房地产项目全过程造价管控研究

蒋艳燕

摘 要：在竞争日趋激烈的房地产市场，对于房地产开发商来说，项目利润率下降是目前面临的最大困难。高房价、高地价已成为客观现实，但房地产开发的脚步并不随之停止。成本领先战略是当前房地产企业发展的重要竞争手段之一。本文对房地产项目全过程造价管控进行研究，以期实现预期利润目标的最大化。

关键词：房地产开发 全过程 造价管控

1概述

随着经济全球化的进程日益加快，市场竞争也越来越激烈。房地产业在受宏观经济调控、行业经营激烈、企业利润趋薄的大环境下，强化成本精细化管控势在必行。成本领先战略是当前房地产企业发展的最重要竞争手段。因此有必要进行造价的全过程管控研究。

2立项决策阶段的造价管控

根据经验数据，决策阶段发生的成本仅仅占到总成本的1%，但是对项目的整体成本影响高达70%。由此可见立项决策阶段的造价控制对整个项目起着毋庸置疑决定性。其中主要有以下几个重要影响因素。

2.1购地阶段制定三大目标

土地投标前要了解分析拟投标地块的各项技术经济指标，提出对该地块开发的初步构想，产品市场定位和销售对象，确定可开发的商品房种类以及可销售面积，进行市场价格和建造成本预测，结合本企业对房地产项目的综合开发水平，制定拟实现的保底最低利润目标。在土地购买阶段要制定三大目标，即保底最低利润目标，保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并贯彻执行于房地产项目开发的全过程。确保每一阶段的活动都在即定的三大目标之内，这就是全面造价管理的优势，是传统造价管理无法达到的高度。

2.2重视产品策划与定位

产品策划与定位是房地产开发的重要阶段，关系到房地产项目开发的成败。产品定位一旦形成，其造价构成也基本定型。该阶段是降低工程造价潜在量最大的阶段，同时也是增加工程造价可能性最大的阶段，因此做好该阶段工程造价管理十分关键。降低项目风险最好的方法就是最好市场调研，利用信息化的手段和调研统计，尽量获得第一手数据为决策做以支撑。

2.3扎实做好项目可研报告

开发商应重视房地产项目前期的投资评估，收集整理优化估算资料，充分利用技术经济指标判定项目的可行性，在决策投资方案的过程中，应该实施多个决策方案比较来优选。

3规划设计阶段造价管控

设计阶段重要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。设计阶段的成本控制是整个项目实施阶段造价控制的关键。主要有四大策略：

（1）实行设计方案的招投标，优化设计；

（2）实行限额设计，有效控制造价，在满足质量保证的前提下，防止因设计自身失误原因导致成本增加；

（3）加强对设计图纸的会审与审查，督促设计单位进行修正，避免或减少因设计不合理导致的投资损失；

（4）采用合同措施，有效控制造价。施工图设计合同应具备有关限额设计要求的条款并载明对应的奖惩措施。

4招标及合同阶段的造价管控

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力。加强对拦标价的审核，避免拦标价偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

5施工阶段的造价管控

5.1建立目标成本管理体系

是否有效进行项目目标成本管理是体现房地产开发企业管理水平的重要标志之一。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解，再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。建立完善的目标成本体系，需注重以下几点：

（1）确定成本管理体系，对公司成本信息监控手段和明确的监控制度要求；

（2）制定准确的项目目标成本，全面客观反映项目各项成本信息；

（3）规范成本管理流程，定义如何在各个实施阶段完成对目标成本的细化修订，形成最终的目标成本；

（4）在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。

5.2工程材料成本控制

工程材料成本控制是项目开发造价控制的重要内容。在成本目标确定的情况下，首先要明确工程总包、分包、材料分级等的范围、采购方式及权限，确定材料是甲供、乙供或甲定乙供；其次，完善招标流程，充分体现市场竞争力，实现降低成本的目标。另外可建立自己的供应商信息库，确立战略合作伙伴，对项目造价控制起到了积极作用。

5.3施工过程造价管控

（1）对于工程进度款的管理，要严格按照合同和流程进行控制。严格杜绝进度款超付以，便掌握结算时的主动权。

（2）设计变更、现场签证的管理。完善流程，防止乱签、多签、责任不明确等漏洞，严格经济签证和工程变更管理。

（3）工程结算管理。成本管理部门应对项目进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出成本超、降的原因，并提出改进措施及意见。

5.4实施动态成本管理

动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本和动态成本的差异，实现对成本的控制。核心是实时性，这样才能控制成本、辅助營销决策。动态成本为合同性成本、非合同性成本、待发生成本的总和。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，由于其具有不确定性，导致了成本控制的复杂性。因此，必须要以合同为中心，抓住三条主线“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”，方能很好的反映项目成本执行的全貌。可在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时、定期调整成本台账、及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径及时进行调整。

6营销阶段的造价管控

营销阶段是五个阶段中跨度最长的，同其他四个阶段都存在时间的交叉，营销动作会一直延续到整盘售罄，但是对项目投资影响的重要性相对比较低在1% -5%左右。营销成本主要指项目销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、售楼处、样板房等费用。控制营销成本关键还是要提高营销策划水平，使有限的营销投入发挥最大的效用，寻求最大性价比，降低营销成本。