高负债对房企的影响及对策研究

摘要：随着国内房地产市场不断发展扩大，竞争也日趋激烈，高负债房地产企业在大环境下的生存是一个值得研究的问题。本文对高负债对房企的影响和应对政策进行了深入探索。

关键词：高负债房地产，房地产融资，融资结构

一 高负债下房地产企業存在的问题及原因分析

（一） 高负债使得房企融资困难

房地产融资行为是一种资本融通的方式，通过融资方式和金融工具实现信用资金周转流通的行为。据资料显示，将近1000家上市房地产企业的债务从2009年末到2013年中旬，涨幅达到160%。且由于负债过度导致的企业金融危机，资金链断裂，无法支撑运营的案例频频发生。

下面为高负债房地产融资难的原因和现状：

（1）企业融资渠道单一

目前，高负债房地产企业通过银行贷款和企业融资作为筹集资金的主要发展手段，因此，我国房地产行业的高负债现象仍然存在，而且情况越来越糟，因此我们需要创新融资方式，拓宽融资渠道，建立符合社会主义道路的融资模式。

（2）法律法规不健全

国内对于房地产融资的政策并不明确，而且一直是偏向于不支持多方式融资的态度，但是，房地产金融需要相关法律法规的支持才能得到更好地发展。特别是，融资法律法规保护了房地产业的正常运作。

（二） 高负债使得房企资金成本高导致绩效利润下降

由于房地产项目的良好发展，房地产项目的融资过程也在不断发展，许多房地产融资方式层出不穷。简单地获得房地产基金必须具有以下隐患：

（1）资金链断裂风险。由于过于依赖银行融资，房地产厂商自身的资金实力并不雄厚，自身无法承担一旦资金供应出现问题所带来的严重后果，有点粗心会影响整个房地产项目的发展。对融资项目发展的风气也会带来不好的影响，且影响房地产项目下一步的品牌建设。在严重的情况下，它可能会对整个社会的发展产生不良影响。

（2）结构失衡风险。因为当前中国处于社会主义发展的初级阶段，国家的发展稳步且迅速，房子的价值不仅仅存在于“住”，还有商用，对于这些作用，人们的要求也在不断提高。由于经济的飞速发展，人民的生活水平也不断变好，房地产业的发展正在发生变化，但面对激烈的发展速度， 市场并没有给出相对应的融资体系来适应，这种运作结构上的不对称性，整个房地产项目很容易导致结构性失衡， 甚至导致更严重的金融风险。这时，需要政府带头，地方加强来带动整个房地产项目融资市场的活力。

二 高负债房地产企业的应对策略及建议

（一） 减少房企高负债下融资困难的对策

相较于发达国家运用最广泛的融资方式证券融资，和其多渠道的融资模式，我国的房地产项目发展相对较晚，刚开始发展时步速缓慢。融资的主要渠道还是通过银行信贷。为了改变这种情况，房地产企业应该吸取国外房地产业发展的先进经验，取其精华，结合当前国情，发挥房地产市场本身的各种调节功能，以及房地产市场存在的融资资源，然后再根据房地产发展的现状，和项目资金需求的情况选择适合自己的融资方式，并尝试设计多元化的渠道融资，避免仅依靠银行融资方式。对于房地产融资来说，引入股票融资以及其他的金融产品的融资，拓宽融资渠道，发挥现有研究的能力，做出可以及时识别房地产融资风险的信息工具，对于房地产项目的发展大有裨益。

为了拓宽融资渠道，发展融资多样化的房地产市场，需要多方面的努力共同形成，首先房地产企业应该提高自身竞争力，增强自身实力，其次政府部门应该积极配合房地产市场的健康发展，制定好法律法规，可以让房地产市场正常运作。对于增强企业自身竞争力可以从以下方面入手：一是扩大企业经营规模，让企业合法化，走合法化的道路，增强自身品牌建立，提高销售业绩。房地产市场的规模越来越大，就目前来讲，中国将近有七万家房地产公司，但是有特色的却是极少的，举例来讲，万科、保利等算是比较有特色的，已经建立了属于自己的品牌，因此拥有的市场份额较高。对于一些中小型还没有形成自己特色的房地产市场企业，需要的是完善自己的品牌文化，形成自己的品牌特色，以吸引更多的潜在客户。

第一、创新融资工具。作为资本密集型产业，房地产业的特点是投资周期长，发展规模大，资本回收缓慢。

第二、政府应该建立融资信息平台。

（二） 降低高负债对房企绩效影响的对策

“高杠杆”加剧风险，“去产能、去库存”仍是主旋律。2016年上半年尽管住房公司已经取得了历史上的最佳表现，但“增加收入而不增加利润”和高负债率的风险已经出现。

第一，去杠杆：对于决策团队失误，或者房地产规划布局存在问题的，住房建成了也会存在问题。最终，需要股权融资，这反过来又促进了合并和收购的加速爆发。 而当前的这种趋势已经足够明显。

第二，去产能：朱宝良，国家信息中心经济预测部首席经济师 “传统经济仍处于衰退之中” ，去产能将是今后的重要任务。

第三，去库存：目前楼市的去库存周期恐怕还是需要五到六年，全国整个的潜在供应和现实供应加起来要超过50到60亿平方米。

结论

房地产市场的发展关系着我国的国民经济。对于高负债房地产企业来说，面对融资更加困难，可以拓宽融资渠道，创新融资工具，面对企业绩效下滑，可以去杠杆，去库存，去产能，在符合当下发展国情的基础上进行良好发展。

参考文献：

[1]B. Rajesh Kumar，K.S. Sujit. Debt Strategy Trends of Emerging Market Firms： Evidence from India[J]. International Journal of Strategic Decision Sciences （IJSDS），2017，8（4）.

[2]田洋. 中小型房地产企业融资问题研究[D].青岛理工大学，2016.

作者简介：

张兴宇（1992.12.15- ），男，籍贯：内蒙古乌海市，硕士研究生，专业：物流工程