刍论交通因素对住宅地产价格的影响——以城市轨道交通的因子为例

杨茂盛，郑　芳

(西安建筑科技大学 管理学院，西安 710055)

一、引言

自2010年以来，中国经济“挽起裤脚”大步前进，人民生活质量持续上行，社会发展及GDP指数不断提升，城市化率更是由47.50%增长到58.52%[1]。随着国家对城镇化愈加重视，城镇化建设的发展逐步提升，远郊地区聚居的非农业人口与日俱增，城市功能日趋复杂，不论是从城市的数量和规模，还是物质空间及社会经济结构都有着巨大的变化。相应地，城市系统的内部矛盾冲突和复杂化程度也日益加剧，城市交通拥堵状况尤为突出，各大城市的交通现状已经从“问题”变成了 “困扰”[2]，提升城市交通建设水平已然成为解决交通拥堵状况的必然选择。党的十九大报告中提出明确要求建设“交通强国”，随着国家社会经济的飞速发展，人民对交通及出行的需求日益增加，发达的城市轨道交通网线实现了人们对便捷出行的要求。而“十三五”规划中也提出，加快发展城市轨道交通，加快300万以上人口城市轨道交通成网，预计城市轨道交通投资将超过2万亿元，到2020年，中国轨道交通运营里程将达到7700公里[3]。城市轨道交通已成为快捷高效、稳定安全、环境友好的公共交通重要选项，成为了居民出行首选的公共交通途径之一。快速高效的城市轨道交通显著地改善了城市内部的高峰期拥挤和雾霾问题，同样遵循了可持续发展的原则。不仅如此，城市轨道交通开通运行后，对城市的功能分布、土地开发形态、发展规划都有极大的影响，将引发城市发展形态与社会经济产业布局发生转变，带来了巨大的空间效应、社会效应和经济效应。城市轨道交通的高度可达性，能够完善沿路土地资源的优化利用，加大土地的开发强度，促进周边住宅地产的快速崛起。而今我国的城市轨道交通正处在发展快、建设多时期，全国城市轨道新线路规划审批速度愈加变快，国家发改委最近统计显示，至2016年8月全国共有41个城市的地铁建设规划获得批复，规划总里程超过8400公里[4]。据《西安市城市快速轨道交通建设规划》显示，西安市统共修建6条地铁线路，总长约252公里[5]。轨道交通作为我国现代化城市公共客运交通系统里中发挥主要作用的构成部分和城市建设规划的重中之重，对未来城镇的经济发展起到了推动性的作用，值得我们深入探讨。

与此同时，轨道交通网线的不断完善也促进了周边地区住宅地产的价格重组，炒热了周边的住宅地产行情，通过观察及搜集房天下等网站的信息得出，在去年一年的时间里，西安市整体房价上涨1500元至4500元不等，房价的过快增长及开发商的宣传引导加剧了购房者的消费盲目性，“地铁房”成为了购房者的首选。在“买涨不买跌”的消费心理作用下，人们纷纷拿出存款，购置房产成了继黄金后的又一块投资洼地，这使得普通老百姓在购房时不能清晰的思考，容易受到房地产市场大趋势的影响。研究交通因素特别是轨道交通对城市住宅地产价格影响的作用机制，可以帮助购房者理解价格形成的原因，从而理性购房。同时也为兰州、西宁等即将建设地铁的城市在规划时提供了理论借鉴。

二、交通因素对住宅地产价格影响的文献回顾

城市交通系统对住宅地产价格影响的研究早在20世纪60年代就成为国外研究热点，研究已从定性分析过渡到了定量研究，主要研究手段有交通成本模型、特征价格模型、地理信息中的GIS技术、灰色预测模型等。周梦婷和赵强(2016)[6]利用半对数特征价格模型，发现南京地铁3号线对一定距离范围内的房价影响呈现明显的倒U型关系。增值效果最佳的距离，玄武区出现在600～900m内，其平均增值幅度为14.8%，而浦口区出现在300～600m内，平均增值幅度为18.9%。3号线对浦口区的影响范围为1800m，对玄武区的影响范围为1500m。张沈生等(2015)[7]运用特征价格模型分析沈阳市地铁二号线对周边房地产的增值作用，指出了沈阳市地铁与房地产之间具有明显的相互作用，但这种相互作用关系存在着严重不平衡性。王雪和吴连喜(2016)[8]利用GIS技术，研究得出南昌市地铁一号线对沿线二手房价格存在影响，但区域不同，影响程度不同，从市中心区域，到市副中心区域，再到市外围区域，地铁对沿线二手房价格的影响呈现逐渐扩大的趋势。钟萌琦和汤江龙(2016)[9]也对南昌市地铁一号线对沿线二手房价格影响做了研究，发现地铁对房价的正面影响较大。汤清和王梓(2015)[10]通过GM(1，1)模型预测得出，地铁沿线房价受地铁影响明显上涨，并且随着地铁工程的推进，实际房价与预测房价的差值逐渐增大。

三、住宅地产价格的主要影响因素

马克思主义经济学当中对于住宅地产价格的诠释重点与西方经济学中的有所差异。马克思主义经济学认为，住宅地产的价格是由建筑物价格和地价构成，是住宅地产商品价值和地租资本化价格的货币表现(林岗等，2003)[11]。而在西方经济学理论当中，住宅地产的价格主要跟市场供需关系相关，而且供需是否平衡不但取决于其自身的供给与需求情况，其他因素也会带来正向或负向的影响。这些因素包括宏观层面上的经济、社会、行政等因素，也包括微观层面上的区位、宗地特征、邻里等因素，下面将对这些影响因素进行展开分析。

(一)宏观层面影响因素

住宅地产价格的宏观影响因素是作用于整个住宅地产市场的具有普遍影响的因素，不单独针对某个具体的项目。

1.经济因素。经济因素包括了国家或者地区的经济发展水平和发展速度、居民的收入水平和消费水平以及经济产业结构等多个因素。其中国家及地区经济发展水平可由国内生产总值(GDP)，货币供应量，实际贷款利率等体现。一般来说，住宅地产市场的发展具有周期性，纵观过去十年住宅地产的市场发展，不难发现平均每三年出现一个波动周期，且上行周期持续时间久于下行周期，但整体趋势呈上涨状态，与国民生产总值的增长保持同步。同时，货币供应量的变化也会对住宅地产市场带来明显的影响，若货币供应量增加，就意味着银行提供给开发商的贷款金额增多，且开发商申请借款成功的可能性更大，从而增加了开发商对住宅地产市场投资的积极性与收益率。不仅如此，老百姓在购房时也能享受到相对宽松的贷款政策，减轻了刚需家庭的信贷负担，提高了人们的购房热情，改变了货币供应量，就等于改变了开发商的投资力度与居民购房能力。总的来说，区域经济增长速度越快、政府财政收入水平和居民收入水平越高，对住宅地产的需求就越多，住宅地产价格便会得到正向刺激从而促使价格升高。市场利好情形也会引来开发商的投资眼光，致使投资密度增加，土地地价自然升高。而当区域物价升高时，建筑所需的人工费、材料费、机械费等均有增加，继而提升了住宅地产的购置成本，促进了价格的上涨。而居民收入代表的是老百姓对住宅地产的购置能力，不同的购置能力有不同的需求，或自住或投资，需求层次不同也会引起市场行情的变动。就我国的情况来看，平均居民收入高的经济发达城市，其房价普遍高于经济欠发达地区。

2.社会因素。社会因素包括人口密度、城镇化水平、消费观念等因素。随着国家对城镇化愈加重视，城镇化建设的发展逐步提升，在城镇化建设进程中，大批人口涌入城镇，而城市居民作为商品房的消费主体，区域人口密度增加会带动住宅地产的规划与投资，从而导致住宅地产价格的波动。城市居民的消费心理因素也会对价格产生影响，当商品房市场整体利好，价格不断攀升时，不论是出于逐利性的投资性购买群体，还是有刚性需求的群体，都会随着“买涨不买跌”的行情而进行商品房的购买，从而“迫使”居民购买力提高，反向刺激住宅地产价格的上涨。

3.行政因素。行政因素主要包括国家税收政策及国家住房政策。具有一定的强制性，政策出台后会快速的作用到市场中，现行的政策主要从需求侧、供给侧、中间环节和其它角度出发，对住宅地产市场发力。从需求侧出发主要是指控制国民购房需求来抑制房价的不断攀升，例如以户籍、税款缴纳和社保缴纳等情况为衡量的指标，政府通过出台各类限购政策或限制贷款来降低城镇居民对购房的非刚性需求；或者利用提高按揭贷款的首付款比例和贷款利率来增大消费者的购买成本，继而抑制老百姓的购买跟风性，减少非理智住宅房产的购置，例如西安市现行的限购政策，本地户口以家庭为单位只能购置最多两套住房，非西安户口，但交纳两年社保，以家庭为单位最多购置一套住房[12]。供给侧的主要措施是从扩大市场供给量的角度出发，降低住宅市场的货品稀缺性，从而改变市场供求状况，遏制了住宅地产价格的非理性增长。从2006年开始政府出台的基于供给侧的政策主要有扩大住房建设用地的出让、增加商品房占房地产市场总量的比例、加大对保障性住房的投资与建设、加快土地出让以及相关各项审批的速度。控制中间环节是指根据市场的需要改变中间交易环节的税费，从而作用于住宅地产市场的供需，常见的措施有，当需要“刺激性调控”时，采取减征或免征增值税的方式，当需要“限制性调控”时，则取消部分过往的税收利好政策。今年的政府工作报告中指出，要贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”[13]，也就是说，宏观的地产调控手段仍会持续，购房投机性行为将得到严格的控制。但是面对不同情况应分析对待，宏观政策的调控应根据城市具体情况而制定合适当地市场行情的政策。

(二)微观层面影响因素

微观层面的影响因素主要由区位因素、宗地特征及邻里因素构成。

1.区位因素。区位因素主要包括住宅地产的供需状况、交通的可达性、市政配套水平、周边商业发展程度等。从经济学角度来讲，住宅地产兼具商品及投资属性，市场供需状况与住宅地产价格的变动息息相关。当房屋空置率及住宅空置率过大时，住宅地产存量市场的供给远远超过需求，为了改变生产过剩的市场状态，开发商往往会采取降低投资收益率的方式来拉动需求。当住宅地产市场存量小于居民的购置需求时，开发商往往会借机鼓吹“饥饿营销”，扰乱市场秩序，出现“预约看房，排号买房”的现象，此时购房者心甘情愿以较高的价格完成购买，导致住宅地产价格一路攀升。此外，在城市发展过程中，会因为资源分布变化而重组为新的功能区域，例如商业集中片区、教育集中片区、行政集中片区等，这就会造成特定消费人群对新形成的功能片区住宅地产需求大于供给。区位因素的另一个重要构成为交通可达性，主要体现为城市居民通勤生活的便利程度，通过发达的城市交通网线，城镇居民可实现快速的通往市区各地，极大地节约了人们的出行时间及其成本。从区域经济学角度来说，在不改变其它条件的前提下，社会经济活动趋于向城市交通网线发达的地区靠近，且持续拉动区域的经济发展。

2.宗地特征。对于住宅地产项目而言，其建筑结构特征和项目整体情况存在着许多差异化特征，这些影响因素包括项目开发商的资质和品牌，项目的施工质量、建筑类型、建筑面积、建筑朝向、建筑年龄和装饰装修程度，楼盘的容积率、车户比、绿化率等。不同的楼盘其宗地特征不同，在进行购置时，根据购房者的侧重点不同，对楼盘的评价也存在主观的差异。

3.邻里因素。生活配套设施是否齐全是邻里因素的主要指标，其内容包括医院等级、教育配套、娱乐休闲、距商圈CBD的距离、交通网线发达程度以及园林景观资源等。邻里特征因素能够有效的提高人居生活质量和便捷度，因此对住宅地产价格起到明显的作用，齐全多样的生活配套设施带给住宅地产价格的变化是正向的。

三、交通因素对住宅地产价格的影响

发达的交通网线不仅能够优化城市功能的布局，还能将人口密度引流到卫星城市，继而推动区域经济的发展。近几年，在合理经营现有城市交通网线前提下，政府提倡大力加快发展城市轨道交通。一般来说，建设一条地铁线路所带来的就业机会，相当于成立千人规模的企业，而“十三五”地铁建设规划里程8400公里，就意味着带来了十几万的就业需求。有直接投资及人口密度的增加，就有资本的累积，引发了对城市轨道交通周边土地利用强度的需求增加，此类投资及其累积的资本量通过相邻效应，将经济效益扩大到城市轨道交通沿线地区，引起了渗透效应，继而提高了沿线地区土地地价及住房地产价格[14]。在西安地铁三号线未承建之前，浐灞生态区所处的城东被称为“东郊”，虽然生态环境相对市中心良好，但因为离中心商圈距离远且交通不便利，市民出行的时间成本和交通成本较大，加上灞河横穿其中，浐灞生态区当时更多被用来种植粮食及蔬菜作物。在地铁三号线建设之后，吸引了众多开发商来浐灞投资，其中世界500强企业14家，涉及产业、民生、生态等多个领域，固定资产投资累计完成1223亿元，促进了区域经济持续快速增长。而浐灞国家湿地公园和2011西安世界园艺博览会旧址等，都为住宅地产提供了有利的生活配套条件，看到商机的房地产开发商对浐灞土地的需求量持续增加，土地开发强度大幅提升，浐灞土地交易市场频现高价斩获土地的案例，原本几乎零溢价率的西安土地交易市场在2017年底出现了168.12%的高溢价率[15]。城市轨道交通的另一个优势就是大大提高了居民的交通可达性。城市居民以极低的交通成本通达全城，实现了更加快捷的看病投医、受教育、通勤工作和购物休闲。随着城镇化进程的加快，人居、环境质量、交通拥堵等各类城市问题日渐凸显。“ofo小黄车”等交通工具的出现，仍旧受到出行时间及天气条件的限制、出租车及私家车的出行费用偏高、公交车分时段拥挤等情况，都或多或少的削弱了居民出行的舒适度。对城市轨道交通周边居民来说，搭乘地铁线路出行，可实现以较低的出行成本高效快捷的通达全城。不仅如此，搭乘地铁可节约对不可再生资源的消耗、减少碳排放，保护环境、降低空气污染、有效改善道路拥堵，符合资源节约型社会的理念。

区位理论指出，城市不同区位的土地价格具有较大差异，而到达不同区位所花费的经济成本与时间成本差异会扩大土地价格差异[16]。交通可达性越高，地铁周边土地的开发价值越大，产业布局重组能力越强，政府的推动及开发商的投资均造成城市轨道交通沿线住宅地产价格的升高。但是不同的区域经济发展程度及交通发展现状不同，受到城市轨道交通的影响也不尽相同，例如西安市钟楼商圈及小寨商圈，在地铁线路开通运营之前，其交通就已通达全城，交通可达性并未因地铁线路的开通而大幅提高，故沿线土地开发强度及住宅地产价格相比非CBD区域受到的影响弱，此为城市轨道交通对住宅地产价格影响的分市场效应。

随着城市轨道交通线路的开发运营，增强了水电暖等市政配套设施的完善程度，教育资源、景观园林资源、医疗资源等公共资源的增多，提升了居民生活环境，社区发展程度显著提高，住宅地产价值继而得到提升。

对于城市轨道交通的发展，我们也应辩证的思考，城市轨道交通所引发的负面效应同样不可避免，例如城市轨道交通的可达性同样也会带来噪音和垃圾污染，持续高流量的地铁站在遇到紧急疏散时会有安全风险等。但从宏观层面来看，城市轨道交通带来的积极影响仍旧大于负面影响。

四、经济学视角的对策建议

(一)合理城市轨道交通的规划，促进城市经济的发展

城市轨道交通的顺利建成对土地的利用形态、格局、规模均带来积极的影响，从而引起城市形态和经济布局的更新迭代，形成显著的经济效应、社会效应及空间效应，同时，城市轨道交通的开通运营可以显著促进区域经济的发展，完善城市片区的功能划分。所以政府在规划设计城市轨道交通路线时，应深入解读经济结构的演化，判断人口区域流动的动态格局，确定城市的定位，科学调整对建设用地的规划，合理制定区域发展目标符合城市未来发展趋势，控制并完善城市产业的区域布局，保证区域经济健康平稳的发展，优化资源配置，提高空间使用效率，增强公共服务能力和社会治理能力。

(二)建立健全长效机制，完善城市轨道交通网线，加强住宅地产供给侧市场的建设

政府要尽快完善城市轨道交通网线的建设，贯彻落实地方主体责任，持续施行差别化调控手段，做好住宅地产市场的“去产能、去库存、降杠杆、降成本、补短板”工作，做好滞销楼盘周边的城市轨道交通网线规划与建设、教育资源配套、医疗条件配套、景观绿化等公共资源的完善，对开发资金短缺，无追加投资能力的烂尾项目，可考虑将其转让给其他具有开发资质及能力的企业进行再次开发或推倒重来。政府还应建立健全长效机制，根据城乡规划发展及振兴农村的要求，增加住房用地供应途径，设立租购并驾齐驱的住房制度，推动住宅地产市场平稳健康发展，加速建设城市轨道交通网线，加快城乡融合发展速度，提高老百姓的生活满足感。保证老百姓的刚性住房需求，规范二手房租售市场，发展共有产权住房。提高多主体供给、多渠道保障、租购并驾齐驱的住房制度建设，规避城市轨道交通建设带来的负效应，让老百姓早日过上安居宜居的生活。央行副行长潘功胜在全国两会期间的记者会上提出，央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

(三)理智看待营销概念，理性调整置业计划

城市居民应客观地看待开发商的营销手段，了解必要的市场行情及国家相关法规与政策，切勿跟风盲目购房，结合自身住房需求及购买能力，从实际情况出发，从多角度面对楼盘进行考量，例如楼盘的外部环境，项目的绿化率、建筑密度、车位比、户型及生活配套完善程度等。避免投机倒卖的心态，选择符合家庭自身状况的置业计划，购买能力相对较弱的居民可考虑邻近公交网线与城市轨道交通交接的区域，或享受政府政策的安居工程住房，而不是一味追求“地铁房”。

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