大型外资企业办公楼租赁账务处理的应用与参考

孙莉莉

摘要：众所周知，经营租赁成本较低， 短期内对企业而言不会有太大的资金压力，资金占用少，可以减轻现金流的压力，即租即用，更灵活自由。如今经营租赁已被广泛应用并成为很多外资企业的不二选择。随之该业务账务处理也成为广泛关注的问题，笔者以案例的形式阐述大型外资企业对于租赁业务是如何采用国际会计准则第17号进行相关账务处理。

关键词：租赁；账务；国际会计准则第17号

案例背景：

2018年1月1日，本企业租入一办公楼，租期3年，租金每月1万元， 按月支付，前2个月优惠为免租期。租赁期结束时办公楼所有权不转移给企业，也不提供企业在租赁期满后使用某超低价购买该办公楼的选择权。办公楼的公允价值大大高于本企业3年租金的最低租赁付款额。承租人可以对办公楼进行装修改造， 但必须保证退租前恢复原状。企业装修改造共花费80万元，企业预估三年后恢复原状需花费40万元。（笔者已对数据等信息做了必要改动）

根据《国际会计准则第17号-租赁》判断本租赁应按照经营租赁进行账务处理。

一、租金

免租期是出租人对承租人提供的租金激励措施，根据准则规定， 承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理地方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用。

此例中，整个租期的租金总额为1*34=34万元，不扣除免租期的整个租期为36个月，按直线法摊销的每月租金=340，000.00/36=9，444.44元， 计算如下表1：

2018年1月和2 月各分摊租金：

Debit： Building Leases（租金费用） 9，444.44

Credit： Lease Incentives & Accrued Rent（租赁激励与应计租金） 9，444.44

2018年3月1 日收到出租人的租金发票：

Debit： Building Leases（租金费用）10，000.00

Credit： Accounts Payable （应付账款） 10，000.00

同时， 调整租金费用：

Debit： Lease Incentives & Accrued Rent（租赁激励与应计租金） 555.56

Credit： Building Leases（租金费用）555.56

依此类推直至租赁期结束， 在租赁期最后一期计完之后， 租赁激励与应计租金项下余额为零。

二、装修： 租入固定资产改良支出

对新租入的办公楼进行装修改造改良，该支出符合资本化条件，本企业作为固定资产核算并单设“经营租入固定资产改良”科目进行核算，同时在剩余租赁期和租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内进行折旧摊销。

装修的发票：

Debit： Leasehold Improvements - CIP（经营租入固定资产改良-在建）800，000.00

Credit： Accounts Payable （应付账款） 800，000.00

装修完毕投入使用：

Debit： Leasehold Improvements（经营租入固定资产改良） 800，000.00

Credit： Leasehold Improvements - CIP（经营租入固定资产改良-在建） 800，000.00

按月计提折旧：

Debit： Depreciation - Leasehold Improvements （经营租入固定资产改良-折旧费用）

Credit： Leasehold Improvements - Acc Dep（经营租入固定资产改良- 累计折旧）

三、弃置费用

本企业由于对租赁资产进行装修改造，并且根据合同规定企业承担恢复义务，企业应该按照弃置费用的现值计入相关固定资产成本，在使用期间内按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定利息费用，按月计入财务费用。企业预估三年后恢复原状需花费40万元， 按折现率4.5%将三年后的400，000.00元终止计算现值为349，574.62元，按照现值349，574.62元计入固定资产，并在36个月内分期摊销折舊。终止与现值的差额50，425.38元在36个月内以利息费用的方式分期确认。如第一个月利息费用为：349，574.62*4.5%/12=1，310.9， 第二个月及以后依此类推计算。参见表2。

1. 按现值建固定资产

Debit： Lease Dilapidation （建固定资产） 349，574.62

Credit： Long Term Dilapidations （预计负债）349，574.62

2. 弃置费用按月计提折旧

Debit： Depreciation - Lease Dilapidation （折旧费用）9，710.41

Credit： Lease Dilapidations - Acc Dep （累计折旧） 9，710.41

3. 根据表2按月计提财务费用，如第一个月：

Debit： Interest Expense （财务费用）1，310.90

Credit： Long Term Dilapidations （预计负债）1，310.90

本文仍有许多不足之处， 如本文仅对外企应用国际会计准则记账进行了描述，该企业为遵守中国《企业会计准则》， 而进行的调整会反映在Local GAAP adjustment中，为本文尚未对其进行描述。2016年1月，国际会计准则委员会发布了《国际财务报告准则第16号-租赁》（IFRS 16），并将于2019年1月1日生效。届时现行的《国际会计准则第17号-租赁》 （IAS 17）将被其替换。IFRS 16相对于IAS 17有了较大的变化，目前，承租人办理经营租赁业务尚可实现“表外融资”，而IFRS 16其指导原则在于要求承租人将租赁入表，IFRS 16的出台将颠覆以前的模式。

参考文献：

[1] 杨国俊. 《国际会计准则-租赁》的修订进展与前景展望. 中国注册会计师， 2014， （6）

[2] 王贤. 浅析经营租赁会计变化及其对承租方财务的影响. 新商务周刊， 2017， （3）

[3] 孟晓俊， 杨嘉婷. 论国际租赁会计准则变化影响及在我国的适用性. 2016， （7）