我国房地产行业未来走势与机会点

1 当前我国房地产市场发展现状

1.1 增长速度放缓

房地产业从高速发展阶段，进入中低速发展的新阶段。2017年，全国商品房销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%，较2016年增加1.6万亿元，商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%；2018年一季度商品房销售额25597亿元，同比增长10.4%，销售面积3.01亿平方米，同比增长3.6%。由近年来的数据可以看出，虽然房地产销售额、销售面积持续增高，但是增速逐渐放缓。

1.2 区域分化严重

根据国家统计局发布的2018年3月商品住宅销售价格变动情况统计数据，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。可以看出，一线城市房价在下降且降幅在扩大，而二三线城市房价在上涨但是涨幅在放缓。

1.3 行业集聚提速

2017年，房地产百强企业销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%；百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，行业集中度加速提升，强者恒强态势更加凸显，百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。

2 房地产经济未来发展趋势预测

2.1 房地产市场将走向成熟

从现阶段来看，房地产经济正从过去的瓶颈期走出，并处于发展阶段，房地产经济仍在增长。国家宏观调控在房地产市场调节中将发挥有效作用。房地产经济的发展将持续促进国民经济的增长，居民生活质量将不断的提高。

2.2 房价将相对稳定

目前，房价上涨过快对国民经济健康发展带来了一定影响，为了防止房地产市场运行机制失灵，国家出台了相关政策进行了调控。虽然房价仍有上涨趋势，但涨幅应该会相对稳定，房地产经济将出现稳中有升。

2.3 房地产发展将迁就低收入群体

随着城镇化进程的加快，城市人口增长明显，但低收入者仍为多数。保障性住房政策对提高居民生活质量、减小住房压力具有深远意义。目前，我国房地产市场秩序混乱现象时有发生，保障性住房存在着价格不当、供不应求、住房面积不合理、监管体制不完善等问题，这影响着城市经济发展。值得肯定的是，国家对居民住房问题一直较为关注，在市场和政府的双重管控下，未来房地产经济将倾斜于保障性住房，形成多层次的住房供给体系。短期内因市场供给量的局限性，这一趋势可能并不明显，但从长远来看，结构调整必不可少，房地产行业的利润越来越趋于合理，开发商也更加愿意开发保障性住房，满足低收入着的迫切需求。

3 长期趋势

3.1 租购并举新格局

2017年，从中央到地方密集出台政策，加快推进租购并举的制度建设，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，启动利用集体建设用地建设租赁住房的试点工作。目前，多地已上线国有租赁平台，包括商业银行、互联网企业在内的社会各方力量也纷纷进军住房租赁市场。这是尝试盘活存量土地，增加土地供给的一大突破。多层次的住房供应体系将为房地产市场稳定奠定更坚实的基础。“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将引导资源更多向租赁住房市场配置，在一系列政策的推动下，住房租赁市场正进入蓬勃发展的阶段，租购并举会成为新时代背景下的新格局。

3.2 房地产调控长效机制建立

房地产市场持续健康的发展需要长效机制的建立，包括房产税、调整一线城市空间布局等。今年两会讨论最热烈的话题是房地产税，房产税会增加房屋的保有成本，也是房地产市场的自动稳定器，房产税一旦实施，将会带给房地产市场更深层次的改变。2018年，政府将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立健全促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。新时代下，住房回归居住属性，房地产回归实业属性，已经成为不可逆转的趋势。

4 机会点分析

未来的房地产行业将迎来重大的发展转型期和整合期，未来财力雄厚的大型地产公司能凭借自身实力及完整的产业链，如果能准确的把握市场需求的脉搏将会迎来自身发展的“春天”；而财力薄弱的小型地产公司就只能在“寒冬”里煎熬，唯一能做的就只能抱团取暖以合资拿地来求生存。拿2018年南通的房地产市场为例，整个4月份的土地拍卖市场，已经成为万科、远大等这些大型地产公司竞争的天下，“地王”不断被刷新，土地楼面价已经攀升到一万以上，热门地块的楼面价甚至达到了一万四，拿地的资金已经是大几亿起步了，土地面积稍大的甚至是几十亿成交额，手上握有两三个亿的小型地产公司根本就没有实力竞争。而这些大型地产公司凭借自身雄厚的财力玩得是如鱼得水，他们通过快进快出的高周转、产品的标准化及自身完善的产业链很好的控制了项目成本，获得了利润的最大化。个人分析，未来的楼市消费将趋于理性，房屋需求将会从刚需转入到改善性居住为主、刚需为辅的成熟期，购买主力也将从前些年的60、70后转变为现在70、80后甚至是90后。未来的新楼盘建设应重点考虑小区的区域配套程度、绿化环境、物业的管理环境、房屋套型的合理度。将来小区附近有配套成熟的商业圈、学校、医院等及内部绿化环境好、物业管理正规、套型通透且卧室数量在3～4个且面积在110m2、135m2及160m2左右的户型将会受到追捧而热销。

5 结束语

尽管我国房地产经济现在仍然存在些许问题，但是从长远来看，它将沿着良好、健康的趋势发展。为确保我国房地产经济的可持续发展，政府必须进行宏观调控，对房地产市场进行完善，房地产企业自身也应不断革新，从而达到房地产经济发展的理想状态。

[1]周银山.房地产经济对中国国民经济增长的作用[J].技术与市场,2016(08).