政策，以保障融资租赁公司在保本微利情况下，对住房租赁市场的可持续支持。

（4）关于业务模式问题。中国住房租赁市场会出现多层次的供应主体，民企、国企都会参与其中，在这种情况下，融资租赁公司应创新业务模式，提高服务效率。