市县建筑业和房地产业的税源分析与相关思考——以湖北省咸宁市为例

●陈绍初 陈淑芳 程 洁

一、建筑业和房地产业税源分析的必要性

税源，就是税收的经济来源。税源分析是在税源调查基础上，运用科学方法揭示税收与经济的关系以及税收征收状况。

建筑业和房地产业税源分析具有一定的独特性，加强其税源分析十分必要。

（一）建筑业和房地产业关联性密切

从产业划分上看，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，它们彼此渗透，相互依存。许多房地产开发企业拥有自己的建筑业务；同样，许多建筑企业也搞房地产开发。这两个产业税源一体分析能够相互映衬，更能反映其行业税收的特点，有利于税收征管。

（二）建筑业和房地产业占GDP份额大

建筑业和房地产业涉及行业众多，带动作用突出。随着国民经济发展，市县的建筑业和房地产业逐步成长壮大起来，成为地方的支柱产业。建筑业和房地产业税源分析不仅可以反映其在地方经济中的地位，而且能够反映其创税水平。以湖北省咸宁市为例，咸宁市区（即市直及咸安区，下同）一体化使建筑业和房地产业得到了长足发展，成为市区支柱产业与骨干税源。截至2018年6月，市区登记的建筑企业242家，房地产开发企业493家。2016-2018年6月市区建筑业和房地产业的GDP分别为 31.10亿元、28.65亿元、12.59亿元，占当期GDP比为10.98%、11.06%、9.91%，所占份额不低，对本地经济发展贡献很大。同期市区建筑业和房地产业税收在本级税收中占比也很高，分别是 26.16%、17.57%、34.51%（见表 1）。

表1 市区建筑业和房地产业GDP与税收占比一览表 单位：亿元

（三）建筑业和房地产业的关联税种多

在现行税制下，涉及建筑业和房地产业有12种税，主要包括：土地取得环节的耕地占用税、契税、印花税；开发环节的建筑业增值税（营改增）、企业所得税、个人所得税等；交易环节的房地产业增值税（营改增）、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税等；保有环节的城镇土地使用税、房产税等。此外，还有随营业税、增值税征收的城建税和教育费附加、地方教育费附加(见表2)。建筑业和房地产业涉及税种之多，是其他行业所没有的，其税源分析能够反映税收构成状况与征税的难度。

表2 建筑业与房地产业各阶段涉税一览表

（四）建筑业和房地产业社会关注度高

由于杠杆作用，房地产不仅是生活必需品，也是投资品。随着房地产杠杆率提高，房地产市场波动总是牵动人心。每当房价上涨，人们习惯与土地财政联系起来诟病政府。建筑业和房地产业税源分析可以揭示经济与税收的关系，回应社会对房地产市场的关切，客观引导社会舆论。

二、建筑业和房地产业税源分析实例

税源分析方法很多，主要有对比分析、因素分析、动态分析、结构分析等。每种方法选择对象不同，侧重点也不一样。每类税源分析都应自成体系。下文仍以湖北省咸宁市为例，探讨建筑业和房地产业税源分析体系。

（一）税源结构分析

建筑业和房地产业税源结构分析包括税收构成分析、经济成分分析、纳税人构成分析等。经济成分分析是以公有经济与非公有经济为标志分析税收来源。纳税人构成分析是以一般纳税人和小规模纳税人为标志分析税收来源。在此仅选择税收构成分析方法。

2016—2018年上半年咸宁市区建筑业和房地产业税源结构具有以下特点：

1、从过程上看，开发和交易环节的税收远远高于保有环节的税收。市区建筑业和房地产业开发和交易环节的税收占比都在50%以上，如加上所得税，均超过70%。而保有环节的税收占比则都在10%以下（见表3、表 4）。

2、从行业上看，建筑业税收占比逊于房地产业税收占比。2016-2018年6月在市区建筑业和房地产业税收中，建筑业税收占比分别为42.02%、23.01%、26.19%；而同期房地产业税收占比分别为57.98%、76.99%、73.81%。

3、从税种上看，主体税收地位突出。2016年，营业税作为主体税在市区建筑业和房地产业税收中占32.48%。2017年以后，增值税作为主体税在市区建筑业和房地产业税收中占比分别为34.49%、36.19%。建筑业与房地产业主体税种也不尽一致。建筑业主体税种是增值税（营改增）、企业所得税和个人所得税。房地产业主体税种是增值税（营改增）、土地增值税、契税、耕地占用税和城镇土地使用税。

表3 2016-2018年6月市区建筑业税收统计表单位：万元

表4 2016-2018年6月市区房地产业税收统计表单位:万元

（二）税源因素分析

根据我国税法规定，建筑业和房地产业税源与投资、建筑（或土地）面积、交易额等因素高度相关，其背后涉及经济、政策、环境、征管等诸多方面。为便于说明问题，从正向因素与负向因素进行分析。

1、正向因素—影响税收增收因素。2016年底以来，市区房地产市场从回暖到火爆，价升量增。2018年6月成交均价4949元/m2，与2016年均价相比增长近1倍，部分楼盘开盘即售罄。由此成交面积增长27.82%，交易额增长54.87%。同期建筑与房地产投资节节上升，2017年较2016年增长9%，2018年1-5月比上年同期增长3.9%（见表5、表6）。从调查掌握的情况看，主要有以下一些正向因素。

表5 2016-2018年6月市区商品房交易统计表

表6 2016-2018年5月市区房地产投资统计表

第一，优美环境以及投资洼地形成的吸引力。近10年来，咸宁市致力于绿色崛起，打造公园城市，使咸宁成为旅游度假宜居康养理想场所。同时房价偏低，形成了投资洼地。2016年市区商品房均价为2881元/平方米，2017年为3175元/平方米，不仅大大低于临近武汉市主城区均价（约为21664元/平方米），而且低于所辖赤壁、嘉鱼等县市的房价。还由于武汉市实施商品房限价政策，一房难求，而咸宁毗邻武汉市，没有实行商品房限价，房价具有上升的空间。开发商配套建设了康养院、特色酒店、体育训练基地、公园等一系列基础设施，还引进了名校，能够满足多层次要求。因此，来咸购房置业成为武汉市及周边县市居民投资的选项之一。

第二，房地产去库存政策激励。2016年6月，市政府出台了《咸宁市房地产去库存专项行动方案》，推出了20项政策措施，涉及公积金群体扩面、农民进城购房优待、住房用地管控、涉房企业成本降低、发放购房补贴等多个方面。其中政策影响较大的是购房补贴和异地公积金购房贷款。即在市区购买普通住房的居民可享有6000元或8000元的购房补贴。市财政共支付补贴1.56亿元，惠及1.6万户新购房人。从2016-2018年6月共有725户居民申请异地公积金缴存购房贷款，累计贷款18398万元。

第三，刚性需求助涨房价。一方面，除部分居民住房改善性需求外，就学难推升了房价。近年来，由于进城人员剧增，适龄学童增多，在划片就学的大背景下，学区房价上涨最快。如咸宁实验外国语学校片区，建校时周边有7000余套住宅，仅4年时间，周边聚集28家楼盘，建成住宅25451套，房价从3000元上升到6000多元，目前已经销售一空。另一方面，棚改诱发房价上涨。从有关部门了解到，2016-2018年市区棚改项目38个，拆迁面积270.95万平方米，涉及27524户；2019-2020年预计实施棚改项目40个，预计拆迁面积为298.23万平方米，涉及24743户（见表7）。2018年1-5月，市区共拆3054套，拨付棚改资金78799.77万元。市政府要求棚改货币化安置比例不低于60%，并给出了多种推进政策：按有关标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；新房总价不超过补偿款的免征契税，超过补偿款的，对差价部分征收契税；给予房屋征收补贴，最高标准是被征收房屋评估价的20%；给予新购房补贴，是房屋评估价的10%；新买的房免收不动产登记费。这些政策，符合条件的棚改户可以同时享受。

表7 2016-2020年咸宁城区棚户区改造计划表

第四，社会心理影响极大。由于房价上涨，不少人从众跟风购房，买涨不买跌。有的开发商在楼盘贴出对联：过年回家不买房，打工一年又白忙。横批：趁早买房。不少人争相传说，房子越早买越赚，一年下来一套房子的升值绝对比辛苦打工一年赚得多。这些因素对房价上涨起到了推波助澜的作用。综合来看，跟风买房是推升房价的主要因素。假设房价上涨1000元/m2，政府补贴款只相当于抵顶6-8平方米涨价，补贴刺激效应不大。

2、负向因素——影响税收减收因素。与房地产市场旺盛相反，建筑业与房地产业税收却不升反降，降幅达25.49%。并且，2017年每万元交易额平均税收1000元，比2016年下降50%，2018年上半年为1200元，比2016年下降40%；2017年每万平米平均税收365.56万元，比2016年下降41.71%，2018年上半年为218.20万元，比2016年下降65.23%。这与目前市场行情明显不符，大大低于政府预期。尽管2016年因营改增清理欠税增加了税收，但真正造成税源与税收背离主要是以下一些因素。

第一，营改增试点改革减税。2016年5月1日，建筑业和房地产业的营业税改征增值税，税负有所调整。一是计税依据和方式变化形成减税。营改增将价内税改为价外税，销项税可以抵扣进项税额。一般纳税人增值税率为11%，从2018年5月1日起调整为10%。国家还相继出台一系列减税降费政策。二是建筑业预交税款计算方式变化形成减税。在营业税制下，外地建筑公司在施工地承包工程按3%缴纳营业税。而在增值税制下，采用一般计税方式的外地建筑公司在施工地按照2%预缴税款，直接形成跨区域经营工程项目在施工地增值税的减收。而且新的税制下，甲供材工程和清包工工程等实行差额征税。三是房地产行业预征率变化减税。营改增前，房地产开发企业按预售收入的5%征收营业税；营改增后，房地产开发企业预售所开发的房地产项目，按收到预售款3%的预征率预缴增值税。受此影响，2017年市区建筑业的营业税与增值税比2016年减少15882万元，房地产业减少4123万元。

第二，征管体制不顺畅。市区建筑业和房地产业税收有市级、咸安区和高新区三方6个机构征收，存在争抢税源现象。一方面，市区征管机构均有征收建筑与房地产税收的任务，且征收的税款先缴区级金库，然后结算。区级征收机构不能考核市级征收机构，也不能到市级征收范围内征税。这样就形成了看得见管不着的局面。另一方面，国税地税均参与征收。国税征收增值税和所得税，地税征收附加税和交易方面税收。营改增后，国税既管税票，又管征收，工作量成倍增长，人员不够，力不从心。地税无票控税，手段缺失，难以控制税收流失。

第三，开发商多方逃税避税。一是以房抵债，隐瞒销售收入。房地产开发企业就以商品房抵欠工程款，不申报销售不动产税。二是相互串通，少开售房价款。有的开发商与购房者协商少开票价款，少缴销售不动产税和契税。三是开发项目长期不结算，难以及时进行成本核算，或者建筑安装成本仅凭“工程价款结算账单”进行结算（或者预计成本），难以确认当期利润。四是开发商建账不健全，甚至未建账，财务核算不真实，征收机构不能掌握真实计税依据和开发成本，只能依据购房合同和销售不动产发票征税。

（三）税源趋势分析

根据调查预计，2018年下半年可实现税收7.1亿元，全年实现税收12.8亿元，同比增长55.42%;2019年实现税收9.5亿元，同比下降26.35%;2020年实现税收7.3亿元，同比下降23.16%。之所以预计2018年税收增长主要是预计全年商品房交易额将突破100亿元，且上半年未实现的税收将逐步征收到位。2019年开始下降主要依据如下：

1、国家调控态度坚决。今年以来，国家频繁出台房地产调控政策，要求坚决遏制房价上涨，切实将房住不炒方针落到实处。在中央政策引导下，房价将止涨，金融机构会收紧房地产贷款，直接影响房地产投资。市区商品房待售商品房不到200万平方米，主要是库存和在建设的房产。按2016年的行情推算，这些面积只够1年多销售，也就是说从2019年商品房销售价量将同步下降。

2、房地产供地减少。据市国土部门反映，2016-2018年房地产供地逐年减少，2018年仅仅只有2016年的1/3；规划部门审批的商住用地面积也呈下降之势（见表8）。因供地减少，房地产开发面积随之减少，增值税、耕地占用税、契税等税收必然同步减少。下半年，主要收入来源于已经交易的商品房屋欠税，包括增值税、所得税、契税和土地增值税。

表8 2016-2018年国土、规划部门批地统计表

3、建筑业与房地产业纳税户退出。在调研中了解到，目前，碧桂园、万豪、联投等几家大开发商企业土地储备只有3000多亩，预计建筑面积30万平方米。就是说，未来3年，有商品房建设出售的房地产开发企业逐步减少。据税务部门统计，市区建筑房地产企业一般增值税纳税人有68户申报纳税，到2018年6月减少了25户，只有43户。

4、市区房屋拥有量饱和。据公安户籍统计，2016年末，市区城市户籍人口24.91万人，2017年末25万人，年增加不到1000人。据市不动产登记中心统计，截至2018年6月底止，市区不动产登记27万笔，按户籍人口计算，平均每个家庭拥有房产2套以上。随着房地产投资属性减弱，市民购房欲望将大大降低。目前棚改货币补偿价低于商品房价，后期推进速度减缓，棚改购房刚性也会下降。

5、样本企业调查印证。为了摸清房地产税费征收及税源情况，调研组调查了48家企业，其中咸安区21家，市直和高新区27家。2016年纳税额为10623.09万元，占纳税总额的16.58%；2017年纳税额为18221.65万元，占纳税总额的28.74%，增长71.52%；2018年1-4月份共计纳税5649.91万元，占纳税总额的13.25%；2018年预计全年税收21611.09万元，同比2017年增长18.60%；2019年预计全年税收25034.96万元，同比2018年增长15.84%；2020年预计全年税收17544.33万元，同比2019年降低29.92%（见表9）。调查企业反映的情况，与预测情形基本吻合。

表9 48家房地产企业税收收入调查预测表 单位：万元

（四）相关政策建议

1、统筹规划棚改土地。房地产业具有周期性，过去十多年，市区解决了住房紧缺的问题，今后则需要解决“从有到好”的问题。城市用地越来越紧，棚改腾出土地多在老城区，位置优越，是不可多得的资源，不能大拆大建，应该统筹规划，以满足城市高质量发展和住房消费升级的需要。

2、改革市区征管体制。打破市区分割部门分治的征收格局，组建市区一体的征收机构专司建筑业和房地产业税收征管。切实加强源泉控管，建设税收监测平台，加强城区人口、二手房屋登记，建立税源台账。加强协税护税，做好房地产交易信息传递，定期召开管理与税源分析会。税务部门要加大征收清欠税款力度，保证国家税源依法征收，不流失。

3、提前应对房产税改革。建筑业和房地产业高速增长不可能无休止持续下去，借鉴国外经验，开发和交易环节税收将让位于保有环节。因此，应该提前做好房产税改革准备，认真研究二手房地产市场税收征管。

三、建筑业和房地产业税源分析的问题

（一）内部：多个环节不匹配

1、组织上不匹配。主要是税务部门对建筑业和房地产业税源分析的作用认识不高，重视不够，没有与征收工作一样提到计划日程上，一同布置，一同检查。

2、人员上不匹配。建筑业和房地产业税源涉及行业多，由计统部门的税收分析人员承担税源分析因不能取得征税中的情况，只能进行简单的收入增减分析。并且，分析人员素质良莠不齐。有的分析人员责任心不强，不注意开展调研，分析报告常常是东拼西凑，敷衍塞责。大多数分析人员学历层次不高，知识陈旧，对税源变化趋势预测不精准，分析报告前瞻性不够。有的地方分析人员青黄不接。年龄大的人员多是就税源论税源，创新意识不强。年轻人员刚刚走上工作岗位，经验不足，对税源分析缺乏认识。

3、制度上不匹配。一是税源分析机制不健全。计统部门与征收部门很少联合开展建筑业和房地产业税源分析。二是分析时限不清。在分析时，对分析期时间跨度口径不一，随意性大。三是分析的范围模糊。主要是没有界定建筑业和房地产业的范围，税源分析报告利用率不高。四是分析报告公开不够。税务部门没有通过门户网站公开分析报告，分析透明度不高。

（二）外部：多个部位不协同

1、纳税人申报与实际不符。如有些房地产开发企业出售了商品房收讫了房款，却借口产权人资料不齐全，不申报契税。有的建筑企业与房地产开发企业订立阴阳合同，税源也难以核实。

2、相关部门数据信息互不联通。建筑业和房地产业税源分析需要交通、国土、房产、不动产登记等部门的数据支撑。尽管政府建立了大数据平台，却尚未将这些部门网络联结起来，实现数据信息互联互通，资源共享。与此同时，税务、人民银行的税收明细数据以保密为由，也不对外提供，给政府和财政部门进行税源分析造成了困难。

3、第三方机构分析作用尚未发挥。会计师事务所、注册税务师、建筑咨询服务机构等第三方机构，既服务于建筑企业、房地产企业，又服务于政府部门，信息来源广，从业人员素质高，具有税源分析优势，可以客观公正提供分析报告。目前，借助第三方机构开展税源分析尚有潜力可挖。

四、加强建筑业和房地产业税源分析的措施

（一）建立健全税源分析制度

税务部门要充分认识建筑业和房地产业税源分析工作的重要性和必要性，把税源分析作为改进税收管理不可或缺的环节，不断完善税源分析制度。

1、制订税源分析计划。税务部门要将建筑业和房地产业税源分析作为税收工作的重要组成部分，与征收工作同布置、同检查。

2、建立税源分析指标体系。建筑业和房地产业税源分析指标体系要由定性分析指标与定量分析指标、静态分析指标与动态分析指标、数量指标与质量指标、横向分析指标与纵向分析指标构成。指标体系不仅能适应当期的税源分析，还能进行税源趋势分析。

3、建立分析工作规程。建筑业和房地产业税源分析要实行“五个统一”。即统一信息来源、统一分析项目、统一数据口径、统一信息分类、统一发布平台。

4、建立定期分析制度。每个季度初，税务部门要召开建筑业和房地产业税源分析会，计统人员和征收人员都要参会，通报各自掌握的税源信息，共同研究建筑业和房地产业发展趋势和征收对策。

（二）加强分析人员能力建设

1、配备精干人员。要选调政策水平高、税收业务精、综合分析能力强的人员到税源分析岗位，明确工作职责，加强考核评比，实行奖优罚劣，以增强分析人员的责任感。

2、注重岗位练兵。经常开展税源分析报告评比，促使分析人员关注宏观经济数据，深入建筑工地、房地产企业以及相关经济部门调查研究，掌握第一手素材，不断提高税源分析报告质量。

3、开展业务培训。各级税务部门结合工作实际举办税源分析业务培训，向税源分析人员灌输大数据理论、数据挖掘等现代化技术，使之能够综合运用图表分析、对比分析、数列分析等多种方法开展关联分析。

（三）加快税源信息互联互通

1、建设政府大数据平台。各级政府都要建立大数据中心，打通各个部位的网络联结，让各种税源数据信息能够汇集和交换，消除信息孤岛。

2、开发税源分析软件。通过分析软件收集建筑业和房地产业税源相关数据信息，提高税源分析效率。

3、加强税源分析结果运用。定期在门户网站、新闻发布会、税收分析会上公开建筑业和房地产业税源分析报告，回收反馈意见信息，以拓展税源分析的广度和深度。

4、发挥第三方机构作用。通过政府购买服务方式，聘请第三方机构开展税源分析，利用第三方机构的专业优势收集税源数据信息。

（四）夯实税源分析基础

1、建立税源底册。做好税源分析工作需要强有力的税源管理作为保障。要全面掌握建筑业和房地产业税源底数，应当进行税源调查，将调查数据经过分析确认后填入税源底册。

2、建立评税系统。在摸清税源的基础上，将每个地段的房地产价格录入计算机系统，只要有交易发生，计算机可根据相关税率计算出应缴税额。评税系统就是一种税收征管软件，能够为税源分析提供依据。

3、收集潜在税源信息。除建筑企业和房地产企业的信息外，国家和地方经济的发展规划、行业发展规划如交通建设规划、乡村振兴规划等，都有可能需要掌握建筑业和房地产业的税源，应及时予以关注。■