租房贷考验银行智慧

史晨昱

在“房住不炒”的调控纲领下，发展租赁住房建设，已成为不可逆转的市场趋势，中央和地方租房新政频出，住建部选取12个城市作为住房租赁试点，特别是“租购同权”和集体土地新建租赁住房政策，引爆中国租房时代。链家的报告显示，中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年会超过4万亿元。

租赁市场前景广阔，但赚钱模式仍是困扰所有参与者的最大问题。长期以来住房租赁市场之所以缺少足够有影响力的租赁运营机构出现，就是因为盈利难度过大。现在一二线热点城市的土地价格较高，从而导致了企业的租金回报率其实是远低于其地价成本的，在地价成本拉高房价成本的情况下，租赁资产的持有者其实有着较大的盈利难题，这是租赁市场发展的一个根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立盈利模式。尽管租赁运营机构在最近两年有所增加，并且吸引了资本市场的注意，但经过两年来的实际运营，这些项目大多数已沦为实验品，后续的盈利预期微乎其微。租赁运营机构的盈利模式一直是困扰租房规模化发展的瓶颈。

一方面，要做大规模来摆脱生存压力；另一方面，造血能力严重不足，外部融资也存在天花板。在此背景下，不少租赁运营机构便打起了房东和租客的主意。“长租公寓+租房贷”模式一经问世便被视为生钱之道的重大创新。在这一模式下，房东和租客不直接发生联系，租赁运营机构引入银行将整个租房业务变成了金融产品。首先，房东和租房平台之间是租赁关系，房东将房子直接出租给租房平台。其次，租房平台和租客之间是转租关系，租房平台收集到房源后，统一布置，再转租给租客。最后，租客和银行建立租房贷款的借貸关系，租客向银行申请贷款，银行将贷款一次性直接发放给租房平台，作为租客在租房期限内的租金，而租客承担向银行还贷的义务。

只要租客办理租房信用贷，银行一次性支付给平台的租房贷款，除了租房平台每月支付给房东租金后，剩余的资金全部沉淀在租房平台上。租房平台相当于获得了“再融资”，并开启“拿房—出租—融资—再拿房”的循环模式。

正是看到了这种模式可以撬动银行资金，各类资本蜂拥而入。各类租房平台疯狂抢购房源，不惜一切代价占领市场。租房只是诱饵，租房平台基本都做起了资金生意，为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为租房平台的主要业务。

算盘打得是好，可租房市场竞争激烈，资金周转时间长，收益低，只有个别大中介能玩转起来，不少小中介，根本无法维系收支平衡。租房平台如果没有充足的资本做持久保证，一旦现金流出现问题，就无法向房东支付租金，甚至会挪用收到的租房贷款。

当殷勤的服务之下潜藏了资金的暗流涌动，市场迅速变异，各种招摇撞骗的“套路”也就随之而来。一些租房平台打着房东的名义同金融机构签订保理融资协议，房东莫名其妙地被贷款。正常情况下，租房机构会按期还款，但一旦租房平台资金链断裂或跑路时，金融机构向房东讨债，房东叫苦不迭。

针对租客的套路水就更深了。租房分期本来是正大光明的消费金融场景，却成了堂而皇之的消费陷阱。一些租房机构表面向租客妥协，甚至主动让利，背地里则以租客的名义申请租房分期，提前锁定房租收入。当越来越多的租房平台开始“套路”租客，套路就成为整个商业模式的主流。套路贷无孔不入之时，租房金融这个市场，也就被彻底玩坏了。一些放贷机构明知是套路贷，仍然睁一只眼闭一只眼，甚至与租房平台共谋。

长租模式，疯起来，就是下一个爆雷的P2P。近期拥有5000余间长租公寓的杭州鼎家，因资金链断裂破产，让人看清了这个市场的险恶。鼎家跟房东签了托管合同，高价收房，答应每月打给房东房租。然后，让租客去小贷公司，做分期，支付一年的租金给中介，之后鼎家拿着租客的钱就跑路了。重庆也爆出同样的黑中介，管家婆。管家婆与P2P平台勾结，联手设局诓骗租客。租客绑定会分期网贷平台，交了一年的房租，但租金被管家婆私分并跑路，房东拿不到房租，租客随时被扫地出门，拿不到押金，还绑定网贷，欠着本不是自己的借贷，影响到个人征信。

在关乎民生的市场，资本必须套上严格监管的枷锁，否则后果难以控制。长租公寓运营商通过租客使用租房贷获取“沉淀资金”，还存在监管空白。目前金融监管部门尚无统一管理规定，“租房贷”类贷款游走在“灰色地带”。金融监管机构应对长租公寓融资流向加强监管，应尽快制定管理细则，规范租房信贷业务，维护消费者合法权益。

由于租房客户大多为长尾客户，商业银行并不擅长服务，自身又缺乏金融产品与客户消费衔接的场景，只能借助各类鱼龙混杂的租赁机构，一招不慎，就会沦为帮凶。如何玩转租房金融业务，考验着传统金融机构的大智慧。

作者系资深金融人士