写字楼市场供给预测研究

孙文波

摘要：写字楼是总部经济重要载体，是城市经济领航发展的主战场。本文对写字楼市场进行了概念界定与特征归纳，并利用回归模型初步构建了地区写字楼市场供给预测模型，利用深圳市1992-2016年写字楼竣工面积与第三产业从业人口统计数据，实证分析了深圳市写字楼市场供给规模，据此给出了相关政策建议。

关键词：写字楼；供给；预测；宏观调控

1.写字楼市场特征

写字楼也称办公楼，是经济活动管理集中地，也是总部经济重要载体。写字楼承载了城市经济领航发展的重要使命，是社会文明、创新发展、城市繁荣的主战场。判断一个城市经济发展水平如何，写字楼数量与实际使用面积往往是重要指标甚至是直接判别标杆。作为与地产关联的概念，写字楼却表现出与传统地产截然不同的特征：

第一，非住宅非商业性。写字楼市场通常包括甲级写字楼与5A级写字楼两种，与洋房、小高层、酒店式公寓、别墅、商铺等地产概念不同，写字楼市场面向的是一种高端办公场所需求，高度体现了经济管理活动集中性，其建设有独特的质量标准，既不能当住宅也不能当商业街区使用。

第二，高端顶级。不管是5A级写字楼还是甲级写字楼，写字楼均体现了人们对高端顶级办公环境的诉求。从国外对写字楼功能的界定看，集中收集市场信息、高层做出管理决策、企业总部公文传输、经营管理命令发布以及其他经济管理行为。写字楼并不具有一般意义上的生产制造、市场营销、广告推介、产品研发设计等企业经营管理活动功能。

第三，超大规模。写字楼往往是城市地标的重要载体，其建筑本身要求规模庞大，并且需要强大的综合配套设施，包括总部经济、办公经济、会展中心、商务会谈等一体的大空间。并且由于写字楼办公人员涉及面较广，其要求区位优势、制度优势、市场优势等优势暗含了写字楼应坐落在交通便利、与政府职能部门相近、与市场终端毗邻的地方。

第四，生态智能。花园式办公、有氧办公是写字楼生态、环保的基本要求，也是适应现代化快节奏办公舒适性要求的集中体现，也是高端顶级的基本要求之一。独立私家感受、开放自由办公环境、人工智能便捷体验则是写字楼智能化题中应有之义，也是体现写字楼高效办公的一种理念使然。

2.写字楼市场供给预测模型设定

与其他物业形态相比，写字楼市场受更多环境因素的影响，也更易受经济环境的影响，与国内外经济形势的变动影响。从宏观环境来看，GDP、FDI、城市规划、房地管理制度法规、包括经济结构转型、结构调整都会直接影响到写字楼市场整体的发展。但是，从传导机制上讲，这些宏观的因素对写字楼市场的总量影响是存在一定时滞的。如果表征在模型上，并不会表现出明显的同步放量或减量态势。因此，我们考虑选择其他在传导机制上更具有时间同步性的指标。

从微观市场供求关系来看，现代服务业的发展带动了写字楼市场的需求。这一点，从各城市大量的调研结果均可窥见一斑。大量的数据也向我们表明，写字楼市场上的主力需求均来自第三产业。但我们并不能单从第三产业的GDP来判断其发展带来的写字楼需求的影响；简单地说，银行业在发展的过程中所创造的价值越来越多，但公司发展到了一定程度以后，对于写字楼的需求并不会无限的增长。由此可以看出，第三产业GDP并不是一个很好的与写字楼总量联系起来的指标。

我们将公司对写字楼的需求细分到更小的需求单位上，企业对写字楼的需求量最直接的表现在于，企业中的“白领”从业者。第三产业的从业人口中有一部分的比例，而且是一部分较为固定的比例的人从事着白领的工作。从这个传导理论上来讲，将第三产业从业人口作为衡量写字楼需求的关键指标。在选取表征写字楼供给的关键指标时，我们选取了写字楼开工面积、竣工面积、开发投资额、施工面积等指标来进行对比考究，认为选取竣工面积更为合适。根据所进行的相关调查与分析，我们试图分析写字楼市场与第三产业的发展中存在的内部联系，并建立起写字楼市场总量与第三产业从业人口的关联模型。根据1992—2016年深圳写字楼市场累计竣工面积与第三产业从业人口的统计资料，建立以写字楼市场竣工面积为自变量、第三产业为因变量的一元线形回归模型。根据商品的需求曲线模型，我们构造如下研究模型：

S=b0+b1N+e

其中，S作为被解释变量，表示深圳写字楼市场累计竣工面积，用于衡量市场的存量；N表示深圳第三产业从业的人口；b0是常数项；e是残差。模型中数据主要来源于1993-2017年《深圳房地产年鉴》与《深圳统计年鉴》。

3.实证分析

运用统计软件SPSS19.0软件，将写字楼市场竣工面积的累计量对第三产业从业人口直接回归。结果发现：回归方程的复相关系数为0.987，决定系数（即r2）为0.975，经方差分析，F=429.284，P=0.000a，回归方程有效。方程的拟合度好。拟合方程如下：

S=-67.807+2.276N

根据拟合方程验算预测值与实际值的偏差程度，我们可以发现方程拟合度非常好（参见下图）。

为了减少预测误差，我们选取近三年深圳第三产业从业人口年平均增长率推算2017年的第三产业从业人口。根据2014-2016年相关数据，我们可以知道近三年，第三产业从业人口年平均增长10%。如果保持这样比率增长，2017年第三产业从业人口为212.058万人。据此2017年深圳市写字楼市场总供给为：

S=-67.807+2.276N=-67.807+2.276*212.058=414.837（万平方米）

由此可知，2017年深圳写字楼总体市场存量达到414.837万平方米。

接下来可以考虑用此数据，以及存量数据去研究深圳市写字楼增量，但是，反观来看，这个可能思路也是错误的。究其缘由主要是需求还有投资属性，好像阶段性大妈之于黄金的需求一样。现在来看这个研究最主要的应用，应该是宏观调控层面上看，一个城市总的办公类供应量应该多少是一个合理的区间范围，以帮助实现市场的平稳。

4.政策建议

根据以上研究发现与研究结论，对我国当前城市写字楼市场宏观调控而言，至少存在以下两个方面的政策建议：

第一，加强写字楼市场宏观调控。写字楼作为特殊的地产，对国民经济的拉动作用要明显强于普通住宅和商业地产。因此，各地政府纷纷将写字楼建设作为城市经济发展的重要抓手，大力推进写字楼建设。写字楼虽然在总部经济、集聚经济中发挥中坚作用，但由于其建设以及管理尚缺乏统一的标准，导致其收益与管理存在市场混乱、风险较大等问题，严重抑制了地方政府与广大投资者参与写字楼建设与投资的积极性。因此，加强写字楼市场宏观调控应着力做好以下两点：一是加快建立写字楼建设标准体系，将符合写字楼建设资质的房地产开发企业按照資质大小分别建档，参与地方政府写字楼招投标，按照公平竞争、质量第一、服务至上作为评判写字楼建设方的基本原则，同时强化社会监督、第三方监管的建设质量监管机制建设；二是引导广大投资者理性参与写字楼投资，写字楼投资有风险、参与需谨慎，写字楼收益主要来源于租金，一旦经济不景气，企业采取收缩性发展战略，写字楼将出现人去楼空的格局，其收益将大打折扣，甚至出现入不敷出严重亏损的情形。

第二，加快城市产业转型升级，优化人才落地政策。推进新一轮以人为核心的产城融合是当前城市升级、产业发展、产城互动的首要任务，加快城市产业转型升级有利于提升写字楼市场需求，扩大写字楼建设规模，优化人才落地政策有利于提升城市人力资本含量特别是行业领军人才、创新创业人才等高人力资本含量，刺激写字楼市场需求，将产业发展与人才引进作为写字楼市场需求扩张的两驾马车，推动写字楼经济快速、可持续发展。

此外，还应加大城市公共资源与产品供给力度，推动写字楼配套建设。

参考文献：

[1]杨晓锋.包容性增长理论与实证研究[M].武汉：长江出版社，2014.

[2]杨晓锋.产业升级、收入增长与城市规模[J].经济体制改革，2017（03）

[3]蔡昉.中国经济改革效应分析——劳动力重新配置的视角[J].经济研究，2017（06）