《合同法》施行前租赁期限约定之探讨

李超逸

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是有名合同之一，我国现行《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）单设一章，对租赁合同的定义、期限、形式以及出租人和承租人的权利义务进行了比较明确的规定，例如《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”租赁期限是指租赁合同约定的存续期间，租赁期限一旦届满，租赁合同将失去效力。租赁期限的约定或规定对租赁合同各方当事人将产生重大影响，直接关系到被租赁物的使用时间和返还期限以及租金的收取期间。由于客观情况的不断变化，租赁期限太长或太短都会对合同当事人产生不利影响，不利于当事人权利的实现，这是《合同法》对租赁期限进行限制的因素之一。

现行《合同法》施行于1999年10月，与此同时，于1982年施行并于1993年修正的《中华人民共和国经济合同法》（以下简称“《经济合同法》”）被废止。《经济合同法》第二十三条曾对财产租赁合同有简要的规定，其中并未对租赁期限进行规定，仅要求“财产租赁合同，应明确规定租赁财产的名称、租赁期限……条款”。在《经济合同法》施行期间，随着我国市场经济体制的不断完善，租赁行为逐渐频繁，房屋、土地等租赁期限较长的租赁合同数量增长迅速，其租赁期限从数月至数十年不等。随着《合同法》的颁布施行以及《合同法》相关司法解释的出台，原《经济合同法》施行期间成立的租赁期限超过二十年的租赁合同的效力问题，引发了众多探讨。

合同是平等主体间建立权利义务关系的体现，属于民事法律规范调整的范畴。民事法律规范对于其施行前发生的民事关系有无溯及力，是民法在时间上效力的一个重要问题。法的溯及力又称法律溯及既往的效力，是指新法律可否适用于其生效以前发生的时间和行为的问题。如果可以适用，该法律就产生溯及力；如果不能适用，该法律就不产生溯及力。现代国家关于法律的溯及力问题一般通行的原则有二：其一，法律不溯及既往原则，即国家不能用现在制定的法律指导民事主体过去的行为，更不能由于人们过去从事了某种符合当时法律规定却根据现行法律是违法的行为而处罚他们。法不溯及既往的根据在于，在新的法律实施之前，人们只能依据旧的法律实施行为，而根据旧的法律所作出的任何行为都是合法的。如果在新的法律颁布实施后，新的法律产生推翻當事人依据旧的法律所实施的行为的效力，就会打破当事人对依据法律而行为的后果预期，不利于社会关系的稳定和法律的权威性。因此诸多学者认为，法不溯及既往原则是现代法治的基本原则之一。其二，作为法不溯及既往原则的补充，诸多国家同时还认为法律规范的效力可以有条件地适用于既往行为，即所谓的“有利追溯”原则。有利追溯原则在我国民法中表现为，如果之前的某种行为在行为时不符合当时的法律关系，但以现行法律是合法的，并且对于各方当事人都是有利的，且不损害国家利益和社会公共利益，就应当依新法承认其合法性并予以保护。[1]针对《合同法》的适用范围，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（以下简称“《合同法解释（一）》”）作出了相关司法解释，其中包括：“第一条 合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”“第二条 合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”“第三条 人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”上述司法解释基本明确了《合同法》在实施过程中的“法不溯及既往”以及“有利追溯”的原则，但具体涉及类似租赁期限超过二十年的合同情形时，需要对司法解释各条联系起来理解。

对于《合同法》施行前成立的租赁期限超过二十年的租赁合同（以下简称“该类合同”），租期跨越了《合同法》实施前后，对于该类合同是否有效，主要有三种观点。第一种观点认为整个合同有效。该类合同在《合同法》实施前成立，作为履约依据，当时施行的《经济合同法》及其他法律并未对租赁期限作出禁止性或限制性规定，应当视为任意性规定，超过二十年的合同期限约定是当事人间自由约定的结果，是真实的意思表示，应当认定整个合同有效，合同应当按照当时的约定继续履行。第二种观点认为合同部分无效。该类合同的期限延续到《合同法》实施期间，依据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。也就是说，不超过二十年的租赁期限以及合同的其他条款依然是有效的。第三种观点认为整个合同无效。依据《合同法解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。当时适用的《经济合同法》对租赁期限没有明确的规定，而《合同法》第二百一十四条对租赁合同期限进行了明确的禁止性规定，因此认定该类合同无效。

上述几种观点争议的焦点在于《合同法》的适用上，具体而言即《合同法》有关租赁期限的规定对于该类合同是否有溯及力。为此，在《合同法》实施后，为了解决《合同法》的溯及力问题，最高人民法院在《合同法解释（一）》中专门就《合同法》溯及力作出了规定，具体内容可见上文。但在具体实施过程中，也产生了不同理解，如《合同法解释（一）》第一条所述：“除本解释另有规定的以外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”如何理解“当时没有法律规定”，有两种意见：第一种意见认为，《经济合同法》仅规定了租赁合同需要约定租赁期限，但未对期限长短作出限制，也即《合同法》实施前法律没有对租赁期限作出限制性规定，实际上，允许当事人自有约定租赁期限，法律不对此作强制性规定，因此不属于“当时没有法律规定”；第二种意见认为，既然《合同法》实施前没有有关租赁期限的明确规定，就属于“当时没有法律规定”，可以适用《合同法》的有关规定。[2]上述不同观点也正是争议这类合同是否有效的背后因素。

对于该类合同的效力和《合同法》司法解释规定的溯及力问题，首先需要明确的是，法不溯及既往是法律适用的基本原则，《合同法》的适用同样如此，虽然《合同法解释（一）》第一条明确“除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”，但该种例外亦不应违背法不溯及既往的原则，该条司法解释的目的并非一定要求《合同法》实施前成立的合同适用现行《合同法》，司法解释作为法官裁判案件的依据，目的是使法官在裁判案件时，对于当事人间没有约定或约定不明确的情况下，能够有法可依。其次，法无禁止即自由，是重要的私法自治原则，约定租赁期限超过二十年的租赁合同并未被当时有效的法律规范所限制或禁止。再次，该类合同的效力认定上，应符合《合同法》的立法目的，即使新法可追溯，也应符合“有利追溯”的原则，合同因适用《合同法》实施前的法律有效，而适用《合同法》而无效的，应适用认定合同有效的规定，而不应适用认定合同无效的规定，这样也有利于保护交易安全和维护市场稳定。《合同法》对于租赁合同中租赁期限的规定较《经济合同法》更加严苛，若适用《合同法》会破坏当事人对于合同稳定履行的预期，直接导致该类合同整体无效或部分无效，特别是涉及土地租赁的合同，更会带来合同无效后如何公平合理地处置土地上的不动产的系列问题。总之，《合同法》实施前成立且期限延续到《合同法》实施以后的合同效力认定，选择合同成立当时的法律规定还是选择适用《合同法》的规定，标准应当是选择能使合同有效的规定。

（作者单位为中国人民大学）

参考文献

[1] 朱景文.法理学（第二版）[M].中国人民大学出版社，2012：245.

[2] 武建华.合同法实施前租赁期限约定的效力[J].人民司法，2006（11）：107.