关于“营改增”后房地产企业税收筹划的探讨

（德州职业技术学院经济管理系山东德州25303）

“营改增”对于我国房地产企业的经营发展与战略调整起到了积极的促进作用，但是对于房地产企业来说，机遇与挑战并存。因此，在执行“营改增”政策时，房地产企业应如何对待“营改增”，并结合当地的实际情况进行合理的税收筹划，充分发挥国家这项税收改革的积极作用，使房地产企业实现利润最大化的财务目标，具有重要意义。

一、房地产企业税收筹划的背景和意义

近年来，随着社会对减税的关注，为有效解决财政收入与社会负担的冲突，国家有关部门根据社会反映的税负问题，在不同阶段实施了相应的税收政策。“营改增”之所以被企业普遍认可，主要原因在于其能够有效避免重复征税的不合理现象，从理论上来说能够降低企业的税收负担。

具体到房地产企业，房地产行业作为我国的支柱产业之一，具有一定的特殊性。一方面房地产关系到广大人民群众的住房问题；另一方面，房地产项目开发周期长，资金投入大，又与实体经济密切相关。在新形势、新政策下，广大房地产企业既要遵循依法纳税的原则，又要积极做好节税工作，降低企业成本。因此，近两年来，“营改增”背景下房地产企业的税收筹划问题引起了广大财务管理人员和税务人员的极大关注。

二、“营改增”后房地产企业税收筹划面临的问题及风险分析

在房地产行业发展过程中，由于受到国家政策和地区经济因素的影响，不同区域的经济发展水平开始发生倾斜，房地产企业的经营规模和经济发展水平不一。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）明确指出，房地产一般纳税人企业在2016年4月30日前开工的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。而2016年4月30日后开工的新项目，需要采用一般计税方法计税，小规模纳税人可以采用简易计税方法计税。这就需要房地产企业科学管理取得的增值税发票，确保取得的增值税专用发票能够顺利抵扣房地产项目开发所对应的成本费用，从而实现减税目标，促进房地产企业健康稳定发展。

但是从我国实施“营改增”的具体情况来看，一些房地产企业的税负并没有得到降低，甚至起到了反效果，加重了房地产企业的税负。究其原因是实施“营改增”后部分房地产企业的税率没有降低反而提高，并且在清算土地增值税时，不能以不含税的收入和成本费用计算，需要合理测算销售定价，防止土地增值税税收临界点使企业净利润发生改变，增加了房地产企业的税收筹划难度。此外在处理人工费时，房地产企业不能直接开具增值税专用发票，或者在购买材料时，不能全部开具增值税专用发票，部分发票还需在180天后经过认证才能抵扣，这就需要企业建立发票管理制度并安排专人负责，及时认证发票，确保取得的专用发票能够定期抵扣。此外，自实施“营改增”以来，房地产企业面临着资金不足的关键问题，主要原因在于“营改增”在短时间内会增加企业成本，缩减现金流，加上金融市场的政策变化，对信贷要求极高，直接影响到了房地产企业对资金的利用率与企业发展。因此如何有效规避税务风险，并根据新的方针政策来进行税收筹划，降低房地产企业的税收成本，是房地产企业急需解决的主要问题。

另外，由于房地产企业本身的特殊性，也使其在进项税抵扣环节中面临诸多风险，具体体现在以下三个方面。第一，由于原材料（如砂石料、水泥等）多数是由一些个体工商户提供的，导致很多房地产企业尤其是一些小型的房地产公司较难获取增值税专用发票，加大了进项税的抵扣难度，不仅不能减税，反而面临税负增加的风险。第二，有些资金的支出 （如临时雇佣的建筑工人和拆迁补偿款，关系维护等）无法取得增值税专用发票，所以不能抵扣，而土地的成本能否抵扣也存在疑问，这些因素很可能加重企业的税负。第三，由于新政策刚刚落地实施，监管尚未完善，企业会计人员对于新的法律法规和计税方法还不够精通，盲目地进行税收筹划，可能会导致违反税法的风险。

三、“营改增”后房地产企业税收筹划的方法探讨

（一）积极做好“营改增”的应对准备工作。为了确保“营改增”后房地产企业税收筹划工作的顺利开展，房地产企业需要提前做好“营改增”的应对准备工作，增强税收意识，对于生产经营过程中发生的费用，尽量开具增值税专用发票，并及时向有关部门申报、缴纳税款，同时定期整理、核查发票和凭证，对各种财务报表、财务分析报告、会计账簿、会计凭证和费用明细表进行专项管理，方便税务机关检查。此外，房地产企业还需做好库存管理工作，严把管理关，以防原材料和楼盘滞存。加强对在职人员的培训力度，宣传“营改增”有关内容，使管理、销售与财务人员掌握相关知识。

（二）充分重视对供应商的选择。为了能够在“营改增”背景下有效抵扣进项税，房地产企业必须重视对供应商的选择，严格结合供应商的价格、销售优惠与产品质量，依据供应商身份与具体情况作为选择标准来进行筛选。例如对于某房地产开发项目，城建税、地方教育费附加和教育费附加的征收率分别是7%、2%、3%，项目工程款为40万元，成本为15万元，在实施“营改增”后，需要采购一批原材料，房地产行业的增值税税率是11%，收到供应商的报价：第1家是增值税一般纳税人，材料不含税，价格为20万元，税费总共为3.4万元，可以开具增值税专用发票，经财务人员核算，与该供应商合作后，项目的具体收益为366万元；第2家属于小规模纳税人，按3%的税率开具发票，不含税价格为19.5万元，项目具体收益为378.16万元。以房地产企业利益为目标，应选择第2家作为合作伙伴。

（三）企业会计人员要加强学习，提高专业水平。企业会计人员要全面了解新政策、新法规，依法进行税收筹划。由于房地产开发企业的经营环节复杂，不仅包括拿地、拆迁、设计和土建，还包括采购、装修、资金、营销和物业管理等，每一项经济行为都会涉及到纳税，同时产生税收筹划空间，因此在“营改增”背景下，为了有效降低房地产开发成本，避免重复纳税，房地产企业应对生产费用做出明确规定，尽量开具增值税专用发票，明确房地产项目和市场发展需求的关系，重点进行税收筹划，安排专业的税务自查人员实地核查，合理测算项目增值税。同时要加大销售力度，避免出现楼盘滞销，不能确认收入，进项税额大于销项税额，导致留抵税额无法抵扣，企业的资金周转出现危机等情况发生。此外，考虑到“营改增”实施的时间较短，部分房地产企业出现了资金紧缺的问题，政府还需加大政策支持，通过分期纳税等方式解决房地产企业的资金难问题。

（四）加强风险控制，规避税务风险。为了有效规避税务风险，房地产企业必须规范税务操作流程，加强税务风险管控，通过指标量化评估实际税负率，与同一区域同行业进行比较，比对历史数据，检查税负变化与所在经营环境变化是否相符，并对主营业务成本和收入的增长率变化情况进行分析、计算，针对“营改增”后可能出现的问题采取相应的预防措施进行处理，确保在合理的范围内进行税收筹划。尤其要加强对票据的管理，一方面在生产经营过程中开具的增值税专用发票，需要做好审核工作，防止虚假发票给企业带来的税务风险；另一方面，要防止由于抵扣不足，给企业造成税负的增加和经济利益的流失。

（五）合理选择征税方法，争取抵扣税费。“营改增”后，房地产企业应重视应税服务，结合具体情况，做好归口和合同管理工作，依据合同实际执行情况和付款节点，合理选择征税方法来抵扣税费，并明确要求供应商及时开具增值税专用发票，保证合同签署方、收款单位与发票提供方的信息内容一致，同时加强对工程合同决算的力度，和施工企业做好工程决算，在项目竣工验收后，做好会计核算工作，确保进项税及时抵扣。例如选择简易计税方法的房地产企业，如果房地产售价是100万元，原来缴纳的营业税为5万元，执行“营改增”后，房地产企业的增值税征收率是5%，那么增值税为：100÷（1+5%）×5%=4.76（万元），并且按照相关文件规定收到预收款后先依据3%的预征率预缴增值税，因此选择简易计税方法的房地产企业与之前相比，税负明显下降。

四、结束语

综上所述，“营改增”的目的是有效解决社会负担与财政收入的冲突，减轻企业税负。虽然在“营改增”的实施阶段，房地产企业会面临一系列的税收问题，影响到企业的经营发展，但只要房地产企业做好“营改增”的应对准备工作，重视对供应商的选择，熟悉税法，加强税收筹划，加强风险控制，规避税务风险，合理选择征税方法，争取抵扣税费，就能确保企业快速驶入健康、可持续发展的“快车道”。S