投机行为对房地产市场影响分析基于行为金融学

黎承文 盖志翔 卢栋梁

【摘要】投机行为在房地产行业的愈演愈烈引发了房价曲线的陡增。投机者对在世界各地进行炒房，致使房地产行业迎来了繁荣之机，同时也孕育了房地产泡沫的产生。通过行为金融学原理分析目前房地产行业现状背后的成因，对炒房者的投机行为进行深度解析并由此获得相应对策与建议。

【关键词】投机 房地产 行为金融 非理性

一、简介

投机行为是指在投资行为中交易的进行并非通过投资对象的真实价值，而是通过市场中出现的价差进行买卖从中获取利润的交易行为。房地产泡沫是指房地产在一个连续交易过程中价格脱离实际价值进行非理性变动，增长速度过快导致虚假繁荣下产生一种类似泡沫的现象，等到虚假繁荣泡沫达到其弹性最大点必然将破裂而导致房价直线降低，将经济从繁荣顶端跌落下来，造成巨大损失。

二、房地产市场现状

数据显示，2017年房价过万的有近60个城市，全国人均住房建筑面积已高达40.8平方米，房屋的空置率高达5成，中国的房屋足够40亿人居住，房屋数量足够我国国民居住，各地存在着土地的过度开发现象，尤其在三四线城市。预感房价过高，政府积极宏观调控，银行上提房贷利率，2016、2017两年去库存效果显著，但很多地方的库存量仍然足够卖3到5年。

当前国内在房地产方面的舆论非常多，有继续看涨房地产市场的认为国内房地产市场仍有巨大上涨空间;有唱哀房地产市场的，大肆宣扬房地产泡沫到来，形成了在房地产市场上进退两难的现象。

政府调控房价的号角已经吹响在全国各地，但截止目前房价虽有所下降，但效果不明显，近期更有反弹上升的趋势。过高的房价迅速席卷了全国，很多平时名不见经传的小县城房价都已经过万，民众大多感慨房价过高。那么在调控高压下的房价为何降不下来成了社会讨论的焦点。

三、房地产投机现象分析

房地产异常现象并非仅在我国盛行，在国际市场上更为猖狂。加拿大、斯德哥尔摩、旧金山、悉尼等在2010年到2016年的房价指数都在暴增，其中以加拿大为最高，房价指数从36.3涨到413.9，涨幅达到11.4倍，这皆因为房地产市场是一个周期长、高投资、高收益的投资行业，导致市场上的投机现象严重。

我国的房屋空置率达到5成，而正常取值应该在5%一下，10%～20%及20%以上为高危区甚至高堆积现象。这表明中国的房屋空置率已经到达了一个高点。这也展现了投资者的非理性投机导致房地产行业的异常。

四、行为金融视角下的投机分析

相比于有效市场假说的投资者为理性人假设，就实际情况而言投机者更加贴切于行为金融学理论里面的羊群效应、噪声交易者理论、处置效应和注意力驱动交易四方面的契合。

（一）羊群效应

羊群效应也称为从众的投资者行为，是指投资者在并未完全掌握所要投资对象的信息或者获得信息成本太高的情况下，投资者通过舆论或者小道消息等并不考虑投资对象的实际价值而跟随其他投资者的行为。拥有羊群效应的投资人其投资意向方式与投资主体的群体保持一致。这种投资的行为策略过度与依赖非理性分析，而更加信任主观情感分析。买房投资者往往不考虑自身的情况，跟随着他人的脚步。

（二）噪声交易理论

噪声交易理论是指在实际投资行为发生过程中，对于投资对象的真实价值往往是难以用数据真实估量的，为此对于投资对象的价格选取采用投资者之间的价值“共识”，而非其真正价格。而这种“共识”种存在着价格与价值之间的偏差，噪声也由此产生。在房地产交易过程中存在着噪声交易者，房地产的真实价值难以准确判断，各投资者竟能根据自身的认知，心理以及情感偏差，对房地产的投资价格进行定价，这也就产生了噪声现象。

（三）处置效应

处置效应是指投资者在面对投资对象涨跌时发生盈利或亏损的状态下对资产进行处理时的行为，当投资对象价格上升时，投资者倾向于卖出高价资产;当投资对象价格下降时，投资者倾向于继续持有亏损资产。这种在资产对象价格出现较大波动的处理方式是相对于有效市场假说中理性投资人价值投资难以形成的，其是投机者的非理性行为具体表现之一。

（四）注意力驱动交易

注意力驱动交易是指对于个人的注意力是有限的，人们很难处理多项事件信息，对于一件事件信息的关注必定是以牺牲其他一件或多件事件信息为代价。在现尸‘信息泛滥”的条件下，人们倾向于关注显著信息而忽视模糊信息的刺激。这种情况下就导致“理性人”假设的瓦解，投资者无法对于所有信息进行分析解读，只能通过有限的信息进入局部市场，而忽視其他部分，这样被称为投机者的整体表现，他们无法顾及大多信息，唯有选取能够说服自身的信息进行非理性的投资行为。

五、分析对策与建议

一个市场之所以能被投机，必然是由于市场为投机者创造了合适的投机条件。而这市场投资环境并非投资者能够左右或者构建的，因此对于投机行为的缓解需要从市场的供求与交易制度上解决。

（1）坚持房地产的市场化供给机制，特别是土地供应的市场化。目前土地供应受到政府规划与土地管理制度的限制，特别是在房地产行业管控阶段，导致土地供应收紧，房价暴涨，给予了投机者市场需求产生的因素。唯有在市场了解房地产供应可以完全满足需求的信号，投机者才会将其投机心理压制。

（2）抑制投机性买房的杠杆行为。目前各国购买房产大多鼓励使用银行信贷。这给予了投机者以资金上的支持，使投机 者能够通过银行贷款的杠杆将买房的行为扩大化，从而进一步刺激房价的上升。因此，严格把控银行贷款为代表的买房杠杆渠道，将民众买房限制在其实际能力范围内。

（3）灵活调整交易税费。民众进行频繁的房屋买卖行为其中一部分缘由是我国现下的交易税费较低，其交易承担的成本不高。因此对低价房、自住房交易实行低税费，对于高价房和投机性住房实行高税费。设立房地产交易频率监测指标，超过部分进行税费增加。