近年来我国住房调控政策分类和评价研究

王家庭 李艳旭 蔡思远 臧家新

摘要：近年来，投机资本在宽松的金融条件下，大规模流入房地产市场，这种过度投机行为制造了房地产的价格泡沫和数量泡沫。为了抑制房地产泡沫的进一步扩大，促进我国房地产市场的健康发展，引导资金流向实体经济，各大城市纷纷出台住房调控政策。通过对各大城市的住房调控政策进行分析和总结，比较不同类型住房调控政策的差异，提出进一步完善我国住房调控政策的建议。

关键词：房地产；泡沫；住房限购

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2018.06.011

引言

当前中国经济面临着实体经济“萎靡不振”与虚拟经济“过度膨胀”的双重困境。一方面，随着中国经济迈入新常态，实体经济产能过剩及资本回报率低的问题凸显。另一方面，随着中央经济工作会议提出的“去库存”战略实施，各地对房地产政策的松绑导致房地产投资及居民房贷爆发式增长，诸多一、二线城市房价涨幅呈现出非理性化趋势。加上在房地产业高回报的吸引下，实体经济部门将资金大量投入高利润的房地产行业，进一步挤占了实体经济部门的资本。资本的“脱实向虚”不仅加剧了泡沫破裂的金融风险，更严重制约着实体经济的复苏。[1]

应当看到，近年来一线城市与部分二线城市房价的轮番大幅飙涨实质就是在过度宽松的金融条件下投机资本借助高杠杆率疯狂驱动的直接结果。这种过度投机不仅制造了房地产的价格泡沫（价格远远超过真正的价值）和数量泡沫（供给大大超过真实的需求），而且导致了土地、信贷以及住房供求的错配。更为重要的是，投资、投机住房已经成为快速致富的捷径与少数人牟取暴利的工具，资本不断兴风作浪，整个社会“去实业”“去制造”的选择性趋向愈渐强化，实体经济在“重房地产化”氛围的笼罩下日益感到生存的艰难，长此以往，将可能葬送我国经济转型的成果与改革红利。[2]

为了抑制过热的房地产市场，各大城市相继结合自身特点，纷纷制定相应的住房限购政策。2016年中央经济工作会议也明确提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止经济出现大起大落。

在限购限贷的基础上，2017年3月17日，北京规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。之后各大城市纷纷出台住房限售政策，加码房地产市场调控。2017年6月30日，广州推出“租售同权”政策，租房者与购房者享受同等权利，包括就业、经商和就近入学等。7月20日，住建部等八部委联合发文要求，多措并举，加快发展住房租赁市场，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

可以看出，我国各级政府已经认识到房地产市场存在的巨大泡沫，多举措治理房地产市场已经迫在眉睫，因此，各地政府纷纷出台多项住房调控政策，加码治理房地产市场。因此，本文结合2016年9月以来各大城市出台的房地产市场调控政策，将不同的住房调控政策进行分类总结，并分析每种住房调控政策对房地产市场的作用機制，并对我国的房地产市场调控提出合理化的建议。

一、住房调控政策分类

（一）限购限贷政策

2016年9月25日，南京市政府出台了主城区住房限购政策。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。标志着新一轮的住房限购政策的正式开启，随后各大城市和地区相继结合自身特点，纷纷制定相应的住房限购政策。从2016年9月25日以来，截至2017年9月底，出台住房限购限贷政策的城市见表1、表2。

（二）住房限售政策

2017年3月17日，北京规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。之后各大城市和地区纷纷出台住房限售政策，加码房地产市场调控。表3为截至2017年9月底，实行限售政策的城市。

从限售时间上看，全国的限售政策可以分为3个时间段：2017年3月是初始期，最先出现在北京，3月17日，北京规定企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。3月25日，厦门首次限售居民家庭购买的住房。2017年4～5月是密集期，东部核心城市圈开启了首轮密集限售期，剑指外溢投资需求，如环京的保定、环上海的长三角、环福州的下辖县市、环广深的珠三角等。2017年9月是拓展期，9月22～27日，加入第二波限售的城市，多为中西部省会城市。

（三）租售同权政策

2017年6月30日，广州推出“租售同权”政策，租房者与购房者享受同等权利，包括就业、经商和就近入学等。同年7月20日，住建部等八部委联合发文要求，多措并举，加快发展住房租赁市场。同时，住建部选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的单位。

（四）住房调控政策模式总结

基于各大城市和地区的住房调控政策，我们可以将各大城市和地区的住房调控政策分为6种模式（表4）。从表4中我们可以发现，大多数一二线城市，是对限购限贷政策、限售政策、租售同权政策进行组合，同时采用两种甚至三种政策来对房地产市场进行综合调控。为什么各个城市的住房调控政策会出现差异？主要有以下方面的原因：

1.城市等级的不同。在全国36个一二线城市中，有26个城市实行了住房调控政策，其中，有21个城市实行了两种及以上的住房调控政策进行房地产市场综合调控。因此，住房调控政策的差异与城市的等级密切相关，综合来看，城市等级越高，房地产市场的调控力度越大。同时，城市等级是根据经济实力、政治地位、城市规模、区域辐射力等综合因素进行的划分，因此，可以认为，城市的经济实力越强，政治地位越高、城市规模越大、区域辐射力越强，则房地产市场的调控力度越大。

2.房地产市场的发展情况的差异。在实行住房调控政策的61个城市和地区中，大多数城市和地区的房地产市场较为繁荣，人们的购房积极性较高，房地产需求大于供给，房价处于较高的水平。为了抑制房价的不合理增长，使房价处于合理的范围内，促进房地产市场的平稳健康发展，这些城市纷纷采取各种调控政策进行调控。因此，城市或地区的房地产市场越繁荣，房价越高，则房地产市场的调控力度越大。

3.城市群的协同作用。在表4中，我们可以发现，涿州、高碑店、涞水县、怀来县等地区，经济发展水平一般，综合实力不高，但也实行了限购限贷政策对房地产市场进行调控，这主要是因为城市群的协同作用。这些地区属于京津冀城市群，在京津冀城市群的核心城市北京、天津、石家庄都进行房地产市场调控的背景下，为保持城市群整体房地产市场的稳定，这些城市也纷纷进行房地产市场的调控，保持城市群各个城市之间的协同。

二、各项住房调控政策强度的测度

为了直观体现各个城市和地区的住房调控政策的力度，本文根据不同的住房调控政策，制定合理的打分衡量体系，综合得分Q=（Ai*0.5+Bi*0.5）+ Si+ Ri（表5）。

根据上述打分标准，本文对采取住房调控政策的城市和地区进行打分，并按照得分进行排序，结果如下（表6）：

我们运用stata对上述打分结果进行聚类分析，按照分值大小，可以将上述城市和地区分为三类（表7）。

从聚类分析结果来看，住房调控的强度整体是和房价的涨幅密切相关的。相关住房调控政策出台之前，城市的房价涨幅越大，政府更倾向于制定组合式的住房调控政策，加码当地的住房调控，以此来抑制房价的非理性上涨，促进房地产市场的长远健康发展。其中北京、上海住房调控的力度并未进入第一类，主要是因为租售同权试点地区的选择需要经济、社会等因素的综合考虑，同时北京、上海住房刚性需求较大，房价上涨幅度在政府控制的范围之内，因此并未纳入租售同权试点地区。

三、各项住房调控政策对房地产市场的影响

（一）各项住房调控政策的影响机制

1. 限购限贷政策

住房限购限贷政策主要通过直接的需求抑制机制和间接的雪藏机制来影响房地产市场。

（1）直接的需求抑制机制。通过限制购买人的购买资格和购买数量以及购房者购房资金的结构来抑制需求，这样就可以在一定程度上缓解房地产市场上供给和需求之间的结构性矛盾，从而达到缓解房价持续上涨的目标。这既是限购影响房地产市场的直接机制，也是限购政策出炉的初衷所在，但是其效果却往往不尽如人意，究其原因则在于限购还会通过其他机制来影响房地产市场。[3-6]

（2）间接的供给雪藏机制。当限购政策实施时，其必然要考虑是在现在销售房子还是在限购结束后销售房子，显然，在需求受到强制约束时，供给也会自动收缩从而部分“雪藏”起来以在未来获得更多收益，这是限购影响房地产市场的间接机制。[7]限购政策的实施虽然试图通过对需求的抑制来控制房价的过快上涨，但同时也间接导致供给的雪藏，而整体上来看，供需之间的结构关系并未发生根本性改变，因此，通常情况下，限购在短期内并不会对房价产生根本性影响。[8-10]

2. 住房限售政策

住房限售政策能够强化住房自住属性，引导产品设計回应自住需求，增强租赁市场房源供应的稳定性。

（1）对供应端的影响：自住属性强化，引导产品设计回应自住需求。从限售带来的需求格局改变来看，住房的自住属性将进一步强化，限售政策也将进一步引导居民提高对市场中产品品质的要求。随着政策效应的持续显现，房地产市场的供应端将更加重视如何让产品更有效地回应自住需求。[11]

（2）对长效机制建立的作用：增强租赁市场房源供应的稳定性。无论是对法人还是自然人，限售带来的直接影响就是持有周期的加长。当前，房地产市场整体进入了供给侧政策集中出台阶段。立足房地产市场长效机制，全面构建新的供应体系，扩大对中、低端的住房的政策支持是对“高端有市场，中端有支持，低端有保障”政策目标的实质性回应。限售的作用在于，从短期看，通过降低交易频次，有利于增强租赁市场房源供应的稳定性。特别是在后期，租赁将与享受基本公共服务相挂钩，房源供应稳定性的提高有利于推动住房租赁市场健康发展。

3.“租售同权”政策

首先，“租售同权”和住房租赁市场的发展，将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。一方面，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。另一方面，“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。对于房价而言，“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力，特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。

其次，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面：一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市，房租仅反映了住房居住功能的价格，并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后，租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价，将在房租上体现出来。二是住房自有率的下降，伴随着房租的上涨。当前，我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场，房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而，租售同权后，租房需求会增加，同时租赁住房的供给方市场集中度会上升，机构化租赁企业的出现，则会提升房企的定价权。

4.各项住房调控政策影响的机制总结

表8是我国各项住房调控政策影响的机制总结。

（二）各项住房调控政策影响的实际表现

根据8月最新公布的数据，70大中城市新建住宅价格指数当月同比增长8.1%，为年内最低点，涨幅较上月收窄1个百分点，为年内最高，增速快速下滑的主要原因是一二线城市新建住宅价格增速大幅下降，三线城市新建住宅价格增速转弱。具体来看，一线和二线城市新建住宅价格指数同比增长持续收窄，分别为3.6个百分点和2.1个百分点；三线城市新建住宅价格指数同比增长8.2%，较上月收窄0.3个百分点，是自2015年5月以来增速首次下滑。特别是热点城市深圳和成都房价出现同比负增长。总体来看，房地产调控政策取得了一定的成果（图1）。

四、政策建议

随着各地限购、限贷、限售政策纷纷出炉，房地产市场短期调控政策不断叠加确实对抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的，不是用来炒的”定位产生了明显效果。但限购、限贷、限售政策行政干预色彩浓厚，且均属于局部的、短期的调控手段，要是控制房地产市场健康发展，更为重要的是建立房地产市场长效机制。具体而言，需要重点做好以下三方面的工作：

（一）合理引导房地产市场预期

在法律上明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律上要明确严厉的处罚措施。地方政府应加大“喊话”力度，及时发布楼市供应和价格变化权威信息。[12]

（二）完善住房租赁市场

一是要完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，掌握廉租住房需求情况，建立保障对象档案。切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，逐步扩大廉租住房制度覆盖面；鼓励以租赁经营为目的的中低价位的普通商品住宅建设，特别是中低价位、中小套型普通商品住宅建设。二要营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境。要鼓励银行为开发建设租赁型经济适用住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；同时以适当的方式对以租赁经营为目的投资于普通商品住宅建设给予倾斜和优惠。通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给。[13-14]

（三）选择合适时机征收房地产税

我国应尽快出台房地产税收法律法规，为在全国范围内推行房产税的征收工作提供法律依据，做到有法可依。虽然在我国征收房产税并不能马上实现对高房价的遏制作用，但却会增加房屋所有者持有房屋的成本，这样既会抑制投机性购房者的需求，还会引导那些真正有刚性需求的购房者进行合理的购房消费，从而间接地影响房地产价格的上涨。从长期来看，征收房产税可以减轻地方政府对土地财政的过度依赖，产生的直接后果就是不仅能扩大土地的供应量，还能降低土地供应的价格，从而达到政府调控房地产市场的目的，促进房地产市场健康平稳的发展。[15]

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责任编辑：王明洲