当前时期下金融去杠杆对房地产市场的影响研究

金融去杠杆，主要是以较小规模的自有资金，基于相关财务方法以及金融等工具，来对大量的资金进行支配以及撬动，用于投资以及经营等途径当中，属于一种“以小博大”的资金应用机制。本文首先对当前时期下金融去杠杆的重要意义进行分析，然后分析了当前时期下金融去杠杆对房地产市场产生的影响，最后提出了金融去杠杆背景下房地产行业发展对策，旨在为不断优化房地产行业的发展提供切实可行的依据与参考。

1.当前时期下金融去杠杆的重要意义及具体发展特点分析

1.1 当前时期下，金融去杠杆具有十分重要的意义与价值。具体而言，主要包括如下几个方面的内容：

1.1.1 能够有效地维护金融安全以及经济稳定发展

根据目前国内发展现状来看，受到资本市场变幻莫测以及经济下行压力过大等因素的影响，房地产业近年来大力发展多嵌套、长链条以及高杠杆等的同业融资等，促使房地产行业的发展规模呈现出极大的扩张趋势。例如：五年前，我国房地产市场出现了快速的增长发展势头。经多重设计的高杠杆房地产产品，导致系统性的风险产生，对房地产市场的可持续发展极为不利。由此可以得知，金融去杠杆是一种发展趋势。根据国际发展状况而言，美联储的加息速度可能会变快，欧洲的通缩风险也呈现出逐渐消退的情况，逐渐退出量化宽松的政策。针对这样的发展状况，应该保持高度的战略定性，应该准确地对金融去杠杆的窗口期加以把握与控制，做到事先准备，从而为预防国际金融市场对房地产市场所产生的压力和不确定性。

1.1.2 能够加速金融以及经济的快速转型与健康发展

根据当前资本市场的发展现状，对同业业务的发展规模加以调整和完善，降低由于期限错配以及高杠杆所导致的流动性风险水平。促使准入以及投资门槛地显著提升，能够很好地防范因低水平信用产品而导致的信用风险事件的产生。根据中长期的发展现状而言，对房地产企业资金流向等加以规范化处理，促进公平、有效的竞争格局出现，对房地产投资者以及购房者各方的权益给予了充分地保护，促进金融体系的良性循环。从实体经济的发展现状来看，金融去杠杆能够促使房地产行业的主业突出，使其发展重心下沉，充分地发挥金融体系资源的优化配置，这样不仅能够对发展不景气的房地产企业加以处理与处置，而且还能够为其他房地产企业的融资提供便利，从而有效解决了这部分房地产企业融资门槛高的问题，促进房地产企业地快速发展与进步。

1.2 当前时期下我国房地产行业金融杠杆化的特点分析

当前时期下，我国房地产行业金融杠杆化的特点主要体现在如下两个方面：

1.2.1 房地产行业短期贷款呈现出显著性的特点

今年6月末，房地产企业团体贷款余额达到6.5亿美元，较年初下降了600万元，同比下降4.0亿美元，房地产企业主要以短期贷款为主要贷款形式，短期贷款余额达6.5亿美元，占所有企业外汇贷款的90%以上，较年初增加3000外元人民币，同比少增加4.1亿美元。

1.2.2 进口境外银行代付业务量的增长促使贸易融资中间业务量显著增多

当青岛港事件发生以后，为了更好地防止虚假贸易等风险事件的产生，很大一部分的银行收缩表内贸易融的规模大小，转至将无风险表外中间业务加以拓展。近些年来，境内银行人民币居间业务量的增多使得境外银行代付程度比年初要多很多。

2.当前时期下金融去杠杆化对房地产市场产生的影响

当前时期下，金融去杠杆对房地产行业产生了一定的影响，具体而言，包括如下几个方面：

2.1 利率以及汇率市场化改革需要将金融去杠杆化来维持房地产市场的稳定性

利率市场化就是意味着金融机构一定要有充分的流动性以及稳健的经营策略，而汇率市场化则更需要具备全面的市场化管理水平，这其中的所有均建立于金融体系稳健的前提条件之下。

2.2 金融去杠杆化会使得资产价格水平降低，对房地产行业带来一定的经济损益

当前时期下市场对金融机构面临的资本缺口显得忧心忡忡，所以，市场对金融机构杠杆率的要求也变得越来越高以及越来越严格。为了尽快使得金融杠杆率水平下降，房地产企业往往会将风险水平高的资产快速进行出售，资产负债表得以收缩，使得金融资产价格水平显著降低，使得金融市场的流动性变得十分紧张，那么这就会导致房地产市场流动性问题以及资本链紧缺等方面的问题出现。

2.3 金融去杠杆化会使得财政在很长一段时间内承受较大的经济压力

在危机产生的初始阶段，政府往往会采取加杠杆的途径，来对疲软的经济进行一定的刺激。然而，随着私人部门去杠杆化开始实施，此时政府又开始对这些去杠杆化的私人部门给予帮助，这种帮助实际上属于加杠杆的一个过程。财政债务在去杠杆化的初始阶段，一般会积累到非常大的规模，而去杠杆化最终会逐渐延伸到公共部门。在这样的发展过程当中，不仅仅会产生较高水平的风险压力，而且也会对后期产生极大的难度。

3.金融去杠杆发展背景下房地产市场的发展对策

金融去杠杆发展背景下，房地产市场应该顶住来自各个方面的风险压力，积极地应对挑战，不断地去克服其中的艰难险阻。具体而言，包括如下几个方面的发展对策：

3.1 切实营造积极、良好的金融生态

目前，我国经济发展形势仍然面临着严重的下行压力，在房地产行业方面也存在这样的压力。而实体经济行业去杠杆又与去产能、去库存以及补短板等方面的任务存在着交叉性，那么这就使得房地产企业的去杠杆压力水平显著增大，往往会出现我国房地产企业去杠杆所达到的效果会比预期效果要低很多。根据目前发展现状而言，兼并重组以及债转股等方式，能够有效促进去杠杆的全面实现。为了有效提高房地产企业债转股的实施效果，还需从如下几个方面着手：(1)应该注意不断使得政府特别是地方政府的有关行为，预防过度干预以及过度性保护事件的产生。(2)应该采取相应的筛选办法，对参与债转股的房地产企业进行科学合理地筛选，强化对转股之后的企业的运营进行监督管理，以有效促进房地产企业经营管理水平地显著提升。(3)以公开、公平的市场化条件下，对债转股的具体价格水平以及实际条件加以确定，强化监管措施地实施，切实保障国有资产不流失。(4)促使国企兼并重组，应该注意与去产能工作之间进行紧密地结合，注意对那些发展状况不佳的企业进行重组或者处置。

然而，应该注意的一个地方就是，金融去杠杆并不是将杠杆率清零，应该积极、有序的开展金融去杠杆工作，使得房地产行业去杠杆率保持在一个合理的水平。从本质上来看，金融去杠杆就是要努力地营造一个良好的、积极向上的金融生态环境，从而促使房地产企业的良性发展，营造一个良性的房地产发展市场环境。从这个意义上而言，一个最为关键的环节就是应该注意对去杠杆化的结构加以优化处理，促使杠杆水平与质量显著提高。具体而言，包括2个方面的内涵：(1)鼓励以及支持金融机构采取市场化以及法制化的途径，来促进债务重组的实施，将房地产企业的债务结构进行不断地优化处置。(2)不能有国企与民企的区分。对于符合国家政策方面的要求，且具备良好的市场发展氛围和前景，但同时面临融资难度大以及债务重组负担重等方面的房地产企业，应该积极地鼓励不断地对金融机构的服务方式和途径加以创新，将金融服务规模以及覆盖面加以扩大，从而有效促进房地产市场的良性发展。

3.2 将长期投资作为根本性原则

积极地发展短期、高现价房地产项目，能够促使房地产企业被迫将资金进行“风险错配”。这种高杠杆以及高风险运行途径在资本市场发生较大的波动时，势必会使得房地产企业的实际经营活动面临着非常严峻的考验。对于房地产行业的资金而言，其特点主要为长期性以及稳定性等，基于这两种特点的房地产行业资金，应该坚持以长期投资为根本性原则，且在资产配置方面，一般要对长期固定的收益类的房地产项目进行投资，以促使资金风险防范意识水平地显著提升，坚定地做善意的财务投资者，并非为带有敌意的收购者。

3.3 加强房地产企业资产负债管理

新时代对房地产企业的资产负债管理提出了新的、更为苛刻的要求，某些房地产企业在资本市场的激发作用之下，将会面临着无力偿还或者偿还水平低下等方面的风险发生。加强资产负债管理水平地提升，能够有效确保房地产企业可持续地发展。房地产企业应该注意积极地落实房地产资产负债管理的主要职责，强化对房地产企业资产负债管理方面的认知程度，积极地构建房地产企业资产负债管理组织机制以及体系的全面构建，积极地发挥金融去杠杆政策地全面、深入地落实，并激发其作用充分地发挥。

3.4 强化房地产企业内部治理以及风险防控措施的实施

对于某些房地产企业而言，均存在着严重的公司治理方面的缺陷，在公司治理以及风险防控等方面的重视程度也处于较低水平。具体体现在如下两个方面的内容：一是应该强化相关制度的构建，对内部控制体系加以完善。构建资产风险管控机制，强化对企业的资产进行科学管理。二是强化内部监管，实行责任追究制度。

4.结论

综上所述，当前时期下，金融去杠杆对房地产市场产生较多方面的影响，包括：利率以及汇率市场化改革需要将金融去杠杆化来维持房地产市场的稳定性、金融去杠杆化会使得资产价格水平降低，对房地产行业带来一定的经济损益、金融去杠杆化会使得财政在很长一段时间内承受较大的经济压力等方面的影响。对此，应该强化对这些影响加以解决，以提高金融去杠杆背景下的房地产市场的良性发展。

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