多地因楼盘降价引发纠纷楼市几大信号不可不重视

陈一良 张玉洁

国庆期间楼市不平静！社交媒体上传出多地疑似因楼盘降价而引发的纠纷事件。

记者实地探访其中杭州涉事楼盘了解到，该楼盘的纠纷仅为个案，开发商调整了部分房源的价格，且同意退房。整体来看，由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度，普遍存在一二手房价格倒挂情况，在目前的市场环境下，一手房住宅仍有價格优势。

不过，房地产分析人士同时指出，2018年楼市出现了冲高回落的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中。在这种背景下，打折、降价现象很可能由点到线到面扩散。房企将会在运用促销手段加快销售和控制风险之间谨慎平衡。

杭州楼盘“纠纷”仅为个案

2008年，万科在全国降价促销，杭州万科业主集体围攻售楼处，要求退房。10年过去，相似的一幕又在杭州滨江新希望新城·未来海岸项目（以下简称项目）发生。由于该项目二期部分房源价格较一期有所下调，部分一期业主拉出横幅维权。

记者国庆期间走访涉事楼盘了解到，项目二期降价仅涉及部分房源，且该房企9月下旬已经与部分业主达成了退房且不收取违约金的协议。退房的业主数目说法不一，大致数目在5-10户之间。

公开资料显示，目前该项目先后推出两批摇号房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套数382套，户型面积90㎡以下为16600元/㎡，90-140㎡均价为17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源户型为93-115㎡，90-140㎡，均价为16822元/㎡。从均价来看，两次开盘的90-140㎡，价差为378元/㎡。

不过在个别房型，价差则较为明显。记者了解到，本次价格下调主要是针对项目二期顶层和底层的部分房源。其中，二期顶层115平方米的房源较一期均价下降了2200元/平方米左右，92平方米的房源则相较下降了1400元/平方米左右。这意味着同等面积房源，一期业主要比二期业主多花十几万元至二十余万元不等，由此引发一期业主的维权行为。

“二期中的顶层、底层房源较一期有降价，但中间楼层涨了，这样一降一涨后，总体均价基本不变，这是公司为了销售便利而对定价策略作的一点调整。”一位不愿具名的项目销售人员告诉记者。

“降价35万的情况只在个别楼层和房源中存在，主要是一期房源景观更好一些，所以顶层、底层的定价也相对略高一些。”前述项目销售人员这样解释道。

中原地产首席分析师张大伟表示，在楼市接近拐点的情况下，降价项目出现纠纷的主要原因有三个：首先，开发商定价随意，缺乏监管。在房价中，成本差别比较小，利润过高，部分项目预售周期过长，比如北京通州很多项目从开盘的不到5000元/平方米，短短几年上涨幅度超过2万元/平方米，其中成本差别不大。房价过分偏离成本，使得购房者投资投机心理过盛。其次，开发商销售过程中，部分违规行为或者承诺也为后续的纠纷埋下了隐患。最后，多年来房价从来没有真实跌过，使得购房者忽视了房屋作为商品，价格不仅会涨，也会下跌。

记者同时了解到，部分一期业主的维权行动并未影响到项目二期的销售，项目二期推出的155套房源目前已经售罄。限价政策导致的一二手房价格倒挂情况下，“买到即是赚到”仍确保了一手房的销售。一个颇具戏剧性的细节是，由于二期部分房源低于一期，一期个别业主退房后，转而选择购买二期的房源。

公开信息显示，该项目位于杭州市萧山区，并非市中心区域，但由于该区域新房供应较少，且项目均价显著低于周边二手房均价，在该区域中仍均有较高性价比。

记者走访项目周边二手房市场了解到，项目所在地附近的住宅房源单价在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓单价在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高卖到过25000元一平方米，现在回调了一点，目前附近有一些二手酒店式公寓在卖，单价在17000-20000元左右。所以，如果能买到该项目的限价房，肯定是赚的，只是赚多赚少的问题。”一位房产中介人士告诉记者。

一位杭州房产从业人士告诉记者，今年杭州对新房价格做出限制，实行摇号购房，这使得能摇中的购房者大多都能买到比市场价格低的房子，“这其实在客观上对购房者产生了一种保护，所以这次该项目的维权相对比较平和，没有出现打砸的现象。从目前周边的搜房价格来看，购房者并没有亏本的问题，只是少赚一点而已”。

两大信号不可不重视

中原地产首席分析师张大伟表示，由于新房供给增加，包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。与此同时，热点城市仍处于严格调控之中，信贷收紧，不仅仅商业贷款继续高压，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场继续开始观望。现阶段购房者的购买力很难再支撑市场继续冲高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

此外，楼市几大信号也传达出重要信息。

1、售楼处纠纷越来越多

目前楼市降价还未普遍，只在小部分城市的个案项目中出现。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，虽然“房住不炒”，但就算是自住型购房者，也希望资产价值持续上涨，并在历史的验证中对此抱以乐观预期，因此很难接受房企的降价行为，特别是很短时间内，楼盘价格出现的下调。纠纷的出现，也是房企真实降价、楼市成交转冷的体现形式之一。

2、摇号中签率越来越高

摇号本是为了应对热点城市一手房一房难求的产物，但当摇号中签率越来越高，甚至出现摇号补选的时候，这种信号值得玩味。

以杭州为例，记者了解到，9月以来上市限价楼盘越来越多，购房者趋于理性，观望态势明显，摇号中签率越来越高，多个楼盘出现摇号补选、开盘未售罄等现象，甚至有部分楼盘出现撤销摇号登记的现象。有业内人士指出，或许未来非热门楼盘将不需要摇号。