税收筹划在房地产企业财务管理的运用探讨

刘思彤

摘要：随着我国社会主义市场经济体制的不断发展完善，房地产市场也不断发展扩大，房地产企业经过改革开放潮流的推动，投资总额不断增长，而且随着国际化进程的加快，国家宏观政策的调整，再加上房地产行业自身投资大、风险高等特点，房地产行业发展面临新的挑战，从我国房地产行业目前的发展现状来看，房价哄抬、竞争激烈、整体利润呈现下降的趋势，对于一些中小型房地产企业，市场风险更大，所以，从目前的现状来看，进行合理有序的税收筹划对房地产企业财务管理要求更高，房地产企业可通过合理的税收调节来调整自身的发展，房地产企业进行税收筹划，有利于企业实现优化财务管理的目标，实现利润最大化。

关键词：税收筹划 房地产市场 宏观调控

引言：税收具有无偿性、强制性与固定性的特征，是政府财政调节的主要手段，而房地产在中国特殊的国情国力条件下，税收占财政收入的很大比重，企业依法纳税是企业财务管理必不可少的义务，税收筹划在房地产的运用也具有一定的灵活性，本文旨在通过对房地产企业税收筹划的发展历程的探讨与分析，试图分析出税收筹划的最佳方案，从而使政府财政收入更加有保障，使得企业实现利润最大化。房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，透过税收筹划等手段最大程度降低税负，从而达到降低成本的目的，更好地贯彻国家宏观政策，有利于产业结构升级与经济方式的转变，升入贯彻落实科学发展观。

一、房地产企业税收分布范围

（一）房地产企业开发环节。我国房地产企业在土地获取方式上主要是在在市场上经过市场招标的方式获得土地，还有是根据转让方式获得土地轉让权，在房地产开发环节需要缴纳土地税、印花税，假如房地产企业在房地产开发时候，占用了国家的耕地面积，还需缴纳一定的耕地税来弥补国家和居民一定的损失，在后续建设时候，企业还会涉及到企业的营业税、个人所得税等，这些都是在房地产初级开发与建设阶段需要涉及到的税收，企业需要在建设初期就需要好好规划。

（二）房地产转让环节。房地产的转让环节主要包括转让土地使用权、股利分配等方式，房地产销售房屋以及转让土地使用权，应该征收营业税，相应就应该缴纳附加税，房地产企业在房屋销售方面，应该缴纳企业所得税、土地增值税等，房地产转让环节是房地产企业的重要一环，将房地产作为股利分配时候，需要缴纳个人所得税，房地产转让环节是房地产企业的重要环节，税收筹划需要房地产企业财政处好好合理安排。

（三）房地产使用环节。房地产企业的使用环节主要包括出租房屋，房地产出租房屋时候需要缴纳营业税、企业所得税、房产税等，当房地产企业房屋处于闲置时候，不需要承担税收负担，此时主要是税收转嫁环节，在我国，房地产行业在我国是财政税收的主要来源。由此给房地产企业带来一定的税收压力，今年来房价直线飙升也是其中的原因之一。

二、房地产企业税种的合理规划

（一）营业税税收筹划。营业税是企业主要需要缴纳的税种，一般不受成本与费用的影响，对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划主要包括两部分，首先是充分提供了解国家关于营业税税收优惠的政策，采取合作的方式，一方面提供土地使用权，一方面提供需要的资金，在合作的基础上进行房屋建造，这样不仅可以节约建造成本，还可以使企业的利润最大化；还有一种方法是充分利用销售折扣，房地产企业在销售时候都会利用一定的销售政策，利用折扣后的销售政策可以节约一定的营业税，房地产的营业税收降低对企业整个业绩销售也有一定的促进作用。房地产企业需要大力利用营业税的税收筹划。

（二）房地产企业土地增值税的税收筹划。房地产企业可以通过土地增值税的优惠政策进行合理的税收规划，根据土地增值税相关法律法规规定，我们要对增值率低的企业免征土地增值税，房地产企业在进行相关定价的时候，要充分考虑税收优惠政策，通过比较不同的土地增值税的征收方法可以比较两者的差距从而采取合理的税收筹划政策，当企业利息费用比较高的时候，可以采取分摊利息的方法进行利息费用扣除，如果利息费用比较少，就与成本一起扣除，有利于降低企业土地增值税，进而减轻土地增值税的税收负担，其最终目的在于实现企业利润的最大化。

（三）房地产企业行业房地产的税收筹划。房产税的税收筹划主要在于对房屋合理分配以及分解房地产的租金收入，从而实现税收的最小化，比如一个企业将所建造的房屋对外出租，租金固定，但是如果房地产在对外出租的过程中，将水电费、物业管理费等分解开来，由物业公司统一管理，这样房产税就能够合理分配，可以节约一定的房产税。

（四）房地产企业所得税的税收筹划。企业可以根据不同的计价方法，尤其对于房地产企业，它的固定资产占企业总资产的比重不断增加，企业可根据自身的发展，不断提高企业所得税的税收总额，在进行税收筹划的时候，可以根据年数总和法计提折旧，通过一定的计算方法，一方面满足税务机关的要求，一方面减少自己的税收成本，从而给企业带来更多的经济利益，实现长期盈利的目标，实现企业的长远发展。

三、结论

对于房地产企业而言，税收筹划的空间很大，在企业财务管理的运用方面可以进行合理分配，从而提高企业的竞争优势，响应财政政策的号召，在国家宏观调控的基础上实现企业的长远发展，随着近年来房地产企业的营业利润不断下降，房地产企业的长远发展得到重视，在我国特殊的国情下，房屋是成家立业之本，房地产企业有必要通过相关举措实现自己的利润最大化，而税收筹划是降低企业成本的有效途径，企业应该结合各种税收的特点的自身的经营状况，企业资金能够得到有效配置，在市场资源配置的情况下，能够实现企业利润的最大化，从而实现企业长期盈利的目标。通过对税收的合理筹划为我国房地产企业的发展注入新的活力。