中国普通住宅房价指数编制迷雾辨析

文/汪燕春 黄石市第二中学 湖北黄石 435003

金升平 武汉理工大学 理学院 湖北武汉 430070

准确的房价指数是测量房地产的风险与泡沫程度、制定金融经济政策的科学依据。如何科学准确地编制我国城市新建住宅房价指数具有重要理论问题。在我国，新建普通住宅占各大中城市房地产交易的主要部分，所以选择我国新建普通住宅房价指数编制方法进行研究具有现实意义。然而，我国新建住宅房价指数编制的理论与方法一直以来受到多方的诟病，其中的困难长期以来没有得到解决，甚至连国家统计局也说所发布的房价指数仅供看房价的趋势。早在2010年，陈杰教授就感叹“中国房价指数的迷雾何时能拨开”[1]？经过近几年的系统研究，笔者认为，是时候拨开中国房价指数的迷雾了！

1、区分新建房与二手房价格指数有必要

目前我国的住房价格指数以各个城市分别编制，主要分为二类：新建住宅价格指数、二手房交易房价指数，其中新建普通住宅价格指数最受关注，而且国家已严格控制或禁止高档住宅的建设规模。从我国目前的房地产实际情况，区分新建普通住宅价格指数和二手房交易房价指数符合国情。由于我国人多地少，各大中城市商品房建设主要以普通住宅为主，以高层或小高层居多。如图1所示，“新建房”下的“普通住宅”为我们所研究的对象。

以我国新建普通住宅价格指数编制方法以突破口，充分调研我国城市居民对商品房的价值观念，结合第3代房价指数编制理论，研究出既具理论基础、又适合实务部门操作的新颖而简捷的新建普通住宅价格指数的编制模型与方法，是一条可行的研究方案。

2、新建普通住宅价格指数编制的基本概念和主要难点

我国新建普通住宅价格指数编制方法陈旧的根本原因在于，发达国家的房价指数编制主要采用第3代方法，即特征价格法或重复交易法，在一定程度上满足了房价指数“同质可比”的要求。但是我国房价指数编制本质上是加权平均法，只相当于国际上的第1代或第2代方法。国家统计局和许多学者认识到需要改变我国房价指数编制的现状，但存在理论与实践上的难点。

首先，我国房地产概念与国外存在明显区别，我国区分新建房与二手房价格指数，国外不仅不区分两个市场，而且还形成了重复交易法；其次，我国所指的普通商品房，相当于国外的公寓，但国外有关公寓指数的研究成果也相当匮乏，其编制方法基本采用与独门独户的住宅（也就是我国所说的别墅）相同的方法，没有利用多层与高层公寓住宅的特点。当然，公寓不是西方国家房地产的主流，所以西方的学者不太关注公寓价格指数的理论与方法。我国新建普通住宅房价指数的相关问题的研究，可能主要得依靠我国政府和学者的努力，最终提出科学的解决方案。

我国新建住宅没有重复交易数据，而且特征价格法在理论上有相当的优势，所以我国绝大部分研究集中在特征价格法上，并且有学者建议我国新建普通商品房价格指数的编制宜采用特征价格法。但是，由于特征价格法要求收集每套房产的房屋特征变量多达十几个、甚至几十个的数据，而且不同城市或同一城市的不同发展阶段，房屋的特征变量可能有很大变化，有些特征变量存在难以量化的困难，因而我国房价指数的编制问题运用特征价格法不具普适性，需要探索另外的理论，寻求另外的方法。

2.1 影响房价的主要因素

归纳来说，影响我国城市新建普通住宅房价的主要因素以下4点，在价格指数编制中都必须考虑。

（1）城市区域对房价影响巨大。同一城市的各个区域的开发节奏可能不一样，比如某月中心城区有大量的楼盘开盘，而下一月边远城区有大量的楼盘开盘，两个月所采集的房价样本的单价基本相同，则用国家统计局或中房指数的方法，算出的房价指数是两个月的基本相同。

（2）不同楼层的房价差别大。若两个月所采集的样本的楼层分布很不均匀，某月大部分样本为较高的楼层，下个月大部分样本为较低的楼层，或者两个月的样本的楼盘类型为高层、小高层或多层的分布很不均匀的话，这些都是计算房价指数所面临的实际问题，需要有针对性的理论来解决。

（3）同一栋楼位于不同朝向的房价差别大。比如同一栋同一层南北朝向的两套房产，一套位于东头，一套位于西头，或者同一栋同一层的两套房产，一套有景观概念（湖景、海景等）而另一套没有相应的景观，则其价格差别是非常之大的。若两个月所采集的样本的朝向分布很不均匀，用加权平均的思想来构造房价指数模型就不便解决这些问题。

（4）除楼层与朝向外，影响房价的特征因素还有很多。如区位特征、建筑结构特征、邻里环境特征等等，当然有些特征变量存在量化的困难，对房价的影响也难以具体厘清。

2.2 科学编制新建普通住宅价格指数的标准

综合以上讨论，提出衡量我国新建普通住宅价格指数编制方法优良的标准如下。

（1）科学准确：编制方法应同质可比，各种观察到或未观察到的特征对房价的影响应进行质量调整，调整方法应结合中国城市居民对住房的观念，运用数理统计方法，达到国际上第3代房价指数编制的理论水平。

（2）采样方便：样本数据的收集应简单明了，没有难于量化的特征。比如只需要采集每套商品房所在城市的区域、所在小区名称、建筑面积、楼栋编号、第几单元、所在楼层及其编号、单元总高度，楼栋的竣工日期，销售日期（年月日）、单价。

第1个标准要求房价指数在理论上可靠，第2个标准要求房价指数编制方法在实践上可行。相互制约又相互矛盾，而是正是我国新建普通住宅价格指数编制的难点所在。

3、三个团队的创新性思维与基于上下楼集合的匹配模型

利用我国新建普通商品房为高楼与小区的特点，国内主要有3个团队做出了创新性的工作。厦门大学团队提出了“类重复售出模型” [2]、清华大学团队提出了“拟（伪）重复交易模型”（Pseudo Repeat Sales Model）[3,4]、以及武汉理工大学团队提出了基于上下楼集合的“虚拟重复交易模型”（Virtual Repeat Sale model）[5,6]。

最近，武汉理工大学团队又提出了基于上下楼集合和标准高度，建立了我国新建普通住宅价格指数编制的匹配模型[7]，其主要概念与方法如下。

如图2所示是一栋楼房的一个单元，楼房的总高度为6层，每层有两套商品房。A1～A6称为属于同一上下楼集合。B1～B6是另一个上下楼集合，一个单元也可能有3个或更多个上下楼集合。属于同一上下楼集合的不同商品房在同一时期的价格主要由其楼层不同而引起。

我国城市居民对房产的区位、朝向或方位十分敏感，区分上下楼集合可以有效地进行房价指数编制时的质量调整。由于景观、采光等方面的原因，可能会出现同一单元同一层楼的两套（或多套）房产的价格差别很大的情形。例如同一上下楼集合A1～A6可能采光较好，可以看到大海，但上下楼集合B1～B6可能由于楼房设计布局或其它楼栋的遮挡等原因，采光差，而且看不到大海，所以出现同一时期Ai的价格比Bi高很多的现象（i=1，2，…，6）。但是，景观、采光、朝向等特征往往难以量化或者没有相关数据记录。

为统一处理不同总高度的楼房对房价指数的影响，将楼层标准化，定义楼层和总高度（总楼层）之比为其标准高度。标准高度介于0至1之间。

利用上下楼集合和标准高度，直接将同一上下楼集合的房产进行匹配，消除其共同的特征对价格的影响，最终建立房价指数的匹配模型。所建立的匹配模型满足理论科学和采样方便的要求，达到房价指数编制的第3代方法的水准，可以解决我国房价指数编制的困境。

4、拨开中国房价指数迷雾的条件已经成熟

现实的迫切需要，研究的最新进展，现在是时候拨开中国房价指数的迷雾了！改革我国新建商品房价格指数编制方法势在必行。建议由住房城乡建设部牵头，联合国家统计局和高校学者组成攻关小组，进行我国新建商品房价格指数编制方法改革的论证与发布。在研究的前瞻布局上，也应尝试运用匹配模型为新建房与二手房市场合并编制一个完整的房价指数进行预先研究和技术储备。