限价商品房背景下的设计管理——以“南秀雅苑”项目设计管理为例

■ 罗 莹 LUO Ying

0 引言

住宅的属性终究要回归到居住性质，目前政府采取的双限，对开发商项目管理提出严峻的要求，如何在保证质量的前提下，合理地控制成本，其项目开发的设计管理是极其重要的环节，是整个项目成本控制的基础。

“南秀雅苑”从项目上讲虽为动拆迁安置房，但是整个项目根据政府要求，完全按照商品房进行设计施工。本文即以“南秀雅苑”项目为例，对其进行设计管理剖析，希望对目前限价下的项目设计管理，可以起到一定的借鉴作用。

1 工程概况

“南秀雅苑”项目为上海市宝山区大场镇原住村民原拆原还动迁安置房，工程名为“宝山区大场镇W121301单元51-07地块动迁安置房项目”，为南大动拆迁安置房整个项目的第一期（总共分3期，目前第二、第三期仍在建设当中）。项目基地总用地面积66 380.8m2，容积率2.2。设计建成总建筑面积168 929m2，其中，地上总建筑面积 146 037m2，地下建筑面积 22 892m2，绿化率30%，总户数1 350户（图1、2）。

2 “南秀雅苑”项目的特性解读

图1 “南秀雅苑”项目鸟瞰图

图2 总平面图

“南秀雅苑”是由政府组织对宝山南大地区原住民住宅集中进行拆、建、还的原拆原还动迁安置房。其拆的对象为原住民老旧住宅，建设为招标或委托具有相应资质能力的开发公司全过程进行，最后政府以单位面积限价回购，还给被拆迁原住民。由此可见，项目操作过程面临着两个特性，即：限价回购带来的低于一般商品房成本投入，以及产品定制化。进一步解读，由于该项目业主便是这块土地所在的村民，项目成了名副其实的定制产品，即将入住的业主对此充满了期许与盼望，无形中对小区形态及房型样式产生高标准、严要求，有任何不妥之处都极易引发集群性情绪，因此，对项目设计提出了比普通商品房更为严苛的要求。政府回购时采用的回购面积仅仅基于类似于商品房的销售面积计算，对于诸多的地下建筑、配套设施等是不作为回购基数的。回购基数小而建设基数大，对项目成本带来非常大的压力，因而项目在操作过程中的成本控制显得尤为迫切与必要。设计是项目成本的源头，如何在限价的情况下，设计出优秀的、符合多方利益且受业主喜爱的住宅项目，是需要解决的难题。

3 设计管理的思路与具体措施

基于以上解读，在“南秀雅苑”项目实际操作中，作为甲方设计管理部门，应从两个层面进行管控，即：常规工作管理，以及对设计单位的设计技术方面的要求指导和控制。要做到多维度、多颗粒地细致工作，项目还在方案阶段就要考虑到交付阶段的情况。

3.1 常规工作管理

主要针对项目全过程，以及与设计相关联的设计院、专业设计、审图公司等的事务性程序管理，做到事前准确地定要求、定任务，事中细致检查并及时反馈，事后审查总结并现场施工指导。

3.1.1 事前定要求、定任务

（1）在项目启动时，首先要充分理解自身公司对该项目开发的原则、理念，理解其作为甲方的利益诉求所在。

（2）充分了解项目所在村、镇政府，以及村民对项目落成后的实际要求。例如：回迁村民对户型、小区居住环境及日常出行的要求，将关系其个人的切身利益，诉求相对迫切执着；而村镇政府对分配户型的面积也有精准度要求，因为分配房屋时，户型面积差异带来的后续事务处理具有相当的难度，需要对精准度作充分的解读和理解。

（3）充分解读项目，了解项目定位、交房标准、建设标准，土地出让条件和规划要求，完全掌握交通、绿化、供水、供电等各职能部门在项目上的审查要点。

通过上述前期研究准备工作，制定出贴合项目特质、平衡各方利益的设计任务书，并向设计院做完全充分交底，取得设计院设计人员对项目背景的理解同情。

3.1.2 事中检查并及时反馈

（1）在项目设计过程中，要与担当项目设计的设计人员紧密交流配合、解疑答惑、共同研磨，使任务书中的要求切切实实在设计过程中落实。

（2）方案设计期间，多次向村镇政府汇报交流，展示设计的原则、具体设想及方案（尤其是对户型面积的把控及项目的设计户数）；同时，也要同步与回迁村民交流沟通，向村民具体讲解户型、回家路线、活动空间、楼盘设计的整体风格等，及时取得政府及回迁村民对设计的反馈意见和建议，平衡他们之间的不同诉求，最终获得村镇政府与回迁村民对方案认同，为后续深化设计打下坚实的基础。

（3）扩初阶段是项目技术细部确定的关键阶段，对项目成本的影响至关重要。与设计人员确定技术方案时，需要耐心细致的进行多方案比较。例如，为达到地下车库停车效能及柱网布局空间效果，应对其经济性做多个技术方案比较，选择经济合理的技术方案。

（4）施工图阶段是设计达到项目方案效果要求的控制关键点，也是固化与成本相关的构造做法、材料选配的重要阶段，其细部节点的处理手法及构造做法将直接影响建成后的效果与工程成本，以及图纸构造表达在施工中的可实现度。例如，立面横向线条构造是采用土建浇筑还是GRC构件安装，选择不同，图纸就会不同，造价也不同，施工工艺、工序安排不同，工程采购类别不同，其外立面耐久性安全性亦不同，带来的后续使用物管也不同……经综合考虑，在“南秀雅苑”项目中，立面线条中大部分精细度要求不高的部位，采取土建施工的方法。

（5）为保证户型面积的精确度，以及对整个小区面积的有力控制，面积测算始终伴随整个设计过程中。户型面积计算在方案阶段即采用实测方式，设备用房设计同步于整个项目方案的设计时间，取得相关政府职能部门支持以进行详实地配合，从而提高公摊面积对户型面积叠加的精准度。

（6）整个设计过程中，应保持与设计院的密切交流，补充任务书未尽事宜，贯彻因政府审查所产生的新要求，从而及时地对设计进行调整与纠偏。

（7）施工前，做好施工图纸的审查工作，并与相关审查负责人进行项目设计的交流，保证设计在合理合规的范畴中进行。

3.1.3 事后审查总结并指导

图纸的自审总结及完备的施工交底指导，是项目在具体实施中，完美体现设计内涵的保证。

（1）以大原则为基础，交底细部注意的关键点，尽可能使错漏碰缺在施工准备期得到解决，例如电梯井道牛腿的土建浇筑与电梯安装的衔接等。

（2）在施工过程中，参加施工单位例会，并至施工现场巡查，督促施工方按图施工，同时，细心听取现场技术人员建议、意见，及时发现图纸表达不到位的问题并现场纠正。例如，走道的管道井门上口标高与进户门上口标高不一致，造成走道空间多个门高低错落凌乱。通过现场交流反馈，及时变更图纸发出变更纠正，并提醒采购及时跟进，使得项目在变更过程中，不产生过多额外费用，同时，提升了业主的居住空间感受，对于楼盘品质也是保证。

3.2 具体设计技术要求与指导

3.2.1 依据规划条件，确定设计原则

依据项目规划条件，从建筑规划角度出发，确定规划设计的基本原则。例如：本项目地处航空限高范围，其建筑高度限制于60m，故在确定设计原则时，要求住宅单体用足限高，要求设计院在设计时，准许此原则进行相应设计。由此带来几个优势，且绝大部分对成本有贡献。

（1）减少建筑密度，使其占地面积控制在最小，其单栋基础面积也相应减少。

（2）有效控制住宅栋数和单元数，尽可能以单元为基础进行组合，以一单元四户为主流产品，使后续分配房屋的面积类型相对集中统一，便于政府对业主的分配工作。同时，在保证公共空间品质的基础上减少电梯数量，这对今后的电梯维修量及物业支出均有帮助。

（3）结合地面单体建筑密度的控制，空出更多用地，使独立地下车库在布局上有余地，易于调整改善，避免由于地库完全包裹单体地下空间所带来的空间混杂、停车道路迂回、停车单方面积上升等的空间浪费，提高停车率，同时也尽可能减少地库面积，使计为销售面积的比例加大。

（4）根据《人民防空工程建筑面积计算规范》（DB 13(J)T 222—2017）的要求，高层建筑按满堂面积计人防，建筑密度的控制使得人防面积也得到一定控制。

（5）从景观角度而言，因为建筑占地面积少，相应景观面积扩大，使整个小区空间感空灵流动，也使居住其中的业主有了更大的活动休闲空间。

3.2.2 设计控制

（1）选定作为项目总图标高的参照点，确定单栋建筑标高与场地标高关系，减少土方量开挖，用足规划要求的场内外高差及建筑的室内外高差。例如：根据停车数量及设备用房，计算地库可能使用的最小面积，并通过结构及成本综合论证，确定地库采用无梁楼盖，以减少地库本身层高，控制埋置深度，同时也使得地库有利于抗浮，避免了设置抗拔桩（图3）。

（2）项目设计过程中，取得政府职能部门支持，采用最直接措施达到政府部门要求。例如：通过电力职能部门支持，将总图中设置于地库上方的诸个型站底板与地库顶板相统一设计，合二为一，减化地库顶板的后续相关施工及楼板浇筑。

（3）特殊问题特殊处理，因地制宜。对于该项目的配套商业建筑（图4），考虑到其独特的地理位置，为当地相当范围内唯一的商业建筑，故未以常规商业建筑的室内外高差高度进行设计。在不影响其后续使用效果基础上，适当抬高建筑的室内外高差；同时，在地下室满足停车要求的情况下，设计为一层地下室，并对其层高进行有效控制，控制其底板底的埋置深度＜3m，使该商业地下面积在满足作为完全地下室面积计算而不计入计容面积的同时，避免其计算为满堂人防面积，并且减少了土方开挖。

（4）控制项目户型种类，尽可能做到一个面积一个户型。根据村镇政府要求需8个面积段户型，最终户型控制在9种，对于户型组合也尽可能使相同户型并处于相同拼接位置，以减少拼接单元种类（图5）。如此，既便于设计、施工和成本控制，也避免了政府分配房屋时，因选择性过多带来的工作量。

（5）从总图设计布局而言，变电站或配电间水泵房等均接近于负荷中心布置，以减小管线的通达距离。

3.3 建筑单体设计

建筑单体的精细化设计，涉及各个专业的进行和相互配合，以下仅从建筑专业角度叙述。

图3 地下车库层高的确定

图4 商业建筑透视图

图5 户型配置图

（1）对于建筑立面，兼顾城市空间及业主需求。建筑形式采用村民所喜爱的暖色调ARTDECO风格，具有温暖而包容的感觉；立面上的主要线条采用结构做法，与主体形成一体，避免诸如GRC线条使用寿命只有10～20年就必须重新粘贴的问题，也根除了今后因年久失修脱落而对人造成伤害的隐患（图6）。

（2）采取商品房的入户形式，每个单元入口均采用门厅形式，形成室内与室外的灰空间，以便于空间过渡与邻里交往，也使其具有仪式感。其面积经过反复核算，控制公摊带来的户型面积变化；各功能房间的面积开间关系均具有逻辑性，使其与相对应户型面积匹配。

（3）在户型设计方面，尽可能多地设计南向卧室。例如，所有三房户型设计3个居室朝南（客厅及2个卧室）；所有房间直接采光通风，无暗卫生间；保证每户有1个南向飘窗和1个储藏空间，且每户设计生活阳台和工作阳台各一（图7）。各居室均在隐蔽且通风处设置独立的室外空调机，确保立面完美性的同时，又易于对空调室外机的保养、维修。联通的客餐厅间作无梁设计，减少顶棚阴影，使顶棚平整干净，扩大空间视觉感。

图6 建筑立面图

图7 户型平面图

4 结语

目前，项目已交付使用一年有余，得到了回迁村民的认可，并获得第十届“上海市优秀保障性住房奖”。这是对项目的肯定，也是对设计管理工作最好的诠释。随着国家对住宅属性的重新定义，限价房在未来一段时间将成为常态，故此，设计管理将在今后的房地产开发项目中，扮演尤为关键的角色。我们应当思考，如何在保证产品质量的情况下，通过设计本身的手法及管理协调的策略来控制成本，同时，实现社会、开发企业、业主多赢的目的。