异质性业主合作治理的集体行动与制度发育过程——以深圳天然居“阳光共管”为例

章 平，李艳娇



异质性业主合作治理的集体行动与制度发育过程——以深圳天然居“阳光共管”为例

章 平，李艳娇

（深圳大学 中国经济特区研究中心，广东 深圳 518060）

考察深圳天然居小区，公共事物治理的缘起、集体协商进程、并最终与物管公司等各方主体妥协形成稳定的行为预期——“阳光共管”合作治理模式的过程，并解释异质性业主、群体之间合作治理的集体行动的发生逻辑和制度发育过程，结果发现：在发起阶段，面临公共事物治理困境时，异质性程度足够大以致于出现精英型的领导者，他们不计物质成本地发起、维持合作治理的集体行动，通过声誉机制获得回报，带动其他类型业主参与和维护共同收益而非选择搭便车策略；在维持阶段，大多数业主群体通过重复博弈形成稳定预期、在小区范围内发育出激励业主合作行为的群体规范——可持续的非正式制度。

集体行动；异质性个体；合作治理；制度发育

根据中国裁判文书网统计整理，全国法院仲裁案件处理的物业合同纠纷从2013年67 557宗，大幅度增加到2017年的354 973宗，仅4年时间就增加了5倍多，如图1所示。

图1 2013-2017全国物业合同纠纷逐年上升趋势

数据来源：根据中国裁判文书网整理

以深圳为例，从2008年至2017年，仅关于物业合同纠纷的案件数就有934个，纠纷案件的争议热点词主要为违约金、物业管理资质、服务质量等，而且十年来案件数呈现出“波浪型”上升趋势，如图2所示。

图2 2008-2017年深圳物业合同纠纷案件上升趋势

数据来源：根据威科先行、中国裁判文书网、Alpha数据库整理

然而，在现实实践中业主的集体自治一直是一个难题，实现有效自治不仅需要法律制度的保障，更需要业主的积极参与和沟通协调，只有这样才能创造良好的公共环境，提高生活质量。反之，如果业主对小区内的共享资源漠不关心，则会产生“公地悲剧”，小区内的公共环境将会放任自流，最终损害业主利益，如天津诚基中心国际公寓，[2]类似案例不胜枚举。抽象为理论问题：一群没有亲缘关系但有共同利益的个体如何自我组织起来从而实现自主治理？如何使这群个体都自愿参与治理并长期维持下去从而取得治理收益？下文将通过深圳天然居小区的业主自治案例，围绕个体的异质性、正式制度和群体规范展开分析。

一、文献综述

不同于私人物品，公共品的供给方式除了政府科层制、市场以外，私人（自组织）和社会组织也可以作为供给主体，尤其对于那些具有俱乐部属性的共享资源（Ostrom称之为公共池塘资源Common Pool Resource）而言。而传统理论预测个体理性必然会导致集体非理性这种集体行动的逻辑出现而导致“公地悲剧”。以诺贝尔奖得主奥斯特罗姆为代表的经验学派，提出共享资源使用者群体内部能够通过集体协商、达成自愿合作的集体行动与自我治理，在局部知识和特定情境下发展出适合该类型共享资源和群体的决策规则和实施机制，从而实现可持续发展。

（一）集体行动与“搭便车”行为

奥尔森提到，小集团相较于大集团而言具有更大的有效性，这是因为当集团人数不断增加时，集团内的每个人对改进问题的贡献会越来越少，他们也会意识到个人的努力对结果产生的影响较小，不管他对问题投入的努力有多少，问题最后的决定对他的影响都是一样的，因此大集团的参加者不会仔细研究各种问题。同时，大集团通常组织成本较高，在获得任何集体物品前需要跨越的障碍就越大。基于这些原因以及一些其他原因，大集团经常要求助于小集团，这就形成了委员会、小型领导集团，也因此在业主自治中业委会扮演着非常重要的角色。

在解释集体行动的实现方面，奥尔森（Olson, 2014）的理性选择理论指出，理性的个人在实现集体目标时往往具有“搭便车”的倾向，“除非一个集团中人数很少，或者除非存在强制或其他某些特殊手段以使个人按照他们的共同利益行事，有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们的或集团的利益”。[3]

不同于奥尔森的观点，奥斯特罗姆（Ostrom, 2000）认为，在面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，一群相互依赖的委托人能够通过增加自主组织的初始可能、增强人们进行自主组织的能力等方式把集体组织起来，从而取得持久的共同受益。[4]同时，朱宪辰和李玉连（2007）也强调，群体性合作的基础是群体的共同利益，然而共同利益最后能否实现最终还是要取决于个体间的相互信任与合作。[5]在多人“囚徒困境”中，没有人参与集体行动，人人都选择“搭便车”，我们知道搭便车行为将无法实现集体行动，不过现实中个体会权衡自己的收益，他们会发现短期自利的决策放在长期来说，对自己却是不利的，因此具有现实理性的个体会通过合作来实现集体行动。

（二）异质性的表征与集体行动的实现

很多学者都认为个体异质性对集体行动会产生重要作用。Gaspart（2002）提出：“（收入或财富）异质性对于建立管理权威是有利的，政治上地位、社会声望以及其他一些类似因素似乎是提升一些精英分子承担创建集体性规则的成本的真正动机”。[6]Kuhnert（2001）认为对制度发展中企业家个体的角色、特征以及制度变革领导者的动机、行为选择和能力的分析是成功的集体行动的新视角。[7]

朱宪辰和李玉连对异质性表征也分析道：“由于异质性个体的存在，形成拥有不同策略集的个体，因而导致不同的个体角色，不同角色的个体在各自策略集合的基础上进行策略互动的利益博弈，最终实现行为的稳定性，即制度的均衡状态”。[8]可见，集体行动有必要分析个体异质性。

例1:Net loss on sale of subsidiaries/associates(东亚银行2009:114)[6]

（三）制度对集体行动的重要作用

对于制度，史漫飞、柯武刚认为“制度是人类相互交往的规则，它抑制着可能出现的、机会主义的和乖癖的个人行为，使人们的行为更可被预见并由此促进着劳动分工和创造财富。制度，要有效能，总是隐含着某种对违规的惩罚”。[9]而诺斯（1994）将制度划分为正式制度和非正式制度，认为制度的主要功能在于通过内部和外部两种强制力来约束人的行为，同时他指出“即使在最发达的经济中，正式制度安排也只是决定选择的总约束的一小部分，人们生活的大部分空间仍然是由非正式制度安排来约束的”。[10]

非正式制度与正式制度一样重要，而且两者相互影响，不可分割。小区走向长久自治不仅需要成文的制度规则，还需要群体规范来使业主自愿参与到集体自治中。

二、深圳天然居小区业主集体行动的案例

深圳天然居小区于2001年11月竣工，是目前景田片区规模最大的楼盘，占地面积为27 000平方米，建筑面积160 000平方米，小区内一共6栋建筑，每栋33层，共有业主1 040户，物业管理费为住户每平方米2.8元/每月、商户每平方米6.5元/每月。天然居拥有景田片区的中心庭园、绿化及商业、文化配套，加上发展商提供的值得信赖和富人情味的物业管理配套服务，堪称景田片区综合素质出色的“楼中之王”。

小区自居民入住后便成立了业委会，但对于小区物业管理秩序的混乱以及服务质量的下降，业委会未能有效发挥作用，甚至发挥了反作用，以致到2010年业主与物业矛盾激化。同年，业委会换届，新一届业委会就任后，公开通告号召业主不再续聘物业，并围绕最基本的物业服务合同与物业公司以及建设单位进行了长达一年半的对垒与协商，新合同文本经过16次修改，最终在2012年6月达成共识，从2012年9月起正式启动“透明共管”的新实践。现今，天然居小区业主群体治理取得良好的效果，而“阳光共管”模式也为规范我国住宅小区物业管理、维护业主合法权益提供了有益的借鉴。深圳市住建局有关人士表示，通过公开透明账户共管，物业公司能明明白白赚钱，业主能清清楚楚花钱，天然居小区双方对于小区物业收支的共管、共商的过程，正是一个合作、互信、共赢的过程，为全市小区物业管理良性发展提供了范本。

天然居于2004年成立的业委会，相比很多小区当时业委会的工作表现较为不错，不仅向物业公司争取到了每年15万元公共收益由业委会支配的权利，还开设了业委会的账户，其中存入了天然居业主缴纳的日常维修金200多万元。但是面对小区物业管理秩序的混乱以及服务质量的下降，例如小区清洁卫生、门禁管理等服务质量持续下降、地库乱挂固定车位牌、业委会委员以及管理处擅自圈占车位等现象，业委会未能有效发挥作用，甚至未经业主大会表决，径自与物业公司签订物业服务合同《补充协议》并接受物业公司向每位委员各发每月1 000元的津贴等等，也因此渐渐失去多数业主的信任。而另一方面，天然居的建设单位和物业公司都是国有企业，但是在小区一方面凭借二期商业中心作为大业主参加业主大会表决，另一方面却在物业合同规定的住宅2.8元、商业6.8元之外自己执行商业中心每月每平方米1元的物业费标准，并且车库固定车位管理混乱不清、月卡数量严重超过车位总数，就业主与建设单位之间的车库车位的归属争议又无法谈判协商作出回应，综合各方面因素，最终导致业主、建设单位、物业公司之间矛盾重重。

2010年业委会换届选举，这是小区真正开始走上业主集体治理的契机。选举由前任业委会组织，业主QQ群自发组成新团队公开组团参选，该团队成为天然居小区业主群体自治的核心领导团体，并且有理性维权的统一思路，在参选之前相互之间已确定了沟通议事的规则，即所有事务公开讨论，并且须提前公开发布到小区网站（对全社会公开），随后依据物业服务合同确定的各方权限，分别由业主大会、业委会、物业公司作出决定。与此同时，新团队积极制作宣传彩页，在小区内公开表明团队7位候选人共同的明确主张：加强安全管理和卫生管理、拆掉乱挂的固定车位牌、小区一切事务财务向业主公开。这一代表业主心声的团队得到了一大批热心业主的支持，带娃的妈妈们、退休的老人（以天然居老人义工服务队的形式）以及愿意抽空请假一起爬楼扫楼的年轻人，大家从印制宣传材料出钱出力，到挨家挨户扫楼宣传动员，遇到难题再通过QQ群线上线下集体商议，都表现得非常积极，对新团队的成功竞选发挥了非常大的作用。业主QQ群的团队参选，也引来物业公司以前业委会委员为核心组织的另一个团队参与竞选，在一段时间内小区围绕到底出了什么问题、应该怎么管理、到底选哪个团队，展开了各种形式的辩论。最终在社区工作站的监督下现场开票，业主QQ群团队获得与会业主85%的支持，当选新一届业委会。

新一届业委会就任后，作为核心领导团队，围绕最基本的物业服务合同，与物业公司（以及建设单位）进行了为期一年半的对垒与协商。在谈判僵局期间，事涉小区管理中物业公司能否得到业主信任、能否继续续聘、管理权限大小等问题上，物业公司与业委会以及热心业主一度发生严重的对立。最终，开票显示53%的业主同意续聘、47%的业主要求公开招标，同时85%的业主授权业委会与物业公司谈判新的合同条款，因此业委会一方面与物业公司谈判合同条款，一方面召开业主大会表决合同条款。

与此同时，物业公司的管理处主任也进行了更换，新主任到任缓解了业委会与物业公司之间的矛盾，在拆除乱挂的固定车位牌等方面也进行了配合。在新合同谈判陷于僵局的时候，物业公司管理层进行了彻底大换血，原管理层在国企改制为民企进程终止后全体离职，新管理层受天健集团委托重新实行了国企管理，明确除了建设单位（天健集团）的车位权益之外，其余合同条款都可与业主协商妥协，尊重业主主导权。最终合同妥协修改版经物业公司与业委会达成一致，并经业主大会表决超过九成同意批准生效。

在这种情况下，双方经过多次协商和对垒，新合同文本经过16次修改，最终在2012年6月达成共识，业主大会批准双方2012年7月签署新合同，从2012年9月起正式启动“透明共管”的新实践。在保障业主对物业服务内容有知情权、物业服务活动有参与权、物业服务费用有决策权和物业合同履行有监督权的基础上，通过业主选举的业主委员会与选聘的物业服务企业建立平等的契约关系，做到业主民主自治与物业专业服务有机结合，账务公开透明，财务状况良好（见表1）。小区事务共同管理，物业公司获取合理管理酬金，业主与物业服务企业实现了互惠共赢。

表1 2012、2017年天然居小区财务状况 /万元

数据来源：天然居小区业主论坛www.tianranju.net

实施“阳光共管”以来，天然居小区内的矛盾比以前少了，收入比以前增加了，小区环境更好了，物业公司、服务中心与业委会、业主之间的关系更加和谐了，为现代住宅小区如何突破现在物业管理困局提供了一种新的思路。

三、案例分析

（一）异质性个体与领导者出现

小区业主异质性程度如此之大，使得他们在参与集体活动时表现出不一样的行为。有的业主对物业管理具有较高的热情，同时自身各方面条件优秀，也愿意投入无报酬的时间和精力参与其中。就如一名天然居业主委员会候选人说到“作为天然居的一份子，我不愿袖手旁观，更不想坐享其成，甘愿全心全意为区内的和谐发展尽一份义务的努力”。在集体行动中，这些热心业主的组织和动员极为重要。首先主要是业委会7位成员：主任杨志敏是北大法律硕士，时任深圳某报民生新闻部主任，具有较高的社会地位和良好的社会关系网络，必要时能够利用与媒体的关系来寻求社会的广泛关注和支持；其他六位业委会成员同样不仅学历普遍较高，职位也都属于管理层，同时他们还热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力。正是他们的知识、能力和职业背景构成了具有较强实力的团队，强化了他们在小区业主中的号召力。在他们的领导下，业委会进行了一系列有益于小区业主的工作：代表业主权益，召开业主大会获得授权出庭打官司、通过审计公开财务，与物业公司从对抗到妥协最终成功签署了财务透明共管的物业服务合同、与教育部门交涉沟通，推动天然居小区适龄孩子入读福田外国语学校等，可以看到他们在其中发挥着领导者和组织者的作用，成为天然居集体行动的组织者。

其次，没有成为业委会成员但非常积极热心的业主在集体行动中也发挥着重要作用。章平和李玉连（2008）认为“在业主自治中，业主在能力、声誉、偏好等方面存在差异，某些业主可能时间上较为充裕，或对诸如绿地、广场等公共环境更加偏爱，这些差异导致一些业主比别的业主更积极地参与共享资源治理”。[11]案例中发现除了业主委员会之外，那些没有成为业主委员会成员的热心业主的支持同样发挥关键性作用。面对天然居小区新业主委员会的竞选，时间充裕且对公共环境重视的带娃妈妈、退休的老人以及责任心较强的年轻人从宣传到商议表现出非常大的积极性，对业委会的更换发挥重要作用。

（二）正式制度和群体规范

第一，正式制度。大环境上，《深圳经济特区物业管理条例》实施已近10年，但近年来，物业纠纷问题深化，共有产权界定不清、业主委员会成立难、政府职能定位不清晰等问题不断凸显，可见《条例》的修订和完善迫在眉睫。2017年1月深圳两会期间人大代表杨勤等提出议案，11月《深圳经济特区物业管理条例》（修订草案征求意见稿）完成并公开征求意见，从《条例》中可以看出其进一步理清了物业共有部分和共有资金，降低了业主大会和业主委员会的成立门槛，同时强化了政府对物业行业的监督和指导等，相信有了新《条例》的保障，深圳物业管理工作将会稳步持续发展。

小环境内，在天然居小区集体自治中也设置了民主协商制度，建立了联席会议。联席会议是业主委员会、业主代表和物业服务单位面对面沟通的桥梁，原则上在每个月的第一个周二的晚上8点在业委会办公室进行，业委会委员（不少于4人）、服务中心工作人员及相关职能部门参加会议，所有业主可自由列席，会议所有议题，包括小区财务收支计划、物资采购申请及工程采购申请等，都必须在小区网站上提前公布，联席会议除了对以上申请进行审议外，服务中心还要提出下月的工作计划。当然所有议题通过后由业委会秘书整理资料形成会议纪要并盖章，在小区网站上发布并在大堂宣传栏上张贴公示。正式制度不仅是个体参与集体自治的指南，而且还增加了个体的预期收益。

第二，群体规范。张漪（2008）在集体行动的实现路径研究中认为非正式制度的主要内容和表现为：互惠合作的心理或情感（业主之间在同一个小区需要互相帮助的心理或情感）以及群体利益价值观（业主需要认识到实现业主自治对于整个小区的长远和谐发展是必须的）。[12]与此同时，李玉连（2007）也认为“城市小区的群体规范应当以声誉效应、互惠合作以及加强相互交往为主要内容，所实现的收益抵消搭便车的收益，有利于个体从自身利益的角度自发参与公共事务，使得参与公共事务成为群体内共享的行为模式和行为准则”。[13]可见，群体规范是建立在相互交往、彼此熟悉之上的，沟通交流至关重要。

但是随着现代生活节奏的加快，现代人的隐私观念和独立意识不断加强，同时楼房式的居住空间的私密化也限制了邻里之间的交流。所以居民小区的业主在客观上虽然是一个集体，但在主观上仍然是松散的，邻里之间不信任的现象普遍存在，更别提互惠合作的心理和情感，陌生的关系自然也会增加搭便车的几率，因此笔者认为，建立互惠合作的小区关键在于小区是否有良好的交流和互惠合作。天然居小区在自治中一方面通过举办读书会、闹元宵等多样化和持续性的活动促进业主间的交流和沟通；另一方面天然居业委会在2010年换届选举前通过QQ群自发组成一个新团队对前业委会和物业提出质疑，并在自治过程中遇到难题线上线下集体商议。2012年正式启动阳光共管模式时由业主自建网站（天然居论坛www. tianranju. net），网站对小区所有业主公开，服务中心各类需要在小区内公示的资料都必须要在网站上定期发布，接受业主监督，如所有收支明细、材料采购申请、工程采购申请。除此之外，还有业主房号实名微信群、业主分栋房号实名微信群、各栋宣传栏内业主实名张贴专栏等，不仅降低了一千多名业主的联络成本，加快推进集体自治各项事议的进程，同时还增加了小区的凝聚力以及业主对小区的认同感，使业主时刻感受到业主自治的实现关系到每一个业主的自身利益，同时也促进了信任水平的提高和相互支持网络的建立，从而使小区集体治理能够自发地长期持续下去。总之，通过建立荣誉、信任和互惠合作等相关机制可以促进更多的积极分子、减少搭便车者，从而长久实现普遍参与。

第三，业主与物业公司的良性互动。在天然居案例中，业主与物业公司的良性互动关系对于自治成功至关重要。长期以来，物业公司与业主的纠纷从未停息，物业将自己定位为“管家”，而业主把物业定位为“服务者”，两者对自身责权利的界定与小区物业管理收支账目都不清晰，因此引发的矛盾众多。在天然居小区自治中，物业团队人员的更换和合同内容的妥协至关重要，在谈判中双方商议物业对于历史旧账“清零”一笔勾销，包括审计发现的物业以及前业委会的问题，其次，轻装上阵之后，合同约定所有收入除支付给物业公司的酬金之外，全都归属业主共有，并且将小区所有收支从“商业秘密”转为账户透明、财务共管，原来的“商业秘密”变成了实时可查的明白账，实现物业公司能明明白白赚钱，业主能清清楚楚花钱。

同时明确双方权责利，物业公司的责任在于提出合理方案并有效执行，业委会的责任在于否决不合理的收支报告，双方各司其职、相互制衡、责任共担，确立了监督与支持并重的制度基础。为了保障物业服务质量，根据物业服务合同约定，业委会每年对服务中心的物业服务质量考核1至4次，其中业主考评占80%，主要是通过微信电子投票为主，业委会直接考核占20%。1年中如果有多次考评则取平均分作为年度考评结果。考评结果与酬金挂钩，根据不同分值，进行奖励、扣除等。这些有效措施促进了业主与物业制度互信、降低双方沟通成本、促进业主自觉缴费，最终实现物业服务质价相符。

四、结论与讨论

本文主要探讨集体自治过程中最为关键的两个阶段：发起阶段和维持阶段。在发起阶段，基于异质性的个体导致领导者的出现，从而组织集体自治；在维持阶段，基于正式制度和非正式制度对异质性个体的激励和约束，使得个体自愿参与，集体自治从而能长久维持下去。通过对天然居小区集体自治成功案例的分析，得出三个经验启示：一是以业主间的收入、知识以及偏好为代表的异质性确实影响个体的参与积极性；二是越是健全的成文制度、组织机构和小区内部良好的沟通交往，越有利于业主自治；三是明确业主与物业公司的权责利，加强沟通与合作，将有利于集体自治。天然居小区经过长期探索找到“阳光共管”新模式，让小区在管理上取得显著成绩，其集体自治的成功经验，对更多的社区自治同样具有指导意义。

[1] 向云. 国内地第一个业主委员会诞生始末[J]. 中国物业管理, 2011(5): 17-19.

[2] 张金娟. 小区物业业主群体治理模式研究——基于深圳景洲大厦和天津诚基中心国际公寓的案例[J]. 物业管理, 2012(4): 72-80.

[3] 曼瑟尔·奥尔森. 集体行动的逻辑[M]. 上海人民出版社, 2014: 2-52.

[4] 埃莉诺·奥斯特罗姆. 公共事务的治理之道[M]. 余逊达, 陈旭东, 译. 上海三联书店, 2000: 2-30.

[5] 朱宪辰, 李玉连. 领导、追随与社群合作的集体行动——行业协会反倾销诉讼的案例分析[J]. 经济学, 2007(2): 3-7.

[6]Gaspart F, JP Platteau. Heterogeneity And Collective Action For Effort Regulation: Lessons From The Senegalese Small-Scale Fisheries [J]., 2002, 57: 189- 197.

[7] Kuhnert S. An Evolutionary Theory of Collective Action: Schumpeterian Entrepreneurship for the Common Good[J]., 2001(1) :13-29.

[8] 朱宪辰, 李玉连. 异质性与共享资源的自发治理——关于群体性合作的现实路径研究[J]. 经济评论, 2006(6): 1-5.

[9] 史漫飞, 柯武刚. 制度经济学[M]. 北京: 商务印书馆, 2000.

[10] 诺斯. 制度、制度变迁与经济绩效[M]. 上海: 三联书店, 1994.

[11] 章平, 李玉连. 共享资源治理模式创新的实现路径——集体行动的组织理论与实证分析[J]. 经济评论, 2008(4): 1-7.

[12] 张漪. 规则与规范: 集体行动的实现路径——城市住宅小区业主自治的组织理论与实证分析[J]. 工业技术经济, 2008(3): 2-3.

[13] 李玉连. 基于异质性的共享资源治理过程研究——以城市小区业主自治[D]. 南京: 南京理工大学, 2007(4): 131-139.

The Path and Condition of Heterogeneous Owner's Autonomy Collective Action：Taking “Sunlight Co-management” of Tianranju in Shenzhen as An Example

ZHANG Ping, LI Yanjiao

（China Center for SZEs Research, Shenzhen University, Shenzhen, Guangdong 518060, China）

As the new type of urbanization continues to advance, the number of the urban residential quarters has increased rapidly. Thousands of home owners with different origins, occupations, and habits of different habits live in the same community because they have a house. How can they reach a common building through the effective collective negotiation of shared public goods in the community? How to streamline the principal-agent relationship with a housekeeping property management company? Taking the natural residential quarters in Shenzhen for an example, it analyzes the collective bargaining process of the owners, negotiations with the property management company, the eventual formation of the “sunshine condominium” model, and the process of achieving cooperative governance. On the basis of the field research and interviews, it tries to explain the logic of owners' autonomous collective action (the path and conditions of occurrence): How the individuals achieve collective participation and maintain common benefits instead of choosing free-rider strategies, and the maintenance mechanism of this cooperative governance model, it also provides a copy-able and scalable experience for collective self-governance of similar communities.

collective action;heteogeneous individual; cooperative goverance;condition;nurse system

2018-09-05

国家社科基金重大项目（16ZDA003）；国家自然科学基金项目（71203145）

章平（1981-），男，浙江绍兴人，副教授，博士，主要从事公共品与集体行动研究；李艳娇（1995-），女，硕士研究生，主要从事博弈论研究

F 019.5；F 062.6

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.05.003

2096-059X(2016)05–0009–06

（责任编校：贺常颖）