土地市场遇冷

谢九

在过去楼市火爆的年份，全国各大城市“地王”频现成为常态，但是进入2018年以来，“地王”盛况不再，取而代之的是大规模的土地流拍，前三季度的流拍已经接近1000宗，创出最近7年来的新高，流拍数量同比增长四成，流拍面积相比去年翻番。值得注意的是，流拍的不仅是二、三、四线城市，北京、上海等4个一线城市也未能幸免。很多城市的流拍土地，甚至处于黄金地段，最终也被开发商放弃。

今年8月份，太原国土局将8块位置绝佳的土地拿出来拍卖，其中2宗土地出价不达拍卖底价，没有交易成功，另外6宗地无人报名，最终8宗土地全部流拍，被业界称之为史诗级流拍。两个月之后，这8宗地块降价20亿元之后再度拍卖，最终才被华侨城拿下。

和太原市主动降价不同的是，有些地方政府担心降价导致地价越来越便宜，在拍卖不顺利的情况下，主动终止拍卖。比如福州今年连续取消多宗土地拍卖，原因是了解到意向企业因地价过高不参与竞买，“为避免流拍对土地市场造成影响”，所以取消拍卖活动，择机再行出让。

房地产企业之所以在今年谨慎拿地，首要原因还是对行业未来的走势不太乐观。在当前中国经济的大背景下，以及政策层面对于房地产行业依然保持高压状态，越来越多的开发商开始认同行业拐点到来，从过去抢地当“地王”转为准备过冬的姿态。

除此之外，更现实的原因在于开发商的资金压力越来越大，也无力再去高价购地。前几年房地产企业大规模发债之后，这几年陆续进入还债高峰期，而无论是银行贷款还是资本市场，房地产企业的融资难度越来越大，通过降价实现资金快速回笼已经是很多开发商的生存之道，在这样的背景下，如果再像过去一样高价拿地，显然已经不太现实。

作为面粉和面包的关系，土地价格在很大程度上决定了最终的房价，土地市场出现降温，将会在很大程度上缓解未来房价上涨的压力。

由于市场需求越来越疲软，过去因为抢地带来的“地王”现象已经绝迹，在流拍越来越多的压力下，土地出让均价已经连续5个月同比下跌，主要城市的土地成交均价同比跌幅超过三成，土地成交溢价率创下了3年多来的新低。如果土地价格涨幅趋缓，甚至出现下降，也将在源头上决定未来房价的走势。

如果仅从统计数据来看，全国范围的房价还没有出现大规模降价，更准确的描述是涨幅回落。统计局最新发布的全国房价数据显示，今年前10个月，一线城市住宅价格平均同比上涨0.2%，涨幅比去年同期回落13.1个百分点，二、三線城市平均同比涨幅都是5.4%，其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点，三线城市与去年同期涨幅相同。

观察房价未来的走势有两个重要的先行指标：一个是住宅成交量，今年的商品房成交量极其低迷，而低迷的成交量之后，往往就是降价的先兆;另外一个先行指标就是土地成交量，如果说住宅成交量的低迷体现了消费者信心不足，土地成交量低迷则预示着开发商信心不足，今年土地市场出现大量流拍，充分体现出了开发商对未来的信心低迷。

土地市场持续降温，将会给地方财政带来巨大压力。

面对土地市场降温，地方政府表现出非常矛盾的心态。很多地方政府为了缓解土地价格下降的趋势，开始减少土地的供应，希望可以通过影响供需关系来提升土地价格;还有一些地方政府主动撤回计划拍卖的土地，因为不想让土地价格越拍越便宜。数据显示，今年10月份，全国住宅类供地面积环比和同比都出现下降，显示土地流拍越来越多之后，地方政府开始主动收缩土地供应量，避免土地价格进一步下滑。

但与此同时，地方政府又无法摆脱对土地财政的依赖。在当前经济形势和减税大背景之下，地方政府的财力原本就非常紧张，加之很多地方政府出于稳增长的目的，需要更多的资金来刺激本地经济发展，因此对于土地财政的依赖程度更甚于从前，如果为了避免土地价格下滑而减少供地，最终还是会影响到地方政府的收入。

当前土地市场降温的主要原因是需求减少，而非供给过多，在行业拐点面前，地方政府试图通过影响供给端来控制土地价格，很大程度上也是背道而驰，从大的层面来看不利于房地产市场的调控，从更现实的层面来看，地方政府自己也会面临收入减少的压力。因此，更现实的做法应该是像太原市一样，在土地流拍之后，采取积极主动的降价姿态。

从更长远的角度来看，地方政府早晚要摆脱对土地财政的依赖，这一次土地市场降温，其实是对地方政府过度依赖土地收入的一次预警，地方政府应该尽早未雨绸缪，否则随着房地产市场进入拐点，地方政府将会越来越陷入被动之中，只有越早摆脱对土地财政的依赖，地方政府在应对经济转型的过程中才会越主动。

今年11月初，深圳市公布了一份《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（第二次征求意见稿）》，意见稿指出，可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。政府主动将土地价格打3折出售，这无疑是土地市场的一个重磅消息。土地价格打3折之后，大致对应着房价打5折，对应当前深圳的房价，无疑具有巨大的吸引力。

深圳此举的目的是为了吸引更多高素质人才来深圳，以避免人才被深圳的高房价吓跑，在当前全国各大城市的“抢人大战”中，深圳此举无疑大大提升了自身的竞争力。在大部分城市将土地收入视为命根的背景下，深圳敢于将土地3折出售来吸引人才，底气在于深圳并不依赖土地收入。深圳虽然一直是一个高房价城市，但是土地收入在深圳的财政收入中占比并不高，很长时间里一直保持在10%以下，最近几年虽然有所提升，也只是略超10%。这很大程度上是因为深圳的其他产业高度发展，大量知名高科技企业云集，为深圳贡献了可观的收入。而深圳此次主动让利来吸引高素质人才，无疑将进一步提升深圳在未来的竞争力，为深圳经济未来继续保持领先提供更深厚的人才底蕴，由此形成一个良性循环。反观其他城市，因为对土地财政过于依赖，显然无法像深圳这样吸引人才，在未来的竞争中会被深圳这样的城市越落越远，这在很大程度上折射了土地财政的弊端。

这一次全国土地市场降温，对于很多地方政府或许正是一个契机，在“房住不炒”的大背景之下，重新思考发展房地产业和地方经济的关系，尽早摆脱对土地财政的依赖，对标深圳这样的城市，早日进入产业发展的良性循环之中。如果越来越多的地方政府能够摆脱对土地财政的依赖，也就意味着中国经济摆脱了对房地产支柱产业的依赖。