基于物业合同对物业管理费收缴问题的研究

文/汪晗瑞，江苏大学法学院

1 物业服务合同的性质

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。

在物业服务合同签订的整个流程中，最主要的是业主与物业管理企业之间的关系，而物业服务合同是两者关系调整的最佳依据。由此来看，解决物业服务合同中存在的法律问题是解决业主和物业服务公司之间纠纷的前提。

物业服务合包含的当事主体较多，因而不能简单的归为某一种合同。物业公司和全体业主之间在平等自愿和法律允许的范围内签订了物业服务合同，但这份合同笔者认为并不是委托合同。物业服务公司和业主都对对方负有给付义务，而物业服务公司所提供的也并不是简单的对全体业主的共有管理，其还负有维修、保养和对居住环境的维护等义务。由此，物业服务合同并不是简单的双务合同，它有和委托合同相类似的部分，同时又不完全就是委托合同；同时它又有服务合同的特点，业主和物业公司之间互相交换所需，物业提供满足业主需求的服务，而业主对相应的服务付出费用；因而可以认为物业服务合同是一种混合合同性质的双务合同。

2 业主委员会的法律地位

业主委员会是由业主代表构成，得到全体业主经过法定程序的授权，代表全体业主行使各项权益，并监督物业服务企业的物业管理活动。我国的法律并没有赋予业主委员会以民事诉讼主体的资格。民事诉讼法第四十九条第款一规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。其他组织即常说的“非法人团体”，最高法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。而国务院在2003年出台的《物业管理条例》虽然进过修改，也首次提到了“业主委员会”的概念，但是其只是在业主大会与业主委员会的内部关系上来界定业主委员会的性质，并没有明确其对外民事关系中的主体资格问题。 在现实生活中，业主委员会这种不明确的法律地位导致不能正常发挥应有的作用及维护全体业主的合法权益， 同时也给法院的审判工作带来了不少困惑。

3 物业服务费用

物业管理服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。按照合同交纳是业主的一项基本的合同义务，但是因为我们的物业管理费收费没有一个完善的制度，业主拒绝交纳物业管理费也是导致物业纠纷的重要原因。

3.1 物业管理费用的收取标准方面

关于这一问题，国务院出台的《物业管理条例》已经有了相关的规定。《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”但是，在实际的生活中，存在这同一地区不同物业服务公司有着不同的标准。出现这一现象，当地的主管部门应当按照本地区的情况制定本地区的物业收费标准，要做到规定明确、详细。

3.2 对物业管理费适用的监管方面

虽然我国的《物业服务收费管理办法》中对物业管理费用的使用范围有着明确的规定，业主大会也有权向物业服务公司关于公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况。但是，关于物业服务公司没有履行义务时的责任承担问题法律法规并不明确，这也就导致对于物业管理费的监管浮于表面，往往是物业公司进行形式上的公示，对业主的权益保护并不能起到有效的作用,立法上应当完善对其责任承担的规定，同时政府也要加强督促物业服务公司进行义务的履行。

4 业主自治

物业管理作为一种新型管理服务体制，与过去传统房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治。业主自治的主体是业主，在法律上对业主的规定是要办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主；但已经办理了商品房预售或者出售合同等级，并不能成为业主。但是，在实际生活中，业主对自己的自治权利范围并不清楚，只是基于自己的生活需要来认识自己的权利。业主法律意识的提高需要国家和政府下大功夫，国家和政府应当方便业主的了解渠道，加大宣传的力度。政府可以通过广播、电视、网络、报刊等，让广大的业主很方便的就可以找到关于物业管理的相关法律法规，这样，业主在了解法律法规的基础上，才能产生法律意识，用法律去维权。

5 结语

物业和业主之间的纠纷，关键在于如何对物业服务合同进行认识，作为处理物业纠纷的重要依据，物业合同在物业管理活动中占据着重要地位。希望有关部门在对物业纠纷的问题进行立法时，能够考虑物业服务合同的重要地位，充分发挥物业服务合同在物业纠纷中的功能，切实维护合同所涉及的各方合法利益。