营改增对房地产业的影响

覃中洁

【摘要】总所周知，在我国的经济发展中，房地产行业就是国民经济支柱产业，本文分析了“营改增”对于房地产行业的生产发展和经营活动等等方面的影响，希望有助于我国房地产行业能够顺利的完成“营改增”税收政策改革。

【关键词】营改增 房地产业 改革影响

“营改增”政策是基于原有的缴纳营业税的政策而实施的新的税务改革，这其中包含的最大的优点就是将所有的流转税统一转化为增值税，这样所形成的增值税产业抵扣链条，有效的减少了重复增税的可能。在这样的情况下“营改增”给企业的内部管理和实际的税负带来了一定程度的影响。

一、浅析“营改增”以及其主要原因

人们普遍所讲的“营改增”就是指营业税改增值税，也就是将以前需要缴纳营业税的应税项目转变成为缴纳增值税。这样的税收改革最大的优点就是能够有效的避免重复征税的问题发生，既能够有效的降低企业的税负，还能够更好的促使社会形成的良性循环。增值税就是指对服务或者产品的增值部分进行纳税，从而有效的减少重复纳税的问题，是我国政府证据社会根据社会经济的发展新形势，从总体部署的角度出发而进行的深化改革措施。“营改增”的主要目的就是加快赋税体制改革，有效减轻企业赋税，从而提升服务业和科技等等高端服务的发展，并且还能有效的深化供给侧改革、培育新动能、促进消费和产业升级等等。

“营改增”的主要原因有以下的几点：一是，“营改增”有助于经济结构的调整，由收取营业税转变为收取增值税非常有助于完善增值税抵扣的链条，避免企业因重复的收税而形成的负担，促进社会专业分工以及第三产业发展，并通过有效的税务管理工作降低企业成本。二是，“营改增”推进税务体制改革进程，营业税和增值税并存的流转税制度，使财政体制的改革收到了一定的制约，并且两税并存影响税制结构优化和统一；三是，在一定的程度上减少了企业出现偷税漏税的情况，由于扩大了增值税的增收范围，完全避免可之前增值税链条断裂的问题，完整的税收链条，既能够有效的提升征收税，又在一定的程度上杜绝了偷税漏税问题的出现。

二、房地产行业的主要特征

房地产行业的产业链条与其它行业相比较长并且环节也较多，房地产行业的发展会带动一系列大量相关行业的发展，特别是对这些行业的发展较为有非常大的拉动作用，例如：房地产建筑所需要的物流、钢筋水泥混凝土等等。房地产行业的发展对当地的经济发展有非常大的促进作用，并且还为所在地城市的经济建设给予了非常多的财政帮助。但是，房地产行业却会受到地域性强等方面的原因影响，房地产虽然也是以一种可交易的商品形式存在的，但是流动性较差，并且房地产的变现速度远远不如其他行业，还有就是房地产这种商品开始进行“生产建设”，它就只能停留在原地被“留置”還不能发生任何的移动和变动。房地产行业还包含一个主要特征就是以开发商的角度来讲，会因为内外部的多种因素导致其具有较大的风险，这些外部的主要因素有当地的政治和经济的形式随着大趋势所产生的变化，或者国家政策的变化和调整，以及城市本身的整体规划；这些内部的主要因素有企业本身的资金管理和经营管理问题，或者企业内部的相关投资等等。

三、“营改增”会对房地产业产生的影响

（一）对企业税收筹划的影响

随着国家“营改增”新税收政策的在国内全面的开展和落实，房地产行业也要随着税收的新政策积极地进行相关筹划工作的重新调配和安排。并且根据新的税收政策，来合理合法的进行相关降税减税事宜，这部分的工作也是主要为了配合新的国家税收政策，来开展和企业相关的投资经营活动以及企业的生产活动，这也是系统的统筹规划企业自身的全部经营内容，这样做就可以实现在合情合理合法的情况下最大程度的降低企业自身税收负担，企业的负担变小了，那么，就能有效的提升企业的利益，这也保证了其企业利润最大化的财政决策。这也帮助了企业在符合法律规定的条件下，科学的降低税负压力和纳税成本，这样非常有利于提升企业自身的现金流动额度，这对于提升企业自身的综合市场竞争力有着非常大的作用，这一时期企业财务管理部分的重要财务管理工作就是通经对“营改增”新税收政策的有效解读，来有效进行房地产企业自身的税收筹划业务。

（二）对企业税负产生的影响

在新税收政策没有实施之前，房地产需要缴纳的营业税就是按照企业销售收入的5%，而且无一种能够抵扣税额的项目。根据“营改增”新的税收政策，房地产业按一般纳税人的10%来计增值税，并且与营业税相比较来讲，如果有符合条件的进项税额准予抵扣，在进行营“营改增”以后虽然在一定的程度上提升了一般纳税人的名义税，但是却因为增值税有一部分可抵扣进项税额，所以房地产企业因为“营改增”政策而对其整体的税负产生的影响是不能够一概而论的。“营改增”政策实施开展以后进项税额抵扣的额度大小会直接的影响到一般纳税人的赋税情况，也就是说可取得增值税专票抵扣的金额占营业收入的比例，要使其与流转税负呈反向，那么，就要在最大的额度上获得进项增值税专票，这样对于企业有效减轻税负有着非常重要的作用。

（三）提升了企业纳税合规性的要求

之前的企业营业税与增值税进行比较的化，增值税对于合规性的要求要比之前提升很多，同时如果企业出现违规情况，那么，违规的成本也在一定的程度上提升很多[3]。房地产这个行业要想良性发展和经营，就一定要投入大量的资金作为支持，不管企业的融资是通过借债还是上市，房地产企业都要保持自身良好的声誉，并且经营或者治理公司也要具有优秀性。所以，房地产行业如果出现合规性问题，就不仅仅是企业的负责人因违反法律规定而触犯法律，还会对影响企业经营发展的基本条件产生也就是融资问题产生影响。那么，也就会出现因为受到“营改增”政策的影响企业也进一步提升了对于纳税合规性的要求。

（四）对于企业财务核算的影响

对于房地产企业来讲，在‘营改增”新政策落实和实施以后，企业之前的会计核算方式已经无法应用和不符合现行的税务制度准则，并且也提升了之前的增值税会计核算的难度。出现这样的情况是因为之前会计在核算营业税时，都是通过计算企业总收入税率5%而算出当年应缴纳的营业税。“营改增”新政策中房地产企业都要根据不同的实际情况，也就是业务规模和经营范围，来选择适合本企业的会计核算税率。在这时，企业的财会人员如果没有对自身的经济活动与业务模式合理的进行分类，这样会非常的容易出现在后期选择会计核算税率的选择中出现错误选择的问题，那么，就会出现企业无法实现有效降低的税费的实际目标。针对以上可能出现的问题，就需要企业的相关财务会计人员，加强对于“营改增”政策的解读和实际的操作和学习，并且组织相关财务会计人员对于“营改增”政策的培训，从而有效的提升其职业的判断力和专业的素养。

（五）“营改增”对于企业成本的影响

在“营改增”政策全面推行和实施以后，财务部门经常并且一定进行的工作就是索取进项发票，因为由于新政策的影响，在企业的实际企业往来中要想最大程度的减轻赋税额度，就要尽可能的取得进项发票，这样的行为也在一定的程度上提升了取得增值税专用发票的成本投入。我们详细的分析房地产行业的经济活动可知，较多的活动是没有办法拿到相应的增值税专用发票，通常的情况下都只是取得普通的发票，在新的“营改增”政策背景下，有时间就会出现动用了带来那个人力物力进行发票的索取工作，但是所取得的效果是不尽如人意的。还有一种情况就是目前并没有明确关于融资成本或者是土地成本可以抵扣的税款额度。并且在房地产行业中建筑的安装成本投入所能够取得的税款抵扣额度依旧是没有明确制定出相关政策，一般的上游建筑行业均不提供增值税发票，如果房地产开发商向劳务公司或原材料的供应商或者建材企业等等索取相应的增值税发票，那么，房地产开发商取得的增值税发票金额也会被均摊在商品中。那么，在“营改增”政策实施这样的情况下，我国政府就需要增加新税收政策前后的对于企业顺利转型提供有效的配套政策，从而实现协调税收改革的目标。

四、结束语

我国的流转税主要分为两个税种，一是营业税，二十增值税。近几年，税收政策改革的重要举措就是推出了“营改增”政策，就是将营业税的应缴项转变为缴纳增值税。那么，针对我国整个房地产行业来讲，新的税收政策一定会对其产生较大的影响力，这就需要房地产的企业财务人员认证的解读和学习相关的政策内容，还要深刻的领会这其中要表达的精神和实质，这样才能顺利的完成相应的工作，从而有效的实现税收改革。

参考文献：

[1]寿荣英.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财会学习，2016，（10）.

[2]王玥菡.淺析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界：学术版，2016，（7）.

[3]倪飞龙.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].江西建材，2016，（24）.

[4]袁洲，何伦志.新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J].会计之友，2016（20）.

[5]张雯晴.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界：学术版，2016，（14）.