住房租赁行业发展环境治理

姜疆

我国在近30年的房地产市场发展过程中，过多地向“只售不租”或“重售轻租”倾斜，导致了我国住房租赁市场主体发育不充分、租赁体系不完善，租赁环境偏差、租赁管理滞后，房屋租赁市场乱象不断、久治不愈。

几家黑中介坏了一锅粥

今年8月以来，北京住建委执法部门会同市工商局、市发展改革委、市税务局、市银监局等部门组成联合检查组，通过抽查租赁合同、比对系统数据、询查资金往来、核查租收价差等情况，对住房租赁企业展开现场执法，以严控垄断房源、哄抬房租等行为。

经查实涉嫌存在违法违规问题的北京昊园恒业、自如生活资产管理、中恒建业、北创伟业、美丽家园等23家房地产经纪公司被公开曝光（见表）。下一步各部门还将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒，确保住房租赁企业遵守公开承诺，维护租赁市场秩序。

8月22日，北京市住房城乡建设委会还同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，依托市12345政府服务热线，开通了打击“黑中介”投訴举报专线。

仅开通首日，就接到投诉举报52条，主要反映：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力（堵锁眼、恐吓、骚扰）威胁租房人等八类问题，共涉及朝阳、丰台、海淀、昌平、通州、东城、大兴、顺义、房山等9个区，30余家经纪机构。

群众发现中介机构存在无照经营、未备案；打隔断出租；哄抬房租、恶意克扣租金、押金；发布虚假广告、虚假房源信息；采取威胁、恐吓等暴力手段或采取堵锁眼、断水断电、辱骂骚扰、言语恐吓等软暴力行为驱逐承租人、强行收取各类费用等侵害群众利益行为的，均可以通过热线直接进行投诉举报。各部门将依照职责对上述乱象予以坚决打击，对于违法违规行为一经发现予以严肃处理，对于违规中介依法予以高限处罚、注销备案、停业整顿直至吊销营业执照，对于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部门予以严惩。

住房城乡建设委提醒，租赁或买卖房屋应选择正规中介机构，注意查看中介机构的营业执照、经纪机构备案以及经纪人员信息卡等信息，切勿贪图小利，轻信口头或网上虚假宣传，谨防上当受骗。

据统计，全国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等。在北京，每天有20万人在找房子租住。然而，面对如此庞大的租房群体，租赁市场却基本处于“野蛮生长”状态。

多年住房租赁市场的沉疴大多表现为住房租赁信息不对称、中介服务不完善、市场秩序不规范、租赁监管点多面广难度大等，与此同时，“黑中介”频频现身，租房骗局变幻莫测，虚假租赁信息泛滥……在他乡打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有难以言说的痛——甚至有人说，“没被黑中介坑过，你都不好意思说自己是‘漂。”

北京市建设委员会曾对青年人住房状况进行调查，在3万名被调查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。在北京等城市，近年二手房交易和租赁市场保持快速发展势头，房地产中介机构和人员增长较快，但同时违规经营、发布虚假信息、租金押金定金纠纷等问题多发。

黑中介的黑手段

据网上租房社区“看房狗”对877名租户的调查报告显示，42.3%租户的押金遭非法扣押，16.42%的租户都曾遭遇黑中介的暴力、威胁和言语辱骂，12.77%的租户更是遭遇黑中介对居住环境的破坏。北京朝阳区检察院检察官曾介绍了黑中介的几大骗财手段，这其中首先就是：设计“陷阱”合同，以各种理由向租客索要费用，或逼迫租客搬走。

合同能够为租房者权益提供合法保护，可有些租房合同因程序问题或中介不具备租赁服务资质，本身就不具备法律效力。“形态各异”的租房合同中，有些合同只有一页纸，有些长达10页。有些合同写明租金、水电费、网费等基础费用，有些还添加了卫生费、排污费、垃圾处理费、收视费等，且多数未标明具体收费标准。

待租客入住后，一些黑中介以各种理由向租客收取费用，逼迫租客搬走，并以租客是自己要搬走的为由拒不退还相关钱款。

黑中介们还有以暴力恐吓强令搬离、克扣租金及押金的手段。当租客交纳完房租、押金等费用租得房屋后，一些黑中介却声称房主要把房屋收回不再出租，要求租客搬走。租客拒绝后，黑中介会以多种手段骚扰租客，直至逼迫其搬走。并且，不退租金及押金。

今年3月，北京某互联网公司员工卫女士通过租房软件租下北京安河家园一套一居室。中介带卫女士看房当日便签订了租房合同，但该中介表示，因忘带合同公章，后续会为合同补盖公章并提供服务。该中介与卫女士最初在软件上联系的中介李某并非同一人，该中介自称为李某同事，因李某出差才帮忙办理手续。

5月，当卫女士因家中水管漏水联系李某处理时，得到的回复却是“我的义务只是让你来住房，有问题你自己去弄。”随后，李某一直以合同并不是与其本人签订且未盖章生效为由，拒绝提供服务。

当卫女士与中介发生第一次正面冲突之后，中介时常会带着三四名壮汉以查看房屋为由半夜来到其家中。因为已经交了1年的房租且无法退回，卫女士只能继续租住。当她自行更换了门锁后，一日下班发现自家门锁被502胶封堵，作案人避开了小区的所有监控，让她查无证据。

不久，卫女士收到了一封上一任租户的来信，信中陈述了自己遭遇到的威胁与恐吓，称中介还欠着他两万元房租没退，只留下一张欠条，他再也联系不上中介了。“你一定要注意安全，他们是黑中介。”信中，上一任租户毫不客气地点明黑中介实质。

还有些中介公司事先承诺不收中介费，签订合同后却强索中介费。在黑中介马某涉嫌强迫交易的一起案子中，掌握数十套房源的马某带领多名手下盘踞在朝阳区太阳宫附近地区，通过在58同城等网站上发布包含“个人直租，房租优惠，绝无中介费”等内容的租房信息，吸引租客注意。此后，马某等人与拨打电话咨询的租客看房时，仍承诺无中介费用。

但租客与马某等人签订租房合同并缴纳定金、房租后，马某等人便开始以“服务费”为名索要钱款。如果租客不给，马某便纠集多人围堵租客，并以每日堵门相威胁，还会采取拉电闸、堵锁眼、往屋内丢排泄物等方式恶心租客，更有甚者会殴打租客。最后，租客不胜其扰只能交纳一个月的房租作为中介费。

还有些经纪公司带租客看房后，若租客在别处租房的，会索要“跳单费”。有的租客联系了黑中介看房，后来却通过其他中介租了房。一旦黑中介知晓，便会找上门向租客索要所谓的“跳单费”。

更有甚者，一些黑中介还利用政策“洗房”，以加快出租房流转速度，刮取租金及押金。

为加强出租房屋安全管理，消除居住安全隐患，维护房屋租赁双方合法权益，有关部门制定了相关规范，禁止改变房屋内部结构分割出租，禁止将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室对外出租。没料到，为达到加快出租房流转速度的目的，部分黑中介利用这一政策进行所谓“洗房”行为。

某中介刘某与租客小张相约看房后，二人签订了为期一年的租房合同，小张现场支付相关费用6330元。一个月后，刘某声称该房屋属于违法隔断房，有关部门将来检查并拆除隔断，强制小张在二日内搬离。刘某口头答应退还相关费用，后却以中介公司财物核算等多个理由推托，迟迟不退钱。

一些黑中介在房屋入住满额后，自己向政府举报房屋有群租行为，待有关部门按照规定对群租房进行清退时，“顺势”赶走这一拨租客并侵吞房租。

亮剑治“黑”的一些具体措施

今年6月，住建部等七部委发布了《治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。其中特别提出将打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产黑中介，以规范住房租赁市场。

关于治理房地产市场乱象的高层通知如何落地？各方也极其关注。部委文件下发后，至少有16个城市陆续下发了细则，分别为成都、杭州、宁波、佛山、昆明、合肥、南京、苏州、无锡、徐州、武汉、宜昌、太原、兰州、贵阳和深圳。

至少有9个省（市）从省级层面让制度落地，分别为重庆、山东、湖北、浙江、福建、云南、黑龙江、吉林、贵州。从整治重点来看，这些省、市的相关文件，有的与七部委下发的一致，但也有的根据自身的特点新增或细化了相关内容。

在重庆，市国土房管局和市公安局2个部门联合下发的整治方案“重点打击房地产领域职业化、团伙化、恶意化的违法犯罪行为”。这份文件的特殊意义在于，让重庆成为上述30个城市中，首个由公安部门深度介入联合执法整治房地产市场乱象的城市。

其中，在“威胁人身安全”方面，重庆方面的整治重点是——开发企业或中介机构采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐租户、强制上涨或恶意克扣租金、押金；黑恶势力欺行霸市、破坏房地产行业管理秩序等行为。

“这次整治，一旦发现问题，就不是简单的约谈、罚款了。执法的威慑力，也将明显增强。”重庆市国土房管局方面的负责人表示。

湖北省在打击“黑中介”方面，打击重点增加了“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”“违规收取购房人房价款以外的费用炒卖房号”“以虚假房源、不实价格信息招揽业务”等内容。

尤为值得一提的是，武昌有家黑中介被法院判为黑社会性质组织，此系全国首例。据了解，武昌警方深入调查后发现，这伙黑中介以“纠纷”滋事为职业，蓄意坑害房客、欺诈房东，非法营业额高达3000余万元，“纯利润”超过1000万元。

北京以清理虚假房源信息为目的、规范信息发布主体为手段，率先提出互联网平台发布房源信息要求。

首先，互联网平台要设立房源信息发布者的准入机制。不得为未取得营业执照和备案的房地产中介、未取得营业执照的住房租赁经营企业、以个人名义从事房地產中介活动的自然人提供房源信息发布服务。

其次，互联网平台应当加强房源信息审核。不得发布虚假、过时的房源信息。不得发布没有拿到预售证或者现房销售备案的新房房源信息。不得发布不符合上市交易条件房屋的房源信息。比如大棚房、小产权房、违法建设房屋等。

最后，互联网平台应当加强房源信息发布机构的信息公示。对于房地产中介机构发布房源信息的，无论是从事住房租赁业务还是二手房交易业务，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。经纪从业人员的信息卡包含一个二维码，公众可登录市住建委的管理平台，可查询到该中介人员的各项信息。

8月9日，北京市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会，集中约谈了房源信息发布主要网站，要求各平台规范房源信息发布。各互联网平台要立即开展自查，下架不符合上述要求的房源信息，9月1日前完成整改。

从今年9月1日起，互联网平台均要按照要求发布规范的房源信息。相关部门对于发布不合规房源信息的平台，将发现一起、查处一起。保护人民群众合法权益，促进房地产市场健康发展。

建立住房租赁交易平台，可以使得市场的房源、客源更加透明，交易也变得更为公开、公平。发展住房租赁平台小而言之，仅是发展租赁市场的一个技术手段，表现形式仅是基于网络的信息化载体，然而其实际意义和价值却不容小觑——通过信用租赁等创新，有利于提高租赁服务水平；通过与租赁服务平台的对接，掌握了租赁市场的信息，为科学决策提供了数据支撑；通过积累租赁双方的交易记录，有利于租赁市场信用体系的建立……

我国住房租赁市场目前尚未有专门的法律法规予以规范，因此也并未建立起健全的市场监管体系，这是我国住房租赁市场存在诸多问题的基础性原因。

去年，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，无疑向规范租房市场迈出了关键的一步。

这预示着租赁市场将进入有法可依阶段，有利于形成稳定而长期的租赁市场。非常值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的权益上，无疑是广大租房者的福音。不过，目前《住房租赁和销售管理条例》尚处于征求意见的阶段，国家应该加快立法进程，继续丰富和完善租赁市场法律体系。