论物业公司开展多种经营的发展路线

黄东兴

摘要：在物业公司成本不断上升，物业费提价困难的双重压力下，开展多种经营无疑成了物业公司增加收入来源的主要渠道。开展多种经营的物业服务企业很多，但是呈现出业务不系统、不全面、利润低、风险高等特点，本文将全方位梳理物业公司开展多种经营的发展路线，并最终给出落地实施的对策建议。

关键词：多种经营 物业公司 发展路线

随着当今社会人力物力成本的上升，物业公司的经营压力越来越大，所以在行业内流传着这样一句话：做好物业，就是要“不务正业”。当然，这里带引号的“不务正业”并非指不做好物业服务，而是指在做好物业服务的基础上开展各种各样的增值服务项目，以此增加物业公司的经营收益。

一、物业公司开展多种经营的方式

物业公司开展多种经营的方式分为三种，即依托物业公司团队成员的专业能力向纵深发展、围绕业主的衣食住行开展多种经营项目、借助移动互联网平台开展社区O2O业务。

（一）向物业管理行业纵深发展

房地产行业首先可以分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业进一步细分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业进一步细分为房地产估价、房地产经纪和房地产咨询，所谓的向行业纵深发展，就是物业服务企业在做好传统物业管理工作的同时，开展诸如房地产业中的相关业务，如万科物业、龙湖物业的租售中心，就是开展房地产经纪业务，此外，还有商业房地产中的租售代理、房地产投资咨询、项目开发咨询、房地产开发前期设计顾问、物业服务顾问、资产管理等业务，这种向纵深发展的方式在世界五大行中最为常见。

（二）围绕业主的衣食住行开展多种经营服务

物业服务企业可以把自身定位为社区服务综合集成商，围绕业主的衣食住行开展一站式服务，具体来说可以概括为九个字，即衣、食、住、行、娱、育、护、购、商。

衣，是指围绕业主的服装鞋帽开展的服务项目，如衣物洗涤上门取送、洗衣、改衣、皮草翻新、知名服装鞋帽的代购等业务。

食，是指围绕餐饮业开展的多种经营项目，如物业公司寻找兼职厨师合作，备齐八大菜系的厨师后，给业主提供上门宴请厨艺服务，这样业主可以在家中招待客人，满足了在私密环境中招待客人的同时，享受到的却是餐馆的味道，关键是价格比餐馆还实惠。除了上门宴请服务，还有以万科物业社区餐饮服务为代表的“第五食堂”，以绿城物业为代表的业主营养早餐配送等。

住，是围绕业主的房子开展的多种经营服务，如新入伙房屋的装饰装修、旧房的二次翻新、空气质量的检测治理、民宿业务等。

行，是围绕着业主的交通开展的业务，如城乡结合地区的社区巴士、自助洗车业務、汽车美容中心、电瓶车充电、租车业务等。

娱，是指围绕业主开展的娱乐活动，如亲子游、户外采摘、夏季啤酒节、歌王争霸赛、棋王争霸赛、真人CS对抗赛等。

育，是针对与教育、培训有关的业务，如根据未成年人的不同成长阶段，开展的智力开发、兴趣班、考学辅导，在别墅项目中开展的私人健身教练、私人游泳教练、私人高尔夫球教练等。

护，是针对管理区域内的特殊人群开展的业务，如针对小区老年人、残疾人开展的护理、护工等业务。

购，是物业公司作为直接供应商，针对业主开展的社区团购、有机蔬菜配送、饮用水配送等业务。

商，是指物业公司与外来商家合作开展业务，商品由外来商家提供，物业公司负责提供客源及场地，收益表现为场地使用费、销售提成、返点等方式。

（三）借助移动互联网平台开展社区O2O业务

自2014年国内第一家物业公司（彩生活）上市以来，国内掀起了物业公司借助资本转型升级的热潮，不到四年时间，上百家物业公司上市，在这上市的背后，物业公司看准的盈利模式是社区经济，在社区经济模式里，我们可以把业主看作是互联网平台的粉丝，只要有了粉丝之后，物业公司便可以通过平台实现线上线下相结合，砍掉中间供应商，将产品供应给业主，业主在平台上下单，物业公司工作人员将产品负责送至客户家中，真正解决最后一公里的问题。

在物业公司使用的互联网平台中，最常见的有两种，一种是基于微信公众平台进行二次开发。另一种是单独开发手机应用APP。两种平台相比较而言，第一种平台的优势是开发维护成本比较低，缺点是受限于微信的功能，操作不当容易被微信视为违规操作或封号：第二种平台的优势是能够按照企业的思路自由开发，没有任何限制，但缺点是开发维护成本比较高。

有了平台之后，物业公司的盈利模式就多元化了。收入可以是平台的流量收入、广告收入、平台分成、入会费、商家入驻费等。

二、物业公司开展多种经营的风险分析

物业公司在开展以上三种多种经营的业务过程中，均存在一定程度的风险，如果处理不到位，不仅不能增加企业收益，还可能砸了原始积累的品牌和口碑。

（一）向物业管理行业纵深发展带来的风险

以物业公司开展房地产租售业务为例，房地产租售业务属于房地产经纪的范畴，从营业执照经营范围来看，物业服务企业的营业执照经营范围可以包括物业服务、停车服务、房地产经纪、售日用品、家庭服务、自行车存放服务、代送物品服务、提供有偿帮助服务、代居民收水电费及其他费用、企业管理咨询服务、招标代理、大型活动组织服务、汽车清洗服务等业务，但是就房地产经纪业务本身而言，成立一个房地产经纪机构需要具备规定数量的房地产经纪专业人员，而现在开展房屋租售业务的物业服务企业中，基本上不具备相应的专业人员，这从某种层面上讲，不符合法律的要求。

（二）围绕业主的衣食住行开展服务项目带来的风险

物业公司围绕业主的衣食住行等方面开展各项服务，把自身定位为社区服务综合集成商，其前提条件是业主对物业基础服务满意，如果对基础服务不满意，物业公司开展的项目再多、再丰富，业主也不会买单。此外，物业公司开展的各项服务项目，在市场上都是可以替代的，所以要想成功，需要在价格、质量等方面具有一定的优势，否则业主不但不愿意接受，还在背后“骂”物业公司净想挣钱、不务正业。

（三）利用互联网平台开展社区经营带来的风险

玩转“互联网+物业”模式，要以活跃粉丝为基础，换句话说，平台的活跃粉丝数和粘性最重要。什么是粘性？我们现在每天都要登录微信，一天没登录总觉得生活缺少点什么，这就是粘性。为了培养好粘性，为了让更多的用户注册并使用平台，物业公司前期需要不断烧钱。所以要想借助平台开展社区020项目，需要以活跃粉丝数为前提，如果没有弄清楚互联网的运营思路，结果会陷入吸粉难、留粉难、洽谈难的境地。

三、物业公司开展多种经营的对策建议

（一）开展相应业务，具备相应资质

为了规避超范围经营的风险。建议物业公司在开展相应业务的同时，首先要具备相应的资质，如绿城物业集团在开展房产咨询、房屋置换、酒店管理、网络科技、文化策划等业务时，分别成立了浙江绿城房地产咨询有限公司、浙江绿城房屋置换有限公司、浙江绿城酒店管理有限公司、浙江双城网络科技有限公司、浙江绿城文化策划有限公司等专业公司，这种通过专业公司做专业事情的方式，能够最大化地开展业务、规避风险。

（二）选择合作商家。进行中端监督、后端评价

物业服务企业在围绕业主的衣食住行等各方面开展业务的时候，难免会跟外来第三方商家合作，第三方商家如果服务态度不好，便会砸了物业企业的口碑，所以在这个过程中。物业服务企业要做好事前、事中和事后控制。事前控制即在选择合作供应商的时候，物业服务企业要跟对方签订合作协议，约定彼此的权利义务关系；事中控制是在服务过程中，采用物业服务企业统一受理服务项目、统一收费，并在此过程中做好监督管理工作；事后控制是在提供完服务后，物业服务企业对业主进行跟踪回访，询问业主对服务是否满意，如果满意再把相应的服务费支付给第三方合作商。通过以上三步，能较大程度地降低服务风险。

（三）立足平台粘性，开展社区O2O业务

做好互联网平台的粘性有四种思路。第一种是内容粘性，即平台上所发布的内容是业主感兴趣的，如開展社区文化活动、身体健康公益检查等；第二种是优惠粘性，即平台上所发布的产品给客户带来了实惠，比如业主只要花市场价一半的价格购买到热映的电影票；第三种是社群粘性，如业主邻居间可以在平台上相互沟通、交流。能够进行不同形式的互动；第四种是功能粘性，如在平台上嵌入与美颜相机相同功效的滤镜功能，业主想要拍照高颜值照片，只要打开物业服务企业的平台就可以了。只有把粘性做好了，物业服务企业开展社区O2O的时候才能具备应有的流量。