浅析房屋非法转租中的法律问题

琚 璐

（上海社会科学院 研究生院，上海 200235）

一、房屋转租概述

（一）房屋转租的概念

房屋转租是指房屋的承租人在合法的租赁期间内，并在经房屋出租人同意的情况下，将房屋的全部或者部分再次租赁给第三人，并且由次承租人也就是第三人向房屋承租人支付租金的行为。即在房屋的租赁关系中承租人并没有退出，并且将房屋出租给次承租人使用收益。

我国法律规定有下列情形之一的，房屋不得转租：承租人拖欠租金的；承租人在房屋擅自搭建的；预租的商品房；未经房屋出租人同意的或者房屋租赁合同明确规定不准转租的；不得违背双方意愿。

（二）房屋转租的性质

1.在房屋转租中涉及三方当事人的法律关系

在初始的房屋租赁合同当中，合同的双方当事人是房屋的主人即出租人和房屋的承租人，在房屋转租合同当中，合同的双方当事人是房屋承租人和房屋的次承租人。所以，关于房屋的租赁，其中涉及房屋出租人、承租人以及次承租人三方的法律关系和三方的利益。

2.房屋转租包括合法转租和非法转租

《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同。”所以，房屋转租既包括合法转租又包括非法转租，合法转租是指房屋承租人在房屋出租人的同意下或者在合同中约定可以转租的情况下的转租行为。由于此时房屋承租人并没有退出原租赁合同关系，可知房租转租并不是租赁权的转让。

3.房屋转租可以转租房屋的全部或部分

让与是指转让房屋的全部，而转租行为则是指转租房屋的全部或部分的行为，所以，在房屋转租中，无论房屋承租人转让给第三人房屋的全部或者部分，都是房屋转租行为。

二、非法转租的效力分析

（一）违法转租行为已构成无权处分

无权处分是指本没有处分权的人，却以自己的名义对他人的财产实施法律意义上的处分的行为。其中处分是指通过变更、转移、抛弃等方式直接对权利产生作用的行为。即“处分”是指广义上的处分，是指一切处分财产的行为。违法转租行为虽然没有发生物权变动的效果，但其属于一种对财产的处分行为，并且房屋承租人没有转租房屋这一处分行为的权利，所以我认为违法转租行为已构成无权处分。

（二）房屋非法转租合同的效力

一种观点认为，房屋非法转租合同是效力待定的合同。《城镇房屋租赁合同司法解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”说明，在房屋承租人在将房屋非法转租给第三人之后的六个月内，获得出租人的同意，其转租合同有效。即只有事后在房屋出租人追认的情况下或者房屋承租人事后取得所有权的情况下才能发生法律效力。

一种观点认为，房屋非法转租合同不是效力待定的合同。《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在发生房屋转租行为时，出租人在六个月以内发现的，可以选择追认该房屋转租行为，也可以选择解除合同，当房屋出租人不选择解除合同时，房屋转租的行为是仍然存在的一个有效行为，当房屋出租人选择解除合同时，房屋转租的合同也应该当然终止。所以，站在保护房屋承租人和次承租人利益的角度，应当认为此时房屋转租合同是有效的。

笔者赞同第一种观点，认为第二种观点明显牵强。《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：“未争得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效。”笔者认为，房屋出租人的事后追认行为可以导致房屋转租合同有效，房屋出租人事后不追认就会导致房屋转租合同自始无效。

（三）房屋违法转租对于三方当事人的效力问题

在房屋承租人对于房屋转租合同进行事后追认的情况下，此转租合同为有效的合同，此时该房屋转租行为是一个合法转租行为。但是当房屋出租人未进行追认的情况下，承租人与次承租人之间的房屋转租合同就是无效的，此时次承租人应当返还财产。

基于合同的相对性，在初始的房屋租赁合同当中，合同的双方当事人分别是房屋的出租人和承租人，所以在房屋承租人做出违法合同约定的相关行为时，按照合同法的规定，房屋的承租人应当对出租人承担相应的违约责任。

三、非法转租中的侵权行为

对于在房屋非法转租当中是否构成对房屋出租人所有权的侵犯，王泽鉴先生承认房屋承租人的非法转租行为，是使他人占有租赁物或者延长了占有，并且造成了一种多层级的占有关系，还增加了房屋出租人行使返还原物请求权的困难，还有可能造成房屋的毁损等，所以认为房屋承租人的非法转租行为对出租人构成了侵权。

笔者赞同王泽鉴先生的观点。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物给第三人。承租人转租的，承租人出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可以看出，房屋非法转租行为对于房屋的出租人而言是构成侵权的。

四、结论

房屋转租行为当中的非法转租行为严重影响房屋租赁市场的市场秩序，是违反法律的行为，也是侵犯他人正当利益的侵权行为。在房屋非法转租行为当中，理清其中各方当事人之间的法律关系对于房屋非法转租产生的一系列纠纷的解决尤为重要。

现实生活中的房屋非法转租行为既违反了出租人的真实意志，同时也严重侵害了房屋出租人的合法权益。房屋的非法转租行为也是一种逃避法律监管的行为，直接造成了租赁关系的混乱；更有甚之，产生一些房屋承租人利用他人财产为自己谋利的行为，很容易使一些不法分子将此行为作为非法谋取利益的渠道和工具，这样会给社会带来很大的安全隐患。

所以，本文通过对房屋出租中的非法转租行为进行浅析，从而保障各方当事人的合法权益不受侵犯，保护租赁市场的稳定性，维护社会的和谐。