乡村振兴和精准扶贫项目的全生命周期项目咨询操作和实践

党的十九大报告提出实施乡村振兴战略，要求加快推进农业农村现代化，培育新型农业经营主体，促进农村一二三产业融合发展。实施乡村振兴战略的重大部署，首次将农业农村工作上升为国家战略，标志着我国乡村发展将进入一个崭新的阶段，也预示着一个以乡村振兴为基础的新时代即将到来。

背景——政策和现状

2018年中央一号文件《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》对实施乡村振兴战略进行了全面部署，《意见》提出，“鼓励社会各界投身乡村建设。建立有效激励机制，以乡情乡愁为纽带，吸引支持企业家、党政干部、专家学者、医生教师、规划师、建筑师、律师、技能人才等，通过下乡担任志愿者、投资兴业、包村包项目、行医办学、捐资捐物、法律服务等方式服务乡村振兴事业。”今年9月，中共中央、国务院印发了《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》，对实施乡村振兴战略第一个五年工作做出具体部署。9月23日，住房和城乡建设部发布了《关于开展引导和支持设计下乡工作的通知》，要求充分认识设计下乡在实施乡村振兴战略、推动乡村高质量发展和促进城乡融合发展等方面的重要意义。从十九大到二十大，是“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，此刻提出实施乡村振兴战略的重大历史任务，在我国“三农”发展进程中具有划时代的里程碑意义。

当前，我国乡村发展存在以下六大问题：一是生态与开发的矛盾共同体落地解决问题；二是城乡二元结构的和谐统一落地解决问题；三是健康中国体系化的落地解决问题；四是政策性资金支持与相关产业充分结合发展落地解决问题；五是养产业投资回收期长，对医疗、教育、农产品安全的配套产业落地解决问题；六是农村一二三产业融合发展是必然趋势，产业衔接和运营管理资源导入落地解决方案需要全生命周期的系统。

乡村是具有自然、社会、经济特征的地域综合体，兼具生产、生活、生态、文化等多重功能，与城镇互促互进、共生共存，共同构成人类活动的主要空间。乡村振兴，产业兴旺是重点，生态宜居是关键，乡风文明是保障，治理有效是基础，生活富裕是根本。其核心在于从附属到平等的城乡关系再定义，从过去依赖城市辐射的被动发展到如今探寻可持续的乡村内生增长模式。

做什么——操作架构

乡村振兴的本质可概括为乡村现代化，即乡村社会经济的全面重构。产业现代化、生活现代化、文化现代化、治理现代化是乡村现代化的四大要素。通过这四要素可以实现农业与新经济、新产业之间的有效整合，实现乡村宜居生活的打造。将乡村生活旅游化也正是乡村振兴的一个发展方向。

我国乡村旅游的发展大致分为四代：第一代是“农家乐”乡村旅游；第二代是以民俗村、古镇为代表的乡村旅游；第三代是乡村度假；第四代将是以提高人的生命质量为终极追求的乡村生活。随着逆城市化大潮的到来，“归园田居”的生活理想再度被激活，乡村的生活价值再度被挖掘，乡村被寄予了传承农耕文化，为人们提供乡居理想家园的使命。但是“田园梦”的实现，必须以一二三产业融合发展为基础。农村一二三产业融合仅仅依靠规模化生产是有限的，我们要通过延长产业链和调整产业结构来实现。体验化、品牌化、原产地模式以及市场主体的充分参与，是突破原有产业发展瓶颈，形成较强产业盈利能力的重要手段。在推动一二三产业融合进程、丰富融合内容、提升融合质量的同时，要着重围绕持续增收、就业创业、精准扶贫等方面聚焦发力，可以取得明显成效。

推动一二三产业融合的具体策略如下：第一，做好前期规划，构建支撑产业体系。必须坚持规划先行、多规融合，有前瞻性和可行性，找准定位，将村民生产生活真正融入到田园建设中去，增强可持续发展能力。第二，盘活土地资源，提高土地利用质量。通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。第三，创新主体间的合作模式。妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，健全市场化运行机制，充分主动投入，各尽其能、各取所需，形成建设合力。第四，引进社会资本，创新项目融资模式。除了财政资金支持，还要推广政府和社会资本合作多，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投入，拓宽田园建设的融资渠道。第五，引进先进的管理方法，完善配套设施体系。引进先进管理方法，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。

怎么做——操作路径

前期规划

随着现有新的经济结构和增长点要求的变化，乡村振兴项目本身也在发生着变化。尤其在前期阶段，不再是简简单单的规划一张图、讲一个故事。项目整体要从以下九大模块进行规划和操作：

1.政策解读、标杆案例分析

对待建项目的周边及特色资源挖掘的市场调研，主要包括市场环境、政策环境、项目的潜在客户及主要人口、特色资源、备选产业等相关的前期调研工作，为项目规划的编制在要素整合、产业选择及定位等方面提供可靠的依据。

2.创建合理项目方案设计

创建项目的发展定位和目标、产业发展和项目内部功能提升的基本思路及具体实施路径，重大项目计划，运作机制等方面，具体内容严格按照政策文件设计。

3.产业定位规划

涵盖市场环境、产业链分析、内部基础、发展定位、发展规划、配套措施等方面，明确项目的特色情况、产业基础、发展目标、运营管理等模块，为项目发展提供重要借鉴。

4.项目申报辅导

为项目提供申报指导、申报条件、申报流程、申报材料准备、申报重点关注环节等方面，以专业的资源、一流的团队、优质的服务协助客户顺利完成特定的项目申报工作。

5.项目资本顶层设计

涉及产业类型的各种项目的融资模式、资本参与、资本运作等内容，助力项目全方位拓展融资渠道，创新资本运作，实现产业和资本双轮驱动。

6.项目规划设计

通过涵盖区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区图、概念性规划总平面图、道路交通系统规划图、重点项目示意图及相关文字和图表说明等，为项目提供概念性规划指导。

7.合理金融模式设计

在项目具备建设条件的情况下，帮助引流项目创新设计产业基金，涵盖基金参与主体以及政府和社会资本合作模式，推动项目战略实施。

8.产业关键资源导入

项目的投资主体本质上是运营商，而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。

9.项目的产业运营

针对项目特点，为项目量身定制运营方案，并在运作模式、管理机制等方面上突破创新，助力项目的可持续发展，构建项目运营新体系。

产业规划先行

以上九大模块中最核心的是产业规划。产业规划是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国内外区域经济发展现状及趋势，结合项目所在地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会发展、人口结构等多种要素综合研判项目选址、发展定位、功能布局以及实施战略。

产业规划的重要意义体现在以下五个方面：第一，准确把握市场政策宏观环境。在中国经济发展新常态下，产业发展基础和方式即将面对根本性转变。在宏观产业经济政策方面，如田园综合体、供给侧改革、城市群协同发展、互联网+、全域旅游、健康中国等国家层面产业刺激热点政策密集公布；在市场层面，不断提升的生活水平促使人们的消费观念不断优化，新需求、新消费不断出现，倒逼产业升级转型。在不断变革的宏观环境下，产业规划要用前瞻性的眼光、综合性的分析工具，帮助项目在密集公布的产业热点政策中寻找最合适的政策支持，结合市场新需求、新消费，帮助项目准确把握市场宏观环境。抢抓热点政策与市场新需求双重红利。第二，准确定位，统领项目后续规划。产业发展定位是一个系统工程，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等多方面工作，需要准确把握市场政策宏观环境、深度解读国家、地方发展规划与当地产业基础、人文特点、以顶层产业规划为中心，统筹引领后续规划。第三，整合资源，统筹内外部产业生态。产业地产是产业发展的空间载体，产业的核心是运营。一个大型的产业地产涉及多种产业大类，产业规划先行，搭建产业发展内在逻辑与外部促进，搭好产业平台，整合产业资源，统筹内外部生态。第四，明晰实施路径，形成产业中长期发展布局。一个成功的产业地产，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流。策划先行，做好投入产出分析和开发策略设计，做到长远的产业与区域价值最大化，同时也满足近期的资金回笼。第五，确定与当地经济社会发展关系，提升项目发展层级。以产业规划为核心，把项目的成功实施融入当地国民经济与社会发展计划，提升项目运营层级，提升项目运营商角色。

实例——操作践行

确定帮扶目标

2018年5月23日，北京建筑设计研究院（以下简称“北京建院”）在北京市国资委组织的结对扶贫签约会上，签约对口帮扶怀柔区九渡河镇局里村。接到任务后，我们通过广泛调研确定了三个帮扶目标：第一，到2020年，所有低收入农户家庭可支配收入超过帮扶标准（标准：年人均收入11160元）。第二，为贫困人口提供工作岗位,确保贫困人口每户至少有一人就业；用创新生态系统构建农村精准扶贫的可持续发展路径，以激发农村潜在经济活力，实现本地就业，减少空巢家庭问题、扩宽农村扶贫渠道，建设利益共享平台，减小农村基层利益冲突、构建适合宜居的美丽乡村，重视农民个人发展， 解决农村社会全面发展问题、打造农村田园综合体、 落实村民生产性就业，实现农村可持续反贫目标。第三，集合BIAD资源优势，提供一定资金支持，打造高端民宿产业和相应产业扶植。

图1

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图3

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选定帮扶模式

该项目由政府发起成立合作社，农户以闲置房屋或出资的方式入股。合作社负责整合闲置房屋，按照设计方案对农户的闲置房屋进行统一改造、统一经营管理、统一分配客源、统一培训。该项目的实施对局里村来说，主要满足村民室外活动，休闲娱乐，召开会议等，成为局里村精神的中心；对游客，主要满足游客在村里的休闲活动，增强旅游体验，吸引大量游客前往；对农户，则是配合合作社及企业要求，参与民宿的建造过程、服务管理等。北京建院主要负责提供智力支持和规划设计方案编制，并协助引入资源及品牌宣传。合作社负责，企业负责引入运营平台，培训机构、托管机构等社会资源，负责民宿后期运营。该项目还引入运营平台，合作社与之签订合作协议，由运营平台负责打造品牌，并进行线上线下宣传；针对当地特点订制管理规范，并对员工进行统一培训。

村民入股合作社有两种方式：一是以闲置房屋入股：房屋不论大小和地段，均视作相同价值，房屋拥有者需另外出资10万元，共拥有2股；二是出资入股：无闲置房屋的村民可选择出资入股，每人出资10万计作1股。村民可选择任意一种入股方式，入股后即为合作社成员，年底收益将按照所有股份为成员分红。

该项目分五大组成部分：景观吸引核——吸引人流、提升土地价值的关键所在。休闲康养聚集区——为满足客源的各种休闲需求而创造的以生态、文化、康养体验的休闲康养聚集区。农业生产区——让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。居住发展带——迈向城镇化结构的重要支撑，构建了城镇化的核心基础。社区配套网——产业配套、公共服务等形成的产城一体化的公共配套网络。

在此次帮扶项目中，我们将民宿的重点定位在“民”，特指乡民，从乡村生活的角度塑造民宿是根本原则。因此，要避免民宿大跃进，应优化形式、充实内容、控制数量，讲究乡居内涵，小而精。民宿不仅仅是住宿，而是乡村生活体验的一个契机，需要做好民宿生存所依托的乡村生活性体验的打造。另外，民宿的打造不可能一劳永逸，需要业主持续对乡村生活的感悟和对民宿本质的校对，以挖掘乡村生活的魅力和乐趣，不间断更新民宿的外在和内在。本质上应该也是一种“完整要素的生活化空间”，产业功能要为乡村生活服务。植入融合后的一三产业，导入休闲运动养老，让在乡村生活的人有事可做，如通过乡村骑行串联小山水、小文化、小生产，串点成线，价值倍增。众多小资源就是乡村的螺丝钉，各有妙用。旅游化乡村生活方式的提倡和引导，会让村落找回应有的价值和生命的延续。

同时，项目建设也为乡村基础设施建设及污染治理提供了机遇。以厕所革命为例，过去农民家以旱厕为多，而小康阶段需要水厕所，背后依靠的则是污水处理系统，仅此一项就会带来巨大的需求。环境优美对城市老年人来讲是一个非常稀缺的资源，在风景优美的小镇养老，远比留在空间拥挤、生活成本高昂的大城市生活质量高。把农村变得生态宜居，不但对农村居民有价值，也可以吸引一大批城市老人来此养老，使城乡人力资源能够进入一个良性循环状态。

在结合农、林、牧、渔等生产经营活动及农村文化与农家生活的基础上，充分利用田园景观、自然生态及环境资源，将生态农业与旅游综合体进行组合的创新型综合体，具有引领区域资源共生、聚合增值的特质。它以休闲观光为营销点，试图全资源旅游化，同时着力聚集、发展其他服务业，其核心是农业生产和生活资源休闲观光化。

总结

当前，以纯房地产开发思路的开发模式之路越走越窄，而近一两年蓬勃发展的特色小镇、田园综合体等成为地产商在新形势下转型的最佳路径，开发模式已由简单粗放型转化为长期运营型。

我们在以往接触的特色小镇、田园综合体、养老地产项目中发现一些普遍存在的现象：第一种是发展商直接找规划设计院对项目直接进行规划与定位。这必然会导致规划频繁变动，项目缺少灵魂，缺少立足之本，导致质量不能保证，甚至胎死腹中。第二种是发展商委托专业的策划公司对项目进行前期论证、定位，然后再进行规划设计及操作执行。此类项目的产业研究策划必须能落地，在项目的产业规划过程中若不能深入了解产业的发展历程、结构与趋势，其做出的产业定位的适应性土壤不够、生态化不足、信息化不全面、产业关联性弱，后期执行落地性就不会好。

因此，未来开展乡村振兴项目，必须要做好产业规划，实现产业协同生态化、产业基础信息化、产业布局簇群化、产业发展融合化。要帮助客户选择因地制宜的产业和建立产业发展体系；明确主导产业发展方向、抓住重点，制定详细的产业发展路径；设计重点任务和措施，集聚产业要素资源，打造具有竞争力、可持续的产业链经济，从而带动区域经济总体发展。