农村住宅用地问题研究文献综述

李恩华，杨 林

（湖南农业大学经济学院，长沙 410128）

城镇化发展滞后，不断激化我国农村人多地少的矛盾，影响农村土地的生产效率，不利于农村产业协调发展，影响农村经济的发展，使农民收入增长缓慢。农村城镇化对于扩大就业、增加内需、改善农民的生活状况与生产条件有积极作用。通过研究新型城镇化进程中暴露出的我国农村宅基地制度的问题，进一步对我国农村住宅用地制度的改革与创新，对于提高农村新型城镇化水平，实现城乡统筹发展有重要意义。

在城市化快速推进以及城乡建设用地供需失衡激化背景下，我国广大农村地区普遍存在一户多宅、面积超标、闲置粗放利用、管理薄弱等现象，已经成为优化土地资源配置和统筹城乡协调发展的主要障碍（刘守英，2014；艾希，2015）

国内学者对农村宅基地流转进行深入研究，涉及经济、政治、法律制度和管理等领域，研究内容主要集中在宅基地流转正当性研究、农户宅基流转行为意愿及影响因素研究、宅基地流转实践模式总结和比较、宅基地流转中存在的问题及改进等方面。

（一）关于宅基地使用权流转正当性研究

学术界主要有以下三种观点:

一是自由流转。即允许宅基地使用权自由进入市场。主要理由可以归纳为三条：保护农民宅基地用益物权，充分发挥土地财产价值的需要（杨英法，2016）；提升农村建设用地使用效率提高宅基地资源配置效率，盘活流通机制，减少闲置浪费的需要（吕晓，2014；李文谦，2009）；有利于城镇化进程，通过为农民抵押贷款、提供原始资金积累对农民进城起“帮衬”作用（周其仁，2014）。同时允许城市居民到农村购买宅基地,也会为农村发展注入一笔不小的资金,从而促进农村经济社会发展,推动社会主义新农村建设（翟全军，2016）。章波等（2006）以北京市郊区为例对中国经济发达地区的农村宅基地及其房屋的流转情况进行研究发现，以自发流转为特征的农村宅基地隐形市场已经形成，农村宅基地流转有其现实的需要，堵不如疏。只有通过改革给农民宅基地充分赋权，才能既切实保障农民土地权利，防止各种利益团体侵害农民权益，又为农民宅基地进入建设用地市场打开通道（刘守英，2014）。

二是禁止流转。研究者主要从农户宅基地自由流转潜在风险出发，提出不应放开其自由流转市场，可以归纳为五方面：打破农村社会“血缘”熟人关系，挑战农村社会伦理，致使村庄公共供给不足，村庄功能性衰退（陈柏峰，2007）。农村宅基地作为农村集体土地的重要组成部分，是国家最后的后备耕地。开放流转市场，可能会导致农村宅基地管理失控，造成耕地的大量流失，威胁到国家粮食安全（贺雪峰，2012；李宁，2012；陶进华，2011）。农户因病、因伤、子女教育等突发事件出售宅基地后失去最后的生活保障，流离失所引发社会动荡（程世勇，2012）。宅基地的自由流转将打破土地一级市场的垄断，对土地政策的宏观调控效果带来明显冲击，并对城市土地供应和土地收入模式产生冲击，减少政府财政收入，加剧地方债务危机（王贝，2013；贺孟萌，2011；韩松，2008；吕萍，2008；吴秋菊，2013）。可能会导致城镇化走向“逆城市化”之反面，“小产权房”的合法化可能会导致新的“小产权房”以更大规模“疯涨”蔓延（翟全军，2016）。

三是有条件流转。即通过设置限制性条件，允许宅基地在不影响其社会保障及维持社会稳定功能的前提下流转。大部分学者支持有限制的流转。在现阶段，禁止宅基地使用权流转已经无法适应市场化与城镇化发展的要求，但私有化并非农村宅基地改革的方向，集体所有制下规范流转是完善农村宅基地制度的有效路径（佘永和，2014）。提出农户宅基地有限化市场流动能创新农村集体成员资格及集体成员权益获得方式，推进农村大社区战略，将农村宅基地使用权从本村扩大到更大的区域，可有效促进农村劳动力的合理流动，化解村庄空心化难题，完善我国农村宅基地节约使用制度（崔红江，2016；王家全，2014；于峥嵘，2014）。

（二）关于农户宅基地流转意愿及影响因素研究

农户作为农村土地利用最广泛的参与群体，具有自主发

一、国内外研究动态

展与决策权，其意愿对于宅基地流转政策实施及相关政策、制度的制定、创新具有根本性的影响。为此，许多学者（吴云青，2017；杨卫忠，2017；王敏，2017；张梦琳，2017；于伟，2016）对农村宅基地使用权流转驱动因素进行了调查研究。主要从户主个人特征、家庭资源禀赋、家庭非农就业、户籍制度、宅基地退出政策与补偿方式、农户对宅基地政策了解程度、宅基地退出中农民知情情况等方面进行了调研。

（三）关于宅基地流转实践模式的研究

对于农户宅基地流转模式研究，目前许多地方进行了宅基地流转试点，形成了苏南模式、天津模式、成都模式、浙江模式和北京模式等，在形式上出现“宅基地换房”“宅基地换社保”“宅基地换身份”。其观点归结为三种：分散流转模式、有限制自由流转模式和政府主导下流转模式（姚树荣，2017；张梦琳，2017；魏后凯，2016；赵弈涵，2016；宋佳诺，2016；杨璐璐，2016）。

（四）关于当前宅基地流转问题及对策研究

杨帆（2017）、冯双生（2013）、龚涛（2011）根据当前宅基地流转中的现实困境，从政策限制、财力投入、理论认识、农户参与和法律缺失方面，深入剖析其形成原因，并提出相关制度重构选择。卢驰文（2017）提出农村宅基地入市自由公开交易的制约因素：受到户籍迁移制度的制约、受到职工社会保险覆盖面的制约、受到土地财政体制的制约、宅基地房确权工作非常复杂、我国土地管理不规范、缺乏宅基地房价格评估专业人员。并建议分类推进城镇户籍制度改革，建立宅基地使用权流转与耕地使用权脱钩制度，确立宅基地房卖主与社保挂钩制度，改革住房交易的税收制度，建立农村住房交易信息系统与平台。针对宅基地发展权收益分配不公及对农民宅基地、房产补偿不足，置换后农民生活状况不佳等农民权益受损问题进行深入研究。

二、研究评述

综上所述，当前学界对农村住宅用地问题的研究，主要归结于法规政策、现实问题、治理策略等三个方面，阐述了农村住宅用地的现实困境及生成逻辑，提出了相关政策和治理对策。随着农村城镇化建设的推进，特色小镇建设成为主流模式。因此，结合地区特色，提出农村住宅用地治理的具体实施方案，建立相应的治理机制（评价机制、保障机制、监督机制），成为理论与实践的面临的首要问题。

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[2]杨英法.中国农村宅基地产权制度研究[J].社会科学家，2016，(2)：65-69.

[3]翟全军，卞辉.城镇化深入发展背景下农村宅基地流转问题研究[J].农村经济，2016，(10)：10-17.

[4]崔江红.以有限市场化流转为核心构建农村宅基地节约利用制度[J].云南社会科学，2016，(1)：64-68.

[5]吴云青，王多多，密长林，等.生计资产差异对农户宅基地退出意愿的影响研究——基于天津市403份调查问卷的实证分析[J].干旱区资源与环境，2017，(9)：26-31.

[6]杨卫忠.农户宅基地使用权流转中的羊群行为：私人信息还是公共信息?[J].中国土地科学，2017，(4)：43-51.

[7]姚树荣，熊雪锋.以宅基地有偿退出改革助推易地扶贫——四川省泸县“嘉明模式”分析[J].农村经济，2017，(2)：21-24.

[8]张梦琳.农村宅基地流转模式演进机理研究[J].农村经济，2017，(5)：13-18.

[9]杨帆，邹伟.农村宅基地建房规划管理：现实困境与制度重构[J].南京社会科学，2017，(5)：53-57.

[10]龚涛.基于城乡统筹发展视角的农村宅基地使用权流转问题分析[J].农村经济，2011，(4)：15-18.

[11]卢驰文，于晓媛.农村宅基地房交易合法化问题研究[J].理论探索，2017，(5)：98-103.