综合性物业企业班组经济核算体系的建立

随着房地产行业的爆发性高速成长，物业企业作为新兴的行业已经在全国如雨后春笋般的发展起来，企业改制后出现的原后勤房产单位，也通过不断完善和整合逐步转变为综合性的物业企业。

作为新兴的行业，如何在市场竞争中获得自己的地位，如何取得良好的经济效益是摆在我们面前最重要的课题，综合性物业企业的业务不仅包括小区住宅和公共设施的维修、绿化、保洁，还包括冬季供暖，在物业费和取暖费价格基本稳定的条件下，如何降低成本成为了获得效益的关键。目前中国单位GDP消耗是发达国家的几倍甚至十几倍，尤其是供暖单耗更是居高不下，随着水、电、煤、油价格的上涨，降低成本越来越困难。

抚顺石化物业中心在2003年9月改组成立以来，整合了原来7个单位的房产管理部门的小区物业管理和供暖业务，成为适应市场经济的专业化物业公司，下设4个分部（车间），分部下设班组和站点，管理面积达到260多万平方米，而职工仅仅364名，这么少的人既要进行供暖，又要进行维修、绿化和保洁。供暖降低成本的主要途径一是通过设备更新和技术改造，提高生产效率，降低各种消耗，抚顺公司充分考虑这部分因素，投资建设了东部采暖改造工程，对将近一半面积的供暖区域进行技术改造，用公司电厂的余热取代燃煤锅炉，极大的降低了供暖成本；另外一个降低成本的有效途径就是实行班组经济核算，技术改造是一次性的通过大规模的投入提高劳动生产率，而班组经济核算基本不需要硬件投入，而是通过长期的基础管理来逐步降低成本以达到消耗优化，经过一年的努力，我们初步建立了班组经济核算体系，其基本内容如下：

1 通过反复调研，建立总体班组经济核算制度

由于我们管理的区域面积很大，跨越整个市区，各小区基础也不一样，有90年代的房屋，也有50年代的房屋，物业管理水平参差不齐；供暖方面，有用公司自己电厂余热供暖的，也有用燃煤和燃油锅炉供暖的，还有用外单位蒸汽自己加水调温的，针对这种情况，我们通过无数次的到各小区和供热站点了解情况，调查研究，摸清底数，最后确定物业管理和供暖两条业务主线，实行两套班组成本核算办法，供暖期以供暖指标（水、电、燃料、热值、失水率、供暖温度等）为主要考核指标，非供暖期（维修期）以维修量为主要考核指标，并制订了各区域和站点通用的指导性班组经济核算制度，从总体角度进行了规范。

2 在核算制度的基础上，要求各基层分部（车间）制订符合自身管理要求的班组核算运行办法

在总部班组经济核算制度框架内，各基层分部根据自身的小区管理基础及供暖特点，制订符合自身管理要求的运行办法，具体涉及内部责任状的签订、工作范围协议、各单项定额的确定等，依据该办法每月对各所属班组进行考核、分析和评议。

3 确立统一班组经济核算程序，保证核算过程严谨

由总部财务部建立了统一的班组核算账表及相关程序，用以规范核算的完整和准确，其中包括统一的班组核算台账格式、分部汇总报表格式，形成了从班组到分部、分部到总部的三级核算程序和网络。

4 建立了内部控制机制，确保数据准确

为了保证数据的准确和真实，我们要求供暖班组核算台账必须有分部技术人员的签字，并由分部分管质量人员确认；维修班组核算台账必须有分部施工管理人员的签字，并由分部预算人员核定价格，必要时可回访用户进行确认。通过一系列的内部控制办法，使核算不再流于形式，而是实实在在的发挥作用。

5 实行考核、分析、评议，严格奖惩，确保达到预期效果

各基层分部按当月指标完成情况确定自身奖金后，要依据各班组经济核算完成情况进行考核，实行二次分配，所有班组对当月指标完成情况以核算台账和汇总表为基础依据进行分析，班组之间进行评议，严格进行奖惩，真正做到多劳多得、奖勤罚懒，真正做到公平、公正、公开。

6 定期轮流对各班组长进行培训，提高管理水平

我们为了帮助各班组长树立效益观念和成本意识，定期请大学讲师和专家来对他们就班组经济核算讲课，从理论上进行指导，从思想上进行启迪，不断提高大家的管理水平。

7 结合工会劳动竞赛和公司主题活动，深化班组经济核算

每年工会都要组织各种形式的劳动竞赛，我们就将班组经济核算的开展情况作为班组竞赛的主要内容，一方面可以使竞赛量化，一方面也加深了广大职工对班组经济核算的认识；同样在3231工程等公司主题活动中，我们也不失时机的将班组经济核算的内容增加进去，既使活动开展的丰富，也增加了活动的平台和载体。

经过一年多的班组经济核算运作，我们确实取得了良好的效果，各项成本指标都有显著的下降，也增强了职工的成本意识和效益观念，但在实行过程中也遇到了一些矛盾和问题，比如物业维修包片定额的确定、材料领用与实用的确认、供暖失水率的控制等等棘手的问题，面对这些问题我们一方面召开专业会议进行研究，一方面到其他先进单位学习和请教，以求逐步解决和探索。

以上是我们综合性物业企业开展班组经济核算的一些做法和思路，由于开展的时间还比较短，与其他物业公司的交流也不多，希望随着时间的推移不断积累经验，同时积极向高水平的物业公司学习，使我们的班组经济核算更完善，使我们的基础管理工作迈上新台阶。